民典法实施：卖房的重要变化

新的一年开始了。

从今年开始，新的民法典实施。

与房产相关的，有几点变化。

比如，

住宅70年产权到期如何处理，有了明确的说法；

房子有了“居住权”；

还有一个比较重大的变化是：

处于抵押状态，也就没有还清银行贷款的房子，也可以交易了。

1.

民法典物权编第406条第1款：

“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。” 

第406条第2款：

“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

这两个条款的意思是，

处于抵押状态的房子，抵押人，也就是产权人，仍然可以将房子出售。

抵押权跟着房子走。

就是说，抵押权不影响房产的交易，

不过卖房子时，产权人必须通知抵押权人（也就是银行）。

2.

在之前（和当下）的房屋买卖流程中，房子如果房贷没有还完，房产证还抵押在银行手里，

是不能交易的。

在过户之前，需要提前还款、结清房贷，把房子解除抵押，

这个过程就是我们常说的“赎楼”。

比较好的情况是，卖家自己有钱提前还款，

还完款，拿到红本本的房子，在交易时优势也比较明显。

如果卖家没钱提前还款，就比较复杂——

有的城市约定俗成的做法是，

买家提前向卖家支付一定比例的首付，卖家拿到钱去给房子解除抵押。

相当于买家给卖家垫资。

这种方式，可以操作，但有风险，

因为不排除卖家拿了钱跑路的可能。

再就是第三方担保赎楼。

也就是第三方（银行或担保公司）出钱，把房子赎回来。

这个过程，需要支付一定的费用。

以深圳为例，有额度赎楼和现金赎楼两种赎楼方案。

额度赎楼的费用为：担保公司手续费+银行短贷利息。 市面上担保公司额度赎楼手续费一般为1%，银行利息按天算，一般是万3一天。 假设一套房的欠款是380万，则赎楼费为：

担保费：380*1%=3.8万 银行短贷利息：380*3=1140元/天

现金赎楼，则主要费用是担保公司的利息，利率大约是万8-千1.2/天。 以万8的利率来计算，380万的现金赎楼费用就是：

380*8=3040元/天

根据过往经验，赎楼时间在30天到几个月不等，普遍使用额度赎楼。

按30天算，欠款380万时，这笔费用差不多就是7.2万。

相当大一笔成本了。

3.

按照新的民法典，房子可以带着抵押权转让，

这意味着，以后买卖房子不再需要赎楼了。

有几个影响：

一是，这相当于要把银行和担保公司的利益让出来，

尤其是担保公司，业务量可能要锐减。

二是，“红本在手”的房子，优势不再明显。

三是，因为省下了比较大的一笔费用，有上涨压力的城市，房价会再抬抬抬头，

就像去年，哦是前年11月，深圳取消豪宅税带来的上涨一样。

不过，这个规定现在只处于「立法」阶段，并没有配套细则，

实际操作中也没有案例。

至少目前，没有还清贷款的房子交易，依旧是如常赎楼。

毕竟，这才是新年第一天嘛...

但我们可以期待下，希望它能早日落地实施。

这对买卖双方，都是件十足的个好事儿。

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