地方利好楼市的政策越多,楼市的危险就越大

楼市确实是越来越无趣了。

上篇更新的文章里在说到黑龙江刺激楼市的政策被“一日游”后,我做了个小预测,这种刺激楼市政策肯定会马上跟风出现,但是刺激政策的名头上一定更缓和更平稳。

总之绝对不会像黑龙江那么愣,把刺激房地产业增长这话都敢说出来。

果然,楼市政策的乏味已经到一定地步,不到两天时间,黑龙江隔壁的吉林省也出台了全省范围内利好(刺激)楼市的调控新政。

到底还是憋不住了。

1

12月22号吉林省发改委官网发布了省委经济工作会议的实录,里面提到了推动房地产市场稳健运行是吉林省明年第一季度开好局的十项政策措施之一。

内容还是那些老套路,什么引导吉林省内各区县开展购房补贴,什么开展房贷贴息工作,什么支持农民进城购房,什么重点落实长春领军人才购房补贴等等。

先是黑龙江再是吉林省,怎么说呢,这种一个接一个毫无新意的救市手段,只能说明东三省的楼市目前的状况真的是到了再不拉一把就要彻底趴窝的阶段了。

在这我可以明确的说一下,吉林这次的刺激楼市的新政依然是起不到什么效果,不要再对这个地方的楼市产生目前不该有的幻想,更千万别以为这次救市新政是吹响了反攻的号角就脑子一热跟着进场接盘了。

敢跟着这次新政后再进场买房的,只能是成为房企去化的炮灰,绝对不会有幸存者。

鉴于第七次人口普查的结果,吉林省在过去10年整体减少了338万常住人口,在只有长春是在过去10年常住人口增加而其他省内城市常住人口均减少的情况下,就单独说下长春,以点概面。

至于其他吉林省内人口增长都拉稀的地方,单独的分析就没必要了。


早在2020年中旬的时候我写过一次关于吉林省会长春楼市的文章,当时我就明确的讲过,长春这城市本来就已经从2016年以来靠着那波棚改上涨了接近4年,每年接近平均1000元/平米的涨幅速度,基本把长春这个城市的楼市上涨动力消耗殆尽了。

结果2020年9月长春还跟风出了一个抬高首付比例的政策,出台政策的初衷是好的,毕竟要响应上级部门对楼市降温嘛,但是长春显然低估了新政威力的同时又高估了自己楼市的承受能力。

新政过后,长春本来就跟不上楼市去化需求的购买力直接被打压到谷底,首付一被抬高后导致购房杠杆被压缩,结果开发商倒是反应的挺快,分期首付的操作在新政落地后开始更大面积的出现在长春楼市中。

你们不给买家提供杠杆,我们开发商就自己来。

可惜后来事实证明,开发商的分期首付也不过是螂臂挡车的无用功,长春楼市这辆大车的滑坡速度丝毫没有受到分期首付的影响而出现一点减速的迹象。

加速下滑,还在继续。

2

2021年集体供地出现后,从第一轮供地开始长春土拍市场就拉稀不止。

长春的土拍市场基本属于是王二小过年,一年不如一年。

2021年首轮集中供地长春一共出了51块地,结果因为没人报价11块地开拍前就停止挂牌,最终38块地出让,其中32块底价成交,剩余2块流拍,整体流拍率高达25%

到了第二轮集体供地,长春一次性拿出了75块土地,还是和第一次一样,8块土地因为压根没开发商报价直接停止出让,最终挂牌了64块出让了49块,流拍了15块。

最后的第三轮也就是12月22号的这次土拍就更惨了,长春一共只出让了12块土地,9块因为没有任何房企参与竞拍而直接流拍,剩余的3块低溢价勉强出让成功。

房企对长春土地市场的态度可见一斑。

省会长春都这德行,其他省内城市的楼市就更别提了。

当然客观的说,从第二开始轮的土拍降温,还有点其他方面的原因,比如房企的融资在4月左右开始被收紧,导致大量房企没钱砸在土地市场上,但问题是最近的第三轮土拍大量城投公司和国企央企背景的房企已经开始下场拿地,土地市场正在逐渐转暖。

比如苏州、杭州、南京、广州、武汉、无锡等等城市的第三轮土拍,70%的土地都是城投和国企央企背景的房企拿下。

这个现象很正常,在货币政策收紧后,民营房企口袋是基本干瘪了,土地市场再次沦为了城投公司和国企央企背景房企的表演舞台。

不表演不行,托起土地市场,这也是国企央企背景房企的“特殊”社会责任。

其实稍微熟悉房地产历史的人都知道,过去十几年,每次房地产到了低估的时候,土地市场里都会如期的活跃起这些有着“官方”背景的房企。

不然你以为是谁在为土地市场续命?谁在为房地产走过“低谷”的时候尽了一份力?

民营房企?不好意思,有时还真轮不到他们。

说回现在。

既然第三轮土拍都开始托底了,干嘛还要分个彼此呢?既然具有“官方”背景的房企能为杭州、南京、无锡、广州之类城市的土拍市场把门脸撑起来,怎么到长春就不行了?

