深圳小产权房能不能买?

今年,深圳有两个超级大的旧改工程动工!

一是大家熟知的绿景白石洲旧改,公示占地面积是约48万平米,总货值可能达到4000亿以上。

二是华润的沙井大街旧改,占地面积超140万㎡,比白石洲的体量更加惊人。

这两艘“旧改航母”的启动,意味着那些早年投资小产权房的“赌徒”们,正式迎来了收获期。


然而,喜忧参半,最近恰好又出台了两个关于小产权房的重磅文件,重申小产权交易的违法性。 

5月18日,国资源部发布通知,做好小产权房的产权归属登记工作。《通知》最重点的一句话:城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。5月20日,广州市规划局发布《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》,同样也是要求做好小产权房确权登记的工作并强调:城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一律不予确权登记。

一边是旧改火热,一边是严令禁止,深圳人对小产权房可以说是又爱又恨,想买又不敢买。

没有任何官方的数据可以查到深圳小产权房每年的交易量。但这绝对是一个惊人的数字,深圳60.8%的租客租住在城中村小产权房里中(数据来源链家白皮书),深圳正规商品房仅占所有住房总量17%,小产权房占比高达47.8%(数据来源深圳特区报),街头巷尾网络论坛遍地的小产权广告,互联网各种小产权交易平台……足以推测,小产权市场在深圳,是多么巨大的一个存在,堪称深圳最大的影子市场。

小产权,究竟还能不能买?又会面对一个怎样的未来呢?


1

小产权房,官方想的和你不一样

按照1998年以前的《土地管理法》,城镇居民可以购买农村住宅,你如果是在那个年代买的小产权,是合法的并获得确权登记,但1998年修订过一波以后,凡是城镇居民取得农村住宅的,均违法【1】。

98年之后城镇居民买小产权房,不能取得确权登记,但与村民签署的购房合同依然受法律保护,仅仅是一纸合同,在该小产权房未来变现的时候,会带来很多不确定性,这就是小产权房混乱而刺激人的地方。

非原著村民购买小产权房的,除了需要一纸合同的保障外,也想赌未来迎来转正(确权登记)的一天,很显然,这个政策没有丝毫放松购买小产权房违法的意思,态度很明确,等于宣告非原著村民购买小产权“转正”无期徒刑。


(低价诱人的小产权)

深圳小产权房的问题是中国一线城市最突出的,深圳有47.8%的产权不清晰村民自建房,是正规商品房套数的三倍(数据来源2017年特区报报导的一则官方统计),它们才是房地产的主流市场。

这一切都是因为深圳商品房供应量太低导致房价高涨,也给了小产权房获得了巨大的生存空间;更因为深圳在全国最早(2009)年启动城市更新,被更新的城中村、小产权房一举成了深圳最值得下注的投资品,引发大量投资者和资金卷入。

在启动城市更新政策前,深圳的小产权房有两个重要的历史节点:1992年和2004年,深圳分别完成了原特区内和原特区外的土地转制,把所有集体土地全部转成国有土地【2】。


但名义上土地是转了,对村民的补偿却一直谈不妥,所以地还是收不回来,实质的开发权不在城市而还在村里,村民的私搭乱建就一直持续。随着土地越来越贵,赔偿越来越难,所以那些土地和村房的性质就成一个巨大的历史遗留问题,直到现在【3】。


关于小产权的的政策杂音一直很聒噪,原因是各种价值观和利益产生的各种解读,大体上有这样一些观点和意见,每年都会被拿出来炒作:

1、当国家或省市政府强调不给城镇居民购买的小产权房确权登记,很报道会武断地说“小产权房判死刑了”!

