2020年下半年还要不要买房？

2020年下半年还要不要买房？

大灾之年，必有大事，大事之下，必起大势。

今天，迎来了一个极不寻常的两会。

果然，一开场就出乎大家的意料，本次ZF工作报告，竟然短至500字，全程用时一小时结束报告。

这样不寻常的ZF工作报告，立刻在股市上做出了反应，股市以一泻再泻，表达了自己的错愕！

那么楼市呢？

波澜不惊，深藏功与名！

我仔细找了一下，工作报告中关于房地产市场的表述只有区区34个字：

由此，许多房产分析号都把它解读为大会“淡化”房地产，楼市利空出尽，利好就要来了，楼市将迎来大行情。

是这样吗？

我们一贯认为，脱离具体问题来做的一切分析，都是耍流氓！

楼市会迎来行情吗？会的，但只有部分城市部分板块的部分标的才会迎来行情。

其他，诸如三四五线的大部分标的，以及一二线的部分板块，则会迎来至暗时刻。

分化会加速！分化会加速！分化会加速！

怎么理解，让我们把两会中，有关于楼市相关的各种表述一句一句拆解来进行解读：

解读，事实上M2增速已经连续两个月破2位数了，分别为10.1%和11.1%，未来预计还会提速。

大放水已经不可阻挡，利率也在持续下行，贷款是越来越便宜了，这个对于楼市当然是长期利好。

但因为LPR机制的构建，利率毫无疑问是走向双轨，两个方向分化，中央让实体经济的利率与房贷利率脱钩，就是为了接下来利率下行做铺垫，不至于再因此形成洪水漫灌，可以预见的是，未来5年期的长期利率降幅一定很有限。

因此，这里有个重要观察：

对资金成本抵抗能力强的群体，会继续大量整合贷款投入到房产投资中，而这部分人都是什么群体？都是城镇里TOP20%以内的精英群体，而这些群体的房产主要集中在哪里？

一二线城市中的核心板块。

至于那些对房贷成本很敏感的群体，也就是城镇里剩余的80%人群，这些群体在资金成本对比实体成本高企的情况下，以及受疫情冲击，经济陷入困境，收入不稳，就业困难，以及财商不成熟的他们不会选择进行房产投资，而会被引流到实体投资中。而这部分人群的房产主要集中在哪里？

一二线边缘城区，三四线以及县城老家。

马太效应，强者恒强！

所以，就从放水这件事，也会产生严重的分化，流向房产方向的水，最终很难惠及底层老百姓的。

虽然此次报告明确指出了财政赤字增加1万亿，同时发行1万亿特别国债，这两万亿全部转给地方，建立特殊转移支付机制，资金直达市县基层、直接惠企利民......决不允许截留挪用。这部分会惠及底层民众，但是是为了维稳，六保。

我们接着两会中其他的表述来继续佐证分化的加速，慢慢展开分析

城市边缘的危机正在形成

研读这次的报告，你会发现，这次报告对“城市群”和“城镇化”这两项政策相关的论述就达到将近300多字，请看正文：

1、加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求；

2、新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务；

3、深入推进新型城镇化；

4、发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业；

5、完善便民设施，让城市更宜业宜居；

6、加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。

其中第一点：“加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求”，引起了我的注意和警觉。

怎么理解这句？

在通篇长文强调中心城市和城市群之时，另一边又强调县城公共建设，适应农民就业安家需求，是不是有点自相矛盾？

然后，我又从报告中发现了以下这条：

由此，我从这里又有一个重要的观察：

今年的就业形势会异常严峻，严峻到我们无法想象的程度。就业形势对什么群体影响巨大呢？对90%的中低底这些层级的人群影响重大，这个指标，会严重影响管理层TongZ的根基。

也就是，管理层已经意识到就业形势的严峻，因此已经提前进行筹划和布局了。因为，受疫情的影响和国外形势的恶化之下，对我们内生的经济会造成严重的挤压效应，导致我们有一部分城市中的中低底三个层级的人群，会受影响而破产以及失业，所以这个时候，返乡就成了这部分人群不得不进行的选择。

因此，提前做好应对措施，保障这部分失业的人群，能有生存的土壤，是管理层需要提前谋划好的，否则造成的动荡和不可预测的危机，将会冲击整个社会的稳定和安全，特别在内忧外患的当下，攘外必先安内。

这就会造成一个重要的影响，就是很多城市，也包括一二线城市的边缘地带，特别是一些这部分群体扎堆的新城，会出现楼市萧条的冲击波。

冰火两重天，会特别显著。从两会的报告中，也能嗅觉到分化的严重程度。

具体到城市中来看，楼市价值也重新回归中心化，各个城市新城的疯狂将宣布结束

本次两会，不设全年经济增速具体目标，自然地方政府也不用设定GDP目标，自然也就不用考核GDP了。

这个时候，今年的考核要拿什么来考核呢？当然得盯着能形成具体目标的要素进行考核，其中最重要的就是六保之上。

而对于房地产，这里却仅仅出现了一个数据——3.9万个，3.9万个城镇老旧小区。

可以预见的是，接下来，对于有明确目标的要素，地方一定会真抓实干，落地到位，才能体现出这一年的政绩。

因此，这里，我的观察是：

毫无疑问，对于房地产来说，行情一定是回归中心城区进行展开。

而很多中低层特别是工薪阶层扎堆的新城，将会随着经济的冲击，形成衰退冲击波，价值逐步回归。

但是有一点需要着重警惕和提醒大家的是：

今年各种城市扩容，地方政府极度缺钱，新区概念的炒作，为了卖地，会有无数的新城概念大热，也是大收割的镰刀已经举起，加上今年放水会越来越宽松。

今年的放水和货币宽松，对于普通人来说，不是红利，而是收割。

前有，货币的洗劫；后有，调控的弹压。

中间还有地方不断拿出各种野生概念和新区，来诱惑你。

有价值的城市，买不了；没价值的概念，一大堆。

借贷搞钱，是容易。烧钱填坑，更容易。

稍有不慎，城市加着杠杆画出的坑，就又被你加着杠杆，接了过去。

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