炒房秘籍-一个人炒房怎么炒?

炒房秘籍-炒房总纲领

炒房肯定是为了赚钱是吧,也不藏着掖着了,开篇明义,我们开始!

炒房的目的:盈利(难道为了爱国??)

炒房年限:几天到若干年

炒房人群:一般投机者、地产从业者、政府官员

盈利的方法:利润=购入与售出的利差=卖出价-买入价核心点:拉低买入价、拉抬卖出价

涉及知识:权力寻租、信息不对称、杠杆效应、忽悠


【基础炒房模型】       

A以100万总价买了套89平的房子,作为首套房首付20%,利率基准利率95折(2016年8月1日基准年化利率4.9%),贷款30年,月供4245元。一年后,房子交房时,同类房屋售价130万(非房东净得价)。

若此时出售,利润计算公式如下:     利润=市场价130万-首付20万-4245元*月数-办证费用-交易过户费用【炒房1.0——小老百姓的炒房经】

1.   选择风口里最会飞的猪——选一个入口净流入的好城市和地区,一线城市限购的太厉害,二线城市在飞,选定一个GDP增速较快,且地方性融资债务比较大的城市,这种城市有土地财政的毒瘾,在控房价的问题上,往往是口号响翻天,动作一点点。

而对于炒作地王这种提升城市存量土地价值的大事,他们也是乐此不疲的操办!选择一个好日子买房,年中年末上市公司冲数据逼回款,往往是个不错的选择。

假如有地产公司的内部信息,在楼盘大涨价前最后一次开盘买入,瞬间就可以躺赚钱了。楼盘的选择,也是大学问,自己找几个业内同行多问问,一般而言地王楼盘潜力透支过度,选择地王边楼盘倚靠大树好乘凉。


2.   低首付,高杠杆——炒房尽量少付首付,如自己名下已经有一套房子,建议通过离婚的方式将房产划给妻子(无收费用),自己以首套房购买。

3.   利率能多低就多低——能用公积金的千万别商贷,毕竟一个是3.5%,另一个即便是九折也有4.41%。除非你一次性炒两套房,这种情况建议你首套商贷,二套公积金,实现融资成本最低。此外,银行里有亲戚、朋友、二大爷的一定要长心眼多问问,这样说不定人家卖个脸,从95折变成9折的!

4.   贷款年限能多长就多长——月供的组成是当月的还款额加上当月资金利息。

以基础模型首月月供为例,月供4245元=利息3106+还本1139。

月度利息=(借贷总金额-月还本金额*已还款月数)*贷款年利率/12个月。从公式可知,每月偿还的利息,是与贷款年限关系不大,而是与已经还款金额关系大。因为月供对于炒房客会造成月度现金流支出的负担,因此通过长年限的分摊,可以让资金压力降低。

5.   房产证尽早办——国家为了打击炒房,设置办不动产证2年房屋交易过户需要额外缴纳5.5%的营业税。为了尽快度过这难熬的两年,在交房后建议立刻办证。

6.   选便宜的中介或甩掉他——搜房是目前中介里佣金最低的1.5%,像评估费、贷款担保费也很低才3000元左右。相较于链家等以线下为核心的中介,便宜总价的1%-2%。如果还想节省中介费用,就要想法子在接洽到意向客户后,想办法给对方自己的联系方式,作为买方也会懂后续怎么搞。(例如在见面握手的时候,夹一张有自己电话的小纸团)取得联系后,再选择另一家中介门店,花个千把块钱让人帮忙办个手续。

7.   别轻信中介的报价——中介很会把握卖家想多卖点价格的心态,于是一般会把他认为可以卖的价格最高值告诉你,让你信任他的销售能力同时授权他卖你的房源。但是这是个套路,过高的卖价只会造成你的房源卖不掉。之后,销售再找各种借口让你降价,由于前期房源一直在他手里,累计大量客户,通过这样一降价,可以瞬间成交。破解的方法就是“别在一家中介吊死!”

多问几家中介,绝不只在一家中介挂售房源,不要轻信销售员的任何花言巧语,永远相信销售就是头狼,别管她的面相是哈士奇还是Hello kitty!

8.   谈价就是心理战——先看大势,所在的城市和地区目前是否有房可卖,根据供需关系,决定自己的谈价策略。大顺风大牛市,你想多强势都行,谈完了忽然临时想加价个5-10万也未尝不可,毕竟房子只有一套,不把它的价值榨干亏的是自己。一般市场,在报价给中介的时候,留个1、2万的空间,方便最后绝杀。劣势的市场,说明就不是个卖房的好日子,再攥一攥吧!

再给客户看时候,一定要扬长避短,房子太破就花点本钱修一修,太乱就请个中点工整一顿,楼梯间脏就扫一下,小投资,大收益。如果有致命问题,例如漏雨、西晒、无日照,就分别在晴天、夜晚,雨天和人预约看房,总有粗线条的人,粗略地看个1、2次就买的,那种细致的发现问题的人本来就不是你要找的人,丢了不可惜,咱找的就是眼神不好的!

以上就基本涵盖了一般普通人炒房的所有细节,这些也可以用于长期地产投资。

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