其实呢,政府部门仅仅是为了进行一次大数据统计,以制定下一步方案,逐步解决这个历史难题,至于能不能解决,就没人知道了。

2、不久前,不少媒体又在重炒前一阵子的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,即利用集体用地建租赁住房的消息。该消息造成村集体用地住宅交易被认可的错误推导,又增加了市民对小产权转正预期。

其实呢,政策仅仅允许经过确权登记的小产权房,进入廉租房序列,给它带个合法的帽子。可是,帽子就意味着利益空间不大还被监管,又有谁愿意被转正呢?

3、一些经济学家呼吁小产权转正,这样可以大量增加市场商品房供给,缓解缓解居民购房压力。说罢网友纷纷点赞转发评论,直呼良心专家。以深圳的住房结构来看,如果小产权房转正,供给增加300%,房价不跌才怪,确实缓解住房压力。

诚然,理论并没有问题。然而,深圳官方三番五次申明自建房违法性。许多人也是查看官方条例才放弃低价小产权,选择背负沉重贷款购买商品房。如果条例说改就改,房价稳不住暴跌,背贷的人找谁评理?以后作为守法良民,又该听谁的话?



如果投资小产权房“先上车,后买票”的行为被允许了,未来的违建行为和非法违建交易,只会越来越猖狂。

历史上有过多次这样的案例:

1999年,深圳对历史遗留小产权进行过一次确权,即发“绿本”【4】。结果,机智的村民们有了转正的预期,疯狂借钱加盖房子,拦都拦不住。反正光明街道的监察人士曾在受访中说过这样一句话:

“我们没有一个人在执法过程中没有被打过。”

这也就有了今天深圳密密麻麻的握手楼。99年之前的违建大约是10万栋,而99年之后是25.7万栋【5】。

所以,现在再确权历史违建基本不可能,过往的举措也算是之前决策者的一个不明智之举。越确权,越增加违建动机。

但是,租金低廉的小产权房,为城市低收入人群尤其是流动人口,提供了大量可以栖息的地方。这些人群往往是一个城市制造业和服务业的绝对主力,决策层也会考虑到这一点。


就像《城市的胜利》中所描述的一样,为低收入流动人口提供居住条件,可以有利于贫民天才被挖掘,有利于降低人力成本,有利于全国贫困率降低等多方面好处。

所以,我认为城市不会轻易暴力“清扫”小产权房,更不会驱赶小产权租客和住客。那么小产权房交易市场,未来十年可能都难以彻底消灭。更多的可能是会以一种“睁左眼闭右眼”的方式,来“允许”它存在。

这也就是为什么,近10年的政策从未提及对存量小产权房的处理方式。一般说到不得确权,就没后文了。

2买小产权房,到底是赚是赔?

许多文章说小产权不能买,无非几个原因:1、没房产证,不能过户;2、不能按揭、抵押;3、不能落户、无学位。

但是,小产权的交易还是火爆了40年,因为:一是实在是太便宜了;二是作为投资博未来城市更新——这是比投资高科技公司的更安全划算的风投。

龙岗丹竹头地铁站旁的二手房2.5-4万,而同样地段的小产权房,只要1-1.5万。

由于交易不合法,没有官方的小产权房价数据,但市场公认的价格,只有商品房的4成。

(我在深圳的街头走一走,小产权的广告满地有)


我们来算笔账。

以正在火热进行的白石洲村举例。

据队长了解,白石洲在确定拆迁但开发商还未公布的时候,民房大概是2万,到了绿景确定接手以后,一下涨到了3-4万,到了真的有动作设围挡的时候,房子就涨到了5万以上。据说,这个生意养肥了好几家投资公司。 

按照绿景与白石洲村民谈妥的补偿标准,外来人员可以获得1:1的安置住宅补偿(在深圳,恐怕没人会去选货币补的2万8)。

正处白石洲周边的华侨城、深圳湾花园等的房子价格在8-12万/平。大冲城市花园已经卖到了恐怖的16万/平。

所以,未来白石洲新的回迁房,一定比现在8万5的老破小要值钱点,怎么说也可以卖到10-12万,我们按10万算,然后把通货膨胀和房价上涨抵消,这笔白石洲小产权的交易,就是5万变10万的生意。


