未来房子越来越多,人口越来越少,房价还会涨吗？

为什么2000年-2018年房地产的建设量能够涨16倍？

第一，建房子是改善住房扩张的需要。中国在1990年以前住房在计划经济分配时，由于资源短缺分配的量极小，住房困难。之后中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，这是一个非常大的刚需扩张的过程。

第二，人口扩张产生了刚性。大量的农村居民进城产生了刚性，小城市居民进中城市，中城市居民进大城市，大城市居民进上海、北京、特大城市等等，所以人口扩张产生了巨大的刚需。

第三，旧城改造。对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。这是发生在40年来，特别是近30年来城市发展中的一个故事，拆掉1亿平方米，造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。

第四，正常的房产折旧。1980年代造的房，水泥和钢筋混凝土各方面的档次比较低。

一直到2010年以后，建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以住50年-70年。而欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只钢结构的房一般能住100年。

我们国家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。

所以，中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。我们辛辛苦苦，但是生活的质量、富裕度，由于这种无效其实付之东流的也不少。

房子短缺阶段已经过去了？

今后的十多年，我们的房屋建设量会不会由17亿再变成34亿、40亿?

前文提到的房地产高速度扩张的原因大部分消失了。

第一，中国人均住房面积已经到了40平方米到50平方米左右。满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。总之，一个城市平均下来有人多有人少，平均就是40-50平米，伦敦和巴黎也是。就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各种原因，个案的发展。补充刚需的缺口、补短板，满足10平米到40平米的巨大的缺口阶段过去了，正常情况下这块的补充量很小。

第二，人口。中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上，就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。

今后十年还会有差不多2亿人进城，但是这2亿人后面的后续部队越来越少了，这个时候进城的人也不是铺天盖地的，小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。

第三，从前几年开始，国内新造房标准至少是50年以上，折旧率下降了。过去十来年整个中国各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米，到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。

未来房子越来越多,人口越来越少,房价还会涨吗？你心中有没有答案了？

猜你喜欢