未来房子越来越多,人口越来越少,房价还会涨吗?

为什么2000年-2018年房地产的建设量能够涨16倍?

第一,建房子是改善住房扩张的需要。中国在1990年以前住房在计划经济分配时,由于资源短缺分配的量极小,住房困难。之后中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,有的城市50平方米,就是住房改善的过程,这是一个非常大的刚需扩张的过程。


第二,人口扩张产生了刚性。大量的农村居民进城产生了刚性,小城市居民进中城市,中城市居民进大城市,大城市居民进上海、北京、特大城市等等,所以人口扩张产生了巨大的刚需。

第三,旧城改造。对一些棚户区、一些危旧房拆迁,许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的,有些地方一般的房子拆掉。这是发生在40年来,特别是近30年来城市发展中的一个故事,拆掉1亿平方米,造了3亿平方米来覆盖,这是一块新的补充。


第四,正常的房产折旧。1980年代造的房,水泥和钢筋混凝土各方面的档次比较低。

一直到2010年以后,建设部出了新的钢筋混凝土建设标准,这个标准造出来的房子大体上都可以住50年-70年。而欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大,这些发达国家只钢结构的房一般能住100年。

我们国家以前的房子15年、30年,拆了造,造了拆,许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。

所以,中国人花钱花的是最多的,积累的是不够多的。我们辛辛苦苦,但是生活的质量、富裕度,由于这种无效其实付之东流的也不少。


房子短缺阶段已经过去了?

今后的十多年,我们的房屋建设量会不会由17亿再变成34亿、40亿?

前文提到的房地产高速度扩张的原因大部分消失了。

第一,中国人均住房面积已经到了40平方米到50平方米左右。满足了刚需,再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说,不管是巴黎还是纽约,人均住房都在50平方米左右,美国人是世界上房子比较大的,他也没有变成人均100、200。总之,一个城市平均下来有人多有人少,平均就是40-50平米,伦敦和巴黎也是。就这个意义而言,当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米,那是特殊家庭富裕了以后各种原因,个案的发展。补充刚需的缺口、补短板,满足10平米到40平米的巨大的缺口阶段过去了,正常情况下这块的补充量很小。


第二,人口。中国的人口城市化率已经到了60%,充其量再过十几年,到了70%,城市化率还会提高,城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上,就到头了,刘易斯拐点就拐过来了。

今后十年还会有差不多2亿人进城,但是这2亿人后面的后续部队越来越少了,这个时候进城的人也不是铺天盖地的,小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人,相当一部分城市的人口不再增加,一部分的城市人口在继续增加,但是增加的数量有限,少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。

第三,从前几年开始,国内新造房标准至少是50年以上,折旧率下降了过去十来年整个中国各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候,用50年折旧,每年要折掉8亿多平方米,到那时候如果还有一小部分是结构性的,各种因素的增减和补充,总而言之10亿平方米就是个平衡。


未来房子越来越多,人口越来越少,房价还会涨吗?你心中有没有答案了?

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