只是,这样高的回报,是有风险的。据队长多年经验总结,小产权的交易有六大风险。

1.交楼风险

福永小产权房鸿福花园销售期房后被查,直接导致被勒令拆除,大量消费者追款无门。

反正小产权交易不被法律认可,发生什么事你都没法维权。

2.反价风险

和开发商签订拆迁补偿协议的时候,如果你不是原著村民,而是买了原著村民的房子(与其签署合同),你得拉上他一起签补偿协议。将来分配回迁房的时候,也得由他来签确认书。虽然你和原村民有合同,但有的人可能会找各种理由推脱搪塞,要再敲你一笔竹杠,或拿出当年“绿本”等产权证明,声明产权,反悔交易,自己拿补偿。

所以,如果真的是笃定博拆迁,买农民房要买没有“绿本”或“猪肝本”的,这样产权模糊,最后拆迁收益只能按照当时签订的各类交易见证书来判,而这些协议上,往往受益方是买家。

(猪肝本:1993年宝安撤县改区以前,以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地,建成后由宝安县房管部门核发的《房屋所有权证》)


3.交易人风险

由于小产权处于监管灰色地带,卖方可以以各种理由模糊产权。跟你交易的说不定是二手或者N手房东,而你根本不知情。最后拆迁补偿仍然赔给最初的一手拥有者。

城管队长有个朋友给我看了看他的拆迁确权书,真正到了拆迁的时候,开发商首先找的,还是原村民。

4.抵押风险

你的房子可能被抵押给私人抵押公司,或存在未解决的产权纠纷。

5.烂尾风险

深圳城市更新是个世纪大难题,你永远不知道拆迁什么时候完成,即便是华润与大冲这样顺利进行的旧改项目,整体下来也超过十年,要是碰到个“木头龙”式钉子户,拖个十几二十年很正常,还记得去年南方都市报的哪怕吓人报道吗,“30多位业主等待中离世”。还有的旧改项目,拆了一部分就死翘翘了,或者政策改变不允许旧改了。那就意味着你的投资血本无归。

6.宏观风险

由于时间线长,你完全无法预估市场的云谲波诡,说不定过几年来个房产税或者金融危机,房价跌一波,也不是不无可能。这样一来,你的投资收益可能是负值。

总之,高收益对应高风险,投资小产权这种事情本来就游离在规则之外,规避风险的事,只能说这么多了。

那如果不考虑转手收益和拆迁收益,自住小产权行不行呢?

城管队长偷偷告诉你,似乎是可以的。


前文已经提到,小产权的难题一时半会解决不了,所以你十年内不必担心执法者会断水断电赶你出门。你只需要确认以下几个事项:

1. 拥有1994年深圳《关于颁发【新房地产证】的通知》中的《房地产》证,即“绿本”,多查找“绿本”的资料,确定这个房子不是“假绿本”。

那种村委统建“绿本”,开发商确权“绿本”,都是来冒充这个真“绿本”的,要仔细甄别。

2.找正规律所签《律师见证书》,在协议内明确双方权益以及纠纷处理方式。尤其是如果发现房产在交易时间点前被抵押,买家应取得怎样的赔偿。

3.最好没划入拆迁范围,也没拆迁迹象,不然到时候拆迁赔偿的纠纷多如麻。

总之,在房价极高的深圳,未来很长一段时间小产权房都将是低收入者的栖息地,其经济价值和社会价值将长期存在。


律师见证书

.

3

结果

蓬勃的小产权交易市场是深圳很特色的一个存在。

原村民对利益的追逐,大批移民对高房价的无奈,中国城镇化的超预期进行,各方利益集团的微妙联系,政策与市场的巨大冲突,形成小产权房这个巨大的影子市场,

深圳就是这样,亦正亦邪,有黑有白,你必须得接受它的一切……

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