2020年下半年还要不要买房?

2020年下半年还要不要买房?


大灾之年,必有大事,大事之下,必起大势。

今天,迎来了一个极不寻常的两会。

果然,一开场就出乎大家的意料,本次ZF工作报告,竟然短至500字,全程用时一小时结束报告。

这样不寻常的ZF工作报告,立刻在股市上做出了反应,股市以一泻再泻,表达了自己的错愕!

那么楼市呢?

波澜不惊,深藏功与名!

我仔细找了一下,工作报告中关于房地产市场的表述只有区区34个字:



由此,许多房产分析号都把它解读为大会“淡化”房地产,楼市利空出尽,利好就要来了,楼市将迎来大行情。

是这样吗?

我们一贯认为,脱离具体问题来做的一切分析,都是耍流氓!

楼市会迎来行情吗?会的,但只有部分城市部分板块的部分标的才会迎来行情。

其他,诸如三四五线的大部分标的,以及一二线的部分板块,则会迎来至暗时刻。

分化会加速!分化会加速!分化会加速!

怎么理解,让我们把两会中,有关于楼市相关的各种表述一句一句拆解来进行解读:


解读,事实上M2增速已经连续两个月破2位数了,分别为10.1%和11.1%,未来预计还会提速。

大放水已经不可阻挡,利率也在持续下行,贷款是越来越便宜了,这个对于楼市当然是长期利好。

但因为LPR机制的构建,利率毫无疑问是走向双轨,两个方向分化,中央让实体经济的利率与房贷利率脱钩,就是为了接下来利率下行做铺垫,不至于再因此形成洪水漫灌,可以预见的是,未来5年期的长期利率降幅一定很有限。


因此,这里有个重要观察:

对资金成本抵抗能力强的群体,会继续大量整合贷款投入到房产投资中,而这部分人都是什么群体?都是城镇里TOP20%以内的精英群体,而这些群体的房产主要集中在哪里?

一二线城市中的核心板块。

至于那些对房贷成本很敏感的群体,也就是城镇里剩余的80%人群,这些群体在资金成本对比实体成本高企的情况下,以及受疫情冲击,经济陷入困境,收入不稳,就业困难,以及财商不成熟的他们不会选择进行房产投资,而会被引流到实体投资中。而这部分人群的房产主要集中在哪里?

一二线边缘城区,三四线以及县城老家。

马太效应,强者恒强!

所以,就从放水这件事,也会产生严重的分化,流向房产方向的水,最终很难惠及底层老百姓的。

虽然此次报告明确指出了财政赤字增加1万亿,同时发行1万亿特别国债,这两万亿全部转给地方,建立特殊转移支付机制,资金直达市县基层、直接惠企利民......决不允许截留挪用。这部分会惠及底层民众,但是是为了维稳,六保。


我们接着两会中其他的表述来继续佐证分化的加速,慢慢展开分析


城市边缘的危机正在形成

研读这次的报告,你会发现,这次报告对“城市群”和“城镇化”这两项政策相关的论述就达到将近300多字,请看正文:

1、加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求;

2、新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务;

3、深入推进新型城镇化;

4、发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业;

5、完善便民设施,让城市更宜业宜居;

6、加快落实区域发展战略。继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推进长江经济带共抓大保护。编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要。推动成渝地区双城经济圈建设。

其中第一点:“加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求”,引起了我的注意和警觉

怎么理解这句?

在通篇长文强调中心城市和城市群之时,另一边又强调县城公共建设,适应农民就业安家需求,是不是有点自相矛盾?

然后,我又从报告中发现了以下这条:


由此,我从这里又有一个重要的观察:

今年的就业形势会异常严峻,严峻到我们无法想象的程度。就业形势对什么群体影响巨大呢?对90%的中低底这些层级的人群影响重大,这个指标,会严重影响管理层TongZ的根基。

也就是,管理层已经意识到就业形势的严峻,因此已经提前进行筹划和布局了。因为,受疫情的影响和国外形势的恶化之下,对我们内生的经济会造成严重的挤压效应,导致我们有一部分城市中的中低底三个层级的人群,会受影响而破产以及失业,所以这个时候,返乡就成了这部分人群不得不进行的选择。

因此,提前做好应对措施,保障这部分失业的人群,能有生存的土壤,是管理层需要提前谋划好的,否则造成的动荡和不可预测的危机,将会冲击整个社会的稳定和安全,特别在内忧外患的当下,攘外必先安内。

这就会造成一个重要的影响,就是很多城市,也包括一二线城市的边缘地带,特别是一些这部分群体扎堆的新城,会出现楼市萧条的冲击波。

冰火两重天,会特别显著。从两会的报告中,也能嗅觉到分化的严重程度。


具体到城市中来看,楼市价值也重新回归中心化,各个城市新城的疯狂将宣布结束

本次两会,不设全年经济增速具体目标,自然地方政府也不用设定GDP目标,自然也就不用考核GDP了。

这个时候,今年的考核要拿什么来考核呢?当然得盯着能形成具体目标的要素进行考核,其中最重要的就是六保之上。

而对于房地产,这里却仅仅出现了一个数据——3.9万个,3.9万个城镇老旧小区。

可以预见的是,接下来,对于有明确目标的要素,地方一定会真抓实干,落地到位,才能体现出这一年的政绩。


因此,这里,我的观察是:

毫无疑问,对于房地产来说,行情一定是回归中心城区进行展开。

而很多中低层特别是工薪阶层扎堆的新城,将会随着经济的冲击,形成衰退冲击波,价值逐步回归。

但是有一点需要着重警惕和提醒大家的是:

今年各种城市扩容,地方政府极度缺钱,新区概念的炒作,为了卖地,会有无数的新城概念大热,也是大收割的镰刀已经举起,加上今年放水会越来越宽松。

今年的放水和货币宽松,对于普通人来说,不是红利,而是收割。

前有,货币的洗劫;后有,调控的弹压。

中间还有地方不断拿出各种野生概念和新区,来诱惑你。

有价值的城市,买不了;没价值的概念,一大堆。

借贷搞钱,是容易。烧钱填坑,更容易。

稍有不慎,城市加着杠杆画出的坑,就又被你加着杠杆,接了过去。

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