买房如何找到最值得投资的城市?

现在买房来投资,已经有了一定的风险性。不是所有的城市买了就会一定上涨的,也是看城市的,现在叫做因城施策,所以买房投资对城市的选择非常的重要,那么如何选择买房的城市呢?

价格便宜,但是有价无市都是白瞎

要知道自己的房子是不是有价无市?这其实跟人多不多,或者价格便宜不便宜没有太直接的关系。因为你如果是有价无市,房子卖不掉,都是白瞎。所以,今天我们通过五个指标,帮你提前判断一个城市是否值得投资:

指标一、城市人口是否是净流入

一个城市的常住人口多,不一定代表这个城市的房价一定会涨,一定有潜力。而一个城市如果是每年有源源不断的人口流入,而且这个人口又是年轻的人口。他们必然要在这个城市安身立命。就说明这个城市充满了经济增长的活力。始终可以保持很强的消费能力和房子的购买力。说白了,始终有大量的接盘侠。

而接盘侠从哪里来?接盘侠要在这个城市找到工作,要在这个城市有持续稳定增长的收入。要在这个城市有生活的需求。要在这个城市找老婆,找老公。并且想要在这个城市长期居住和发展。他才会成为接盘侠。这个非常重要。

他必须认可这个城市,融入这个城市。并且立志未来的10年,20年,30年,还要待在这个城市。他才有在这里买房的动力和需求。

扣除掉数据在幅缺失的新疆、西藏,人口净流出的地区主要集中在东北区域,中西部的大部分地区,以及东南沿海的非核心地区。


人口净流入的区域明显变少,且趋向于破碎化。主要集中在全国主要大城市及周边地区,包括广、深、佛山、珠海、肇庆、京、津、天津、上海、宁波、杭州、苏州、常州、合肥、南昌、石家庄、郑州、洛阳、武汉、长沙、岳阳、济南、青岛、西安、咸阳、成都、重庆、昆明、南宁、乌和浩特、包头、以及广西、桂林、柳州等地方,这些就是人口净流入的地方。

每年人口净流入的地方一定会有人是离开的,可能有别的发展,或者说在这个城市混不下去了。一定有别的地方人持续地到这个城市来。然后这两个数据相减是正的。就是流入的比流出的多。这叫人口净流入。

一个城市的人多了,它自然贡献GDP的人就多了。它的持续发展的可能性就多。它不只是贡献GDP,他要在这个城市吃喝拉撒用,要结婚要生子,要找老婆。要各种各样的消费需求。所以,人的存在就代表他一生包括工作吃喝用都要在这个地方产生消费,跟这个城市产生链接。长期,这个城市就能因为这些人的存在,而产生大量的发展。如果这些人又是来自全世界的高端人才,或者来自全国的高素质人才,那就更加了不得了。

指标二、城市GDP和未来发展潜力

人口流进来了,一个城市GDP是城市政府经营成果的体现。也就跟一个公司一年能有多少销售额是一个道理。只有城市人民的收入高,消费能力强的体现。其实我们经常说房子涨,那房子涨的增值空间到底来自哪里呢?不是房子本身,房子本身除了变旧没有任何改变。

变化的是房子周边的开通了地铁、开通了综合体,划了更好的学校、建了更好的医院、马路拓宽了、交通要道更加集中了、写字楼又建了好几栋,这一切都是因为房子没变的情况下,房子窗户外面的东西变了。而产生了房子本身的增值。而这一切的支出和建设,都需要依赖于城市的规划,城市的财务状况。

所以,买房就是买一个城市的未来。房子是这个城市成千上万人努力的结果。我们应该享受这个城市发展带来的红利。这个城市就会有GDP的增长,就会有强大的未来的发展潜力。

一个城市发展了,一个城市GDP提高了。人均收入提高了,它必然会推动整个城市资产价格的提高。这个是经济增长的体现,而不光是房价提高的体现。它是结果不是原因。

指标三、城市土地及房子供应量,与居住的房屋需求量是否匹配

如果城市大量的源源不断地流入人口,那要买了房子多了。而当这个土地和房子的供应量跟不上买房的需求,就会造成价格必然上涨。这是需求和供给的关系。

如果开车到一个城市,发现有大量的工地,楼盘清盘的时间非常长,一两年的楼盘入住率还很低,晚上几乎都是黑乎乎的。这时,你就要小心了。因为你东西再好,GDP再发展,它还是要符合一个市场的规律---供需平稳。而供需平稳很重要的原因是不匹配。