说到底,还是怕啊。

国企央企背景的房企,就算说有托底地方楼市的责任,但是人家也不是什么底都敢拖托,都能托的。

长春这种楼市,就属于托不起的这种。

国企央企背景的这些房企,虽然人家钱多,但是不傻。

托底可以,但是托长春这种无底洞不行。

3

在吉林省这次发布利好(其实就是刺激)楼市的新政第二天,其实还出台了一个有意思的政策,结合这次吉林全省利好楼市的政策看相当有趣。

12月23号吉林省政府官方发布了一个叫做《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》的文件,里面提到要给符合要求的登记结婚的夫妻提供最高20万的婚育消费贷款,并且要按照一孩二孩和三孩家庭给予不同程度的降息补贴。

说实话这个政策确实挺搞笑的,吉林省能出台这个政策是看到了人口减少的问题正在加重,并且也知道人口的增加是楼市的基本盘做大的主要因素,但显然吉林还没搞清楚为什么他们的常住人口能在过去10年减少了300多万。

还是我之前说的,人是趋利避害的动物,年轻人和符合生育区间的人都流失只有一个原因,那就是产业发展。

人离开了吉林去了外省,绝对不是外省的环境更好,也不是什么东北的天气太冷,就是单纯其他省份的某个城市的产业发展能提供更好的工作岗位和发展机会。

就是为了工作,就是为了赚钱,没其他那么复杂的东西。

吉林不想着在产业发展上加把劲,不想着创造宽度更广数量更多质量更高的就业岗位来,反而是想着单纯的靠信贷资源刺激结婚率和生育率,这显然是本末倒置了。

贷款不用还吗?

贷款结婚然后生娃?合着别人的孩子一出生是含着金汤匙,吉林的孩子一出生是含着欠条的?

一出生就是负二代,看来这是要贷贷相传,传宗接贷了。

大胆设想下,如果真有两口子申请上这贷款了,未来没有按时还款,是不是生出来的娃也要进入司法拍卖的环节?

4

吉林这种“搞笑”的刺激生育的政策其实还反应了一点,就是短视,当然了短视的不止是吉林一个省。

我们有一句常说的话,叫做吃着碗里的看着锅里的惦记着缸里的,这话本质上是形容人有点贪心不足。

但是搞经济和发展地方产业还真得这样。

发展着眼下的,准备着要来的,规划着未来的。

这才是搞经济的正经操作。

但现实显然是相反的,从我们在楼市上的用的脑子就能看的出来,完全是反方向了。

只吃碗里的,至于锅里的和缸里的,好像都不怎么关心。

只要当下能把土地卖出去并且卖个好价格,只要能多规划个新区把房子先卖起来,那就先卖着,至于未来怎么样,未来再说。

什么产业之类的劳什子东西麻烦先往后排一排。

这就是短视。

结果排到现在排成了产业升级速度和发展广度完全跟不上房地产飙升的速度。

这种反向操作里最厉害的还属抢人大战,比如曾经玩的最溜的西安。

2017年之前西安的房价一直是冬眠状态,不怎么上涨也不怎么下跌,西安好歹也是个二线省会,科教还不错,国企也挺多,唯独民营经济差了点,但是这样的城市不在少数啊,同时期人家的房价可是早早的涨起来了。

怎么到西安就不行了?

于是在大彻大悟后,西安终于发现,别总惦记着缸里的了,先把碗里的搞好吧。

2017开始的抢人大战让西安把碗里的吃了个大饱,大批的落户人口成为西安未来几年里楼市上涨的绝佳动力源。

当落户的人越来越多的时候,西安楼市的发动机咆哮声也越来越大。

其他兄弟城市一看,卧槽这套路可以啊,算了我们也先把碗里的吃好吧,锅里的就先放一放,毕竟那是明天或者未来的事情。

当下吃饱,才是最重要的。

于是抢人大战开始有了无数的克隆版本,每个版本的宣传调调都越来越高大上,为了人才引进的,为的城市发展的,为了产业升级的,为了生育率提高的。

口号各不相同,目的出奇一致,想要达到的效果只有一个,那就是为了楼市,准确的说是为本市的房地产创造更多的购买群体。

结果抢来抢去现在发现存量人口不多了,要在增量人口上开始想办法了,于是吉林的这种搞笑的婚育消费贷出现了。

还能怎么说呢?晚了。

该发展产业的时候全一股脑子钻楼市里去,现在发现产业发展跟不上后人口开始流失,楼市购买力逐渐下降,最终是楼市夹在了半路不上不下,新房库存积压逐渐上升,地方又依赖土地财政,基建还要靠主要以卖地为偿还途径的专项债来发力。

彻底玩成死结了。

5

说到基建这东西,我觉得必须得承认一点,过去这小二十多年靠快速的城镇化和房地产带动的土地金融化拉动的基建增长,的确让每个在城市中的人享受到了大基建带来的便利。

但是这里就存在一些区别了。

有的人享受了大基建带来的便利,但同时也付出了存款背负了巨债,这部分人就是大部分购房商品房的普通人。

而有的人不光享受了基建的便利,同时还从背负巨债的人群身上获得了好处,这部分人是谁,就不好说了。

其实一直还有一个问题挺有趣的,楼市玩了这么多年,现在的情况是衙门喊穷,地产商喊穷,老百姓喊穷,三方没一个富裕的。

那钱,到底谁赚去了?

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