买房如何砍价,买房砍价攻略
最近一段时间见证了不少读者的买房经历,
简单总结下二手房买卖谈价的技巧。
1.
我们默认一个前提:
见面出来谈的,双方都是诚心想买/想卖。
—— 当然也存在不诚心的情况,主要是卖家想出来谈一下感受感受市场,
这种就没什么谈的必要了,
因为只要业主不想卖,那这单基本谈不成。
以下,我们从买方的角度,来讲讲二手房谈价的一些技巧。
2.
所谓知己知彼,百战不殆,谈单也是一样的。
作为买家,需要提前盘点好以下几方面的信息:
知彼:房子和业主的情况
包括:
要买的这套房的楼层、朝向、装修,
是否满二、是否满五唯一,
是否有欠款(也就是是否需要赎楼),
学位是否用过,
状态是空置、自住还是出租,
业主为什么卖房,等等。
以及,上一套同户型的成交价和其他同户型的挂牌价,
最好也搞清楚,业主上次谈单是什么价格谈崩的。
这些,都有利于指导买方第一次出价:
“您这套房报价450万,但上一套昨天/前天/一周前刚成交的一样的户型,成交价只有435万。”
“而且,您这一套楼层更低,采光不算好,能不能便宜点?”
“430万怎么样?”
—— 此处,理由也可以是其他,比如:
朝向大马路,有噪音;
装修要拆掉重做,又是一大笔钱;
欠款太多;
学位还没释放出来;
一直是租客在住,保养上肯定不用心,我们还得拆掉重装;
...…
总之,有利的,就拿出来用;不利的,就…当不知道。
但务必注意把握好度:
提缺点,不是为了贬低人家的房子,惹得对方不快,
而是要让他觉得,你给的价格是合理的。
知己:买家自身资质
把自己作为买家的优势列出来,比如:
首付款已经到位,可以马上去首付资金监管;
定金可以多给;
征信非常好,贷款审批快;
甚至,可以全款,等等。
这对卖家是有吸引力的:
买房的人很多,但并不是每一个买家都有这么好的条件。
而如果卖家能早一点拿到钱,往往也愿意在价格上作出让步,
尤其当业主为了换房时。
即使不是为了换房,也可以借由这个点努力说服业主:
几百万的房款早点拿到手,存进银行理财,半年就是十几万,
比起跟我在这里纠结这几万块,早点成交对你好处更大。
—— 以上,
房子的每一条劣势、买家的每一条优势,都可以作为谈价的砝码,一条一条往上加。
3.
如果手里没什么砝码,或者业主本身报价已经低于市场行情,就很难有发挥的余地。
基本上能做的,就是在“感情”和“情绪把控”上使点小心思。
比如,你可以说,
现在房价涨这么厉害,现在卖算是高点,很合适哒,
再涨下去政府肯定会出手调控,到时需求减少,观望情绪严重,你的房就没现在这么好卖了。
再比如,在感情上套近乎,
毕竟见面三分情,多多少少要便宜一点。
(这里对应的卖方,报价时最好留一点谈价的空间,一分不让,买家在心理上是比较难接受的。)
实在谈不拢,适当的时候,可以虚张一下声势:
“我们非常诚心想买,但说实话,这个总价的房子,不是只有您一家有,
如果您实在这个价格不松口,我们也只好再重新考虑了。”
然后作势要走。
如果业主房子还想卖给你,会把你留下来;
如果业主表示无所谓,那就需要中介出来打圆场,把你拦下...
一番圆场过后,进入下一轮双方出价阶段。
——这个过程需要有中介在场进行调和,不能让双方中的任何一方真的走掉。
4.
但,以上谈价技巧,只能算是“战术”;
而选对时机,才是压倒一切的“战略性”优势。
楼市静淡期或者低迷期,买家心态高于卖家的时候,最利于买方;
而在楼市上升期,价格很难很难谈,一定要提前预设好目标:
谈单最大的目的,是成交,
成交才是第一位的。
哪怕一分钱都谈不下,也要把看好的房子买下来。
因为一旦谈不成,等再找到下一套合适的,价格就不止贵几万块了…
—— 当然,砍价这个过程是不能省的,
哪怕你能接受业主的报价,哪怕最后一分钱谈不下来,也要把流程走完。
一般要持续1-2个小时左右,视业主态度和见面时间而定。
如果太爽快成交,业主反而会觉得:
我是不是卖便宜了?
ps,
以上技巧,必须要见到业主之后,面谈时才能使用。
如果你连业主人都没见到就砍价,人家连出来都不出来,你就惨了…
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