买房思维的4大误区,买房血泪经验教训总结

过去十年,我身边有很多朋友都问过我是否要买房,如何买房。这些朋友之中,有些已经实现了数千万的资产身价,当然,也有一些直到现在还在犹豫要不要买房,整天神神叨叨地问:今年适合买房吗?现在价格已经很高了。

可见,很多人在买房过程中存在种种纠结。从观念到行动,再到对于政策和利率的认识,我发现每多人的思维误区十分接近。今天我做了一个汇总,供大家参考,方便大家纠正自己的思维误区。

内容导读:

1.看不清楼市真相

2.资金不足却追求完美

3.执著过去的价格,忽略长远价值

4.纠结利率和害怕贷款

5.总结与展望



01

看不清楼市真相

一说到房地产,大部分人都会认为房地产是实体经济的对立面,认为发展房地产,会破坏实体经济。

曾经有一个农村人来到城市,他非常纳闷:我们农民和工人在农田、工厂里实实在在地干活,我们才是实体经济。你们这些白领躲在办公室里面打字能创造什么价值呢?

其实严肃的经济学里面根本不存在所谓的实体经济,虚拟经济,因为每个人都是产业链上的一个环节。农民他们永远想不明白,正是办公室里面的人在设计化肥广告,上传农产品信息到天猫,又或者审核农户的贷款条件,才保证了整个行业的发展。

不光看得见的产品是价值创造,其实提供信息,资金,技术同样也是价值创造。互联网就是虚拟经济吗?试想,如果没有天猫,自媒体直播撮合买卖双方的信息,会有多少农民的瓜果因为滞销而烂在地里。正是因为互联网这个撮合信息的平台,使得新疆的瓜果,义乌的小商品能够行销全球。


房地产就是虚拟经济吗?

它冲击了实体经济?试想没有房地产,中国的工业制造早就产能过剩了,钢铁水泥,瓷砖家电行业如何生存?难道这些行业都是虚拟的?轻薄的人喜欢把经济一分为二,一曰虚拟经济,一曰实体经济,实际上经济并无虚拟与实体之分。

曾经有人说:求求政府认真发展实体经济吧,不要搞金融这些虚的东西了。其实他们没有想到,如果不是有金融,企业因为无法贷款早就倒闭了。哪怕改革开放也是靠引进资本搞起来的,就连我们用的微信、天猫购物以及其他种种技术便利等等都是资本家创造的。

回到房地产,普通人以为高层恨透了房地产,其实看看疫情过后,各个城市拼命卖地,并且土拍价格屡创新高就知道房地产是个捞钱的好东西了,捞钱谁不喜欢呢?


今年以来,全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元,同比上涨12%;27个城市的卖地收入超过200亿元,49个城市超过百亿元,均刷新历史记录。开发商比我们更早看到后市的走势,不出180天,中国的楼市一定此起彼伏地上涨。

那么发展房地产,会挤压企业生存空间么?很多人说深圳房价贵啊,所以华为搬走了,其实任何一个城市的土地都是追求使用效率的。郊区一块土地本来种菜的,后来工厂来了,很明显,这土地用来搞工厂比种菜回报更高,所以农民要迁走。再发展几年,工厂陈旧了,很明显,把工厂搬走,用来做金融和技术研发中心更有效益。不是房地产挤走了企业,而是一座城市的产业升级,逆淘汰了落后行业。华为是把制造工厂搬离了深圳,但是它的研发依然留在深圳。这就是城市土地价值的最大化,而不是什么房地产罪恶。

现在深圳的土地就应该用来发展高端服务业,不然都是暴殄天物,浪费资源。大家可以试想一下,深圳现在如果不把这些土地用来搞金融和现代服务业,城市最中心的地方反而是一些鞋厂、玩具厂,模具厂,这个城市还有未来么?不是房地产挤走了企业,而是这个城市本来就不需要这种落后产业了,它产业升级了,土地让给了效率更高的金融和现代服务业。

同理,在中国其他一二线城市也是如此,某些核心地段,就是该用来做这座城市的CBD,这样才能最大化利用土地。

企业如此,人亦同理。总是有人说:中国一二线城市的房价很高啊,这样会挤走人才的,不利于长远发展。其实他们不知道,正是因为人才扎堆一二线城市的房价才贵,否则农村房价够低啊,怎么没人去呢?