不匹配的一个很重要的原因就是政府批地的周期跟人口流入的数据,不对应。同时因为各种调控政策的存在,还有可能批地批得慢。人口流入多,每年赚到钱的那部分人,就会有新的购房需求,或者置换的需求。如果房子供应量远远跟不上居民的房屋购买的数量。那么就会进一步在极短的时间内推高资产的价格。

而如果是反过来,房子盖了一批批,可是没有几个人买房或者需求没有那么强烈。老是卖不掉,就会进一步拉低资产的价格。

指标四、城市金融政策是否灵活友好

一个城市的金融政策有很多,但对老百姓来说,最关键也是最有用的政策,就是老百姓好不好贷款,老百姓的理财收益高不高,这是老百姓最关心的。这决定了老百姓买房的时候好不好买,存款做理财收益高不高。它非常重要,因为它决策了我们的资产效率,也决定了房子金融属性是否能够用得上。因为房贷本身是金融属性的一种体现。

我们在第三课的时候就讲到,房贷是天然自带三倍的杠杆。而居民能够使用杠杆是国家的福利。

金融政策好的城市围绕着房贷还有很多的金融衍生品。比方说,除了三倍的杠杆,七成的贷款,三成首付以外,它还有转按揭,有装修贷,有经营贷,有信用贷,有月供贷,有各种贷款。这样就会让大多数的老百姓的购房的压力急剧减少。购房的门槛急剧降低。购房意愿就会急剧提升。同时市场上的资金流动以及房源的流动率也会更加快。

金融政策不好的城市,你贷款七成都特别困难。有时候需要贷五成,除了这个以外,你还可能提供很多证明。这就会把很多人档在门外。


如何辨别城市的金融政策是否灵活友好?你带上你的身份征复印件,带上你的个人征信报告,还有你的房产证复印件,到银行走一遍,问一下:好不好贷款。除了贷房贷还能贷别的吗?好不好批,额度充不充足。跑一家不行,跑两家;跑两家不行,跑三家;对比一下,你就很容易知道了,这个城市的金融政策到底灵不灵活,到底友不友好,到底宽不宽松。特别容易了解。因为在中国很多数据经常不太准确。

所以,对于老百姓来说,想要获得一份十分详实准确的数据特别困难。那幸好有一个特别简单的方法,就是你到整个数据链的末端,也就是银行的窗口,你去问问。他告诉你的数据是最真实的。

所以,我们经常可以从身边的事情特别容易的了解和知道:真实的世界发生了什么。

指标五、目前城市的房地产政策

大家很明显看到,这个指标是从大、到小、到细、到近的。从远到近的,第五个指标应该算最近的。因为调控政策是经常变化的。比如一年一变,或者是一年两变。它是短期影响比较剧烈的,长期影响不剧烈的,或影响不大的一个指标。也是大多数人比较敏感的。因为大多数人都比较关注最近身边发生的事情。比如:限购
限贷,限售,不允许卖的年限。两年限售、三年限售,二套贷款成数和利率,宽松程度,放款速度等。

两个事实:

越限说明需求越强烈;
现状短期无法改变。

总结

任泽平说:“长期看人口,中期看土地,短期看金融”。我把它拓展成了五个核心指标:城市人口是否是净流入;城市GDP和未来发展潜力;城市土地及房子供应量,与居住的房屋需求量是否匹配;城市金融政策是否灵活友好; 目前城市的房地产政策。

只要符合这五个标准的城市,你就可以放心地去投资了。这样能够大概率地达到一个成功的目标。在这个过程中,你会发现,每一个城市体现给你的价值感,每一个城市体现给你的活力,未来的发展方向,就能从这五个指标中非常明确的知道。

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