为什么投资不要买老家县城四五线城市的房子?

很多在大城市打工的普通上班族,看着大城市高企的房价望而兴叹,感慨自己怎么也买不起,然后退而求其次回到老家去买了美丽的新房,又大又漂亮,宣传中还配套齐全,学校医院风景样样不少。刚买的时候心里高兴得不要不要的,感觉自己终于是有房一族了,真开心。过了三五年,看着大城市的房价继续一路飙升,安慰自己说老家的房子也涨了一点,虽然比不上大城市的房子,好歹好过存利息。

自己住又住不了?只有空着?

问题在于,自己短时间内无法退休,还需要继续在大城市工作。孩子一天天长大了,读书也是个问题。怎么办呢?要不要回老家去?这是一道艰难的选择题。回老家,好像习惯了大城市的效率办事, 无法适应小城市的低效及万事讲人情,既不容易找到高薪的工作,做生意的话还得陪吃陪喝,真不容易呀。不回去的话呢,小孩怎么上学?放回老家去?那你的孩子不就成为了留守儿童吗?辛辛苦苦工作是为了什么?难道不是希望小孩有更好的生活吗?还有什么样的痛苦比得上父母儿女分离的痛苦呢?

买老家四五线城市的房子升值潜力不行?

首先,我们从银行的角度来看看它们是怎么看待四五线城市的房子的。我们喜欢房子是因为银行喜欢。银行不做有风险的事情,因为他的钱不是自己的,而是储户的,所以银行最看重的是本金安全。银行在给你做贷款前,会先评估这个资产的好坏。我们跟着银行走就可以看出很多问题。


正常的商品房,银行可以贷款7成,限期是30年。也就是说你和银行签订了按揭贷款合同之后,银行先将7成房款给到了开发商,之后30年你分期将这个钱还给银行。那就意味着银行承担了风险,30年的时间很长,如果你不还钱怎么办?那不就变成了银行的坏账了吗?银行得还钱给储户,它就得想办法把这个潜在的风险给堵住。所以签订贷款合同前,银行会评估这个房子的价格,这就是评估价。评估价可能高于你实际购买的价格,也可能低于你实际购买的价格。

打个比方,如果你买了1万/方的房子,100方,也就是总价100万。当评估价高于你实际购买的价格的时候,意味着什么呢?意味着你贷款七成实际是你购买价格的8成乃至9成。假设评估价是1.2万/方,评估总价为120万元,按照评估价来贷款的话可以贷款84万。这就意味着你可以从银行多贷款出来14万。银行愿意多贷款给你,是不是就是它承担的风险更高了呢?它愿意承担这个风险,意味着它认可这个房子的价值,对这个房子的潜力也很看好。

如果评估价低于实际购买价格,又是什么情况呢?还是刚刚这个房子,如果它的评估价是8000元/方,评估总价为80万,贷款7成就是56万,那么你能贷款出来的金额就比正常贷款要少14万。为什么银行不愿意贷款70万给你呢?这就是你要思考的问题。

去年我回老家看到万达广场旁边的房子一手房是1万+出头,二手房挂牌1万无人问津,打电话问银行评估价,只有5600元/方,也就是说100方的总评估价只有56万,首房首贷的贷款名额也只能贷款7成约等于40万。如果你购买了这个地方的一手房,那么到几年之后你要卖的时候就会发现非常痛苦。

​同样100万的房子,开发商那边买可以做到首付30万,而跟你买的话却要首付60万。那么买主有什么理由买你的房子呢?也就是说你在四五线城市买的房子,到你卖的时候你会发现很难出手。看似说老家的房子涨价了,等你卖的时候你会发现涨价的只是一手房,因为开方商有很好的营销团队和服务,首付也低。而你要卖掉的话基本上都要吐血大甩卖,卖完后发现没有亏钱就算是好的了,更不要说增值。这就是为什么我们不推荐在老家的四五线城市买房投资的原因。

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