民典法实施:卖房的重要变化

新的一年开始了。

从今年开始,新的民法典实施。

与房产相关的,有几点变化。

比如,

住宅70年产权到期如何处理,有了明确的说法;

房子有了“居住权”;

还有一个比较重大的变化是:

处于抵押状态,也就没有还清银行贷款的房子,也可以交易了。

1.

民法典物权编第406条第1款:

“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。” 

第406条第2款:

“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

这两个条款的意思是,

处于抵押状态的房子,抵押人,也就是产权人,仍然可以将房子出售。

抵押权跟着房子走。

就是说,抵押权不影响房产的交易,

不过卖房子时,产权人必须通知抵押权人(也就是银行)


2.

在之前(和当下)的房屋买卖流程中,房子如果房贷没有还完,房产证还抵押在银行手里,

是不能交易的。

在过户之前,需要提前还款、结清房贷,把房子解除抵押,

这个过程就是我们常说的“赎楼”。

比较好的情况是,卖家自己有钱提前还款,

还完款,拿到红本本的房子,在交易时优势也比较明显。

如果卖家没钱提前还款,就比较复杂——

有的城市约定俗成的做法是,

买家提前向卖家支付一定比例的首付,卖家拿到钱去给房子解除抵押。

相当于买家给卖家垫资。

这种方式,可以操作,但有风险,

因为不排除卖家拿了钱跑路的可能。

再就是第三方担保赎楼。

也就是第三方(银行或担保公司)出钱,把房子赎回来。

这个过程,需要支付一定的费用。

以深圳为例,有额度赎楼和现金赎楼两种赎楼方案。

额度赎楼的费用为:担保公司手续费+银行短贷利息。 市面上担保公司额度赎楼手续费一般为1%,银行利息按天算,一般是万3一天。 假设一套房的欠款是380万,则赎楼费为:

担保费:380*1%=3.8万 银行短贷利息:380*3=1140元/天

现金赎楼,则主要费用是担保公司的利息,利率大约是万8-千1.2/天。 以万8的利率来计算,380万的现金赎楼费用就是:

380*8=3040元/天

根据过往经验,赎楼时间在30天到几个月不等,普遍使用额度赎楼。

按30天算,欠款380万时,这笔费用差不多就是7.2万。

相当大一笔成本了。


3.

按照新的民法典,房子可以带着抵押权转让,

这意味着,以后买卖房子不再需要赎楼了。

有几个影响:

一是,这相当于要把银行和担保公司的利益让出来,

尤其是担保公司,业务量可能要锐减。

二是,“红本在手”的房子,优势不再明显。

三是,因为省下了比较大的一笔费用,有上涨压力的城市,房价会再抬抬抬头,

就像去年,哦是前年11月,深圳取消豪宅税带来的上涨一样。

不过,这个规定现在只处于「立法」阶段,并没有配套细则,

实际操作中也没有案例。


至少目前,没有还清贷款的房子交易,依旧是如常赎楼。

毕竟,这才是新年第一天嘛...

但我们可以期待下,希望它能早日落地实施。

这对买卖双方,都是件十足的个好事儿。

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