因果倒置,然后得出的结论完全不同,浅薄的人总是看到表面的现象,对背后的真相一无所知。

网络上存在一种人,他总认为,世界会朝着对自己有利的方向变化。

没文凭,他就会论证读书没用。

没老婆,他会论证单身挺幸福。

赚不到钱,他就会论证其实人生不需要追求那么多欲望,穷日子也快乐。

没房子,他会论证房价要跌。

 

他是谁?他是这个世界最失败的人。因为他把自己的失败全部合理化了,一切都是社会的问题,而他自己从未想过改变。

有时我感叹,真理与谬误并非界限分明,因为大部分人只是从自己的角度认识这个世界,当你告诉他真相,等于击碎了他原来的认知,那样会引起他愤怒的。

就像一个人说房价贵就是这个社会出了毛病一样,其实不是房价贵,主要是因为他太穷,买不起而已。但是如果你说他穷,他是会生气的。重点大学难考,是因为它的录取分数过高,充满泡沫么?不是,是学渣的分数太低,够不着。

深圳、杭州、成都等城市房价贵吗?一点都不贵,只要新盘有点机会赚钱,便有数万人参与摇号,还有很多人还买得起啊!购买力看不到衰竭的迹象。

02

资金不足却追求完美

在去年深圳大涨之前,我就劝身边的朋友和会员该买尽早买,否则又将错过行情,痛彻心扉。我依稀记得有个读者咨询过我,当时他问“这个房子十年楼龄了,有点旧,我买来住几年以后还会涨吗”。

说实在的,我不太愿意给建议他,因为他是一个扭扭捏捏,非常纠结的人。我当时直接回了一句:想住新房吗?加钱。

有一种人买房的时候总是希望一切完美,不是嫌楼层低,就是嫌楼龄老,又或者户型不通透,总之,一点毛病没有他才会买。这一种人只有一种结局:错过行情。

完美的房子,价格也需要完美,这种房子会贵到飞起,因为价格太高了,后期它反而是慢涨的,收益非常有限。

其实买房投资,买的不是完美,而是性价比。

当一套房价格合适了,就应该大胆买入,没有不值得买的房,只有不值得买的价格。说到这里,不得不说我平时买房的一个决策模型。大家知道影响一个人买房收益几个因素的权重该如何排列的吗?

时机>地段>产品

时机来了,垃圾都涨,大家可以想想过去十几年,每逢一座城市的大涨之年到来,别说新房,次新房,就连老破旧这种烂货也涨上天。为什么呢?因为次新房从2万涨到4万,旁边的老破旧不可能依然维持6000元一方的,它一定也会跟着翻倍,始终与次新房保持合理的价差。其实大家看看上海、深圳动辄7万,8万的老破旧知道了,它们过去十几年可以说是亦步亦趋,跟着上涨啊!

记住,只要时机对了,烂货也会飞起。当然,我不是鼓励大家都去买老破旧,因为这个品种不是新手入门的选择,买老破旧需要有高手指导,这样才能买到不错的楼盘。

每次买房的时候,我都告诉自己:只要时机和地段没买错,产品上的瑕疵不必过于计较。楼龄旧有没有影响呢?户型不通透有没有影响呢?当然有,假设这些减2分,但是时机对,地段好,可以加10分,两者相衡,总得分8分,最终还是赚。

过去十几年,我也买了不少有缺陷的房子,例如户型不放正,临街,又或者低楼层等等。记得我以前在广州有一套房,正常楼层卖2.5万每平方,有个低楼层的居然卖1.9万,我当时叫朋友去买,结果他没看上。后来,我自己就买下来了,后来它翻倍涨了,正常楼层的涨到了4.9万,而我这个涨4万,一样赚。

再重复一次,时机和地段对了,房子只要没有硬伤,即使有一点点缺陷,它一样值得买。这个其实有点像婚姻,长得不好看的女生就不行吗?不是,只要人对了,婚姻一样幸福的。

那么我去年那个读者后来买了深圳没有呢?他不听劝,现在还在纠结,但是房价已经涨了30%了,他没有资格挑剔了,因为首付已经不够了,现在他恨不得拿刀扎大腿。


03

执著过去的价格,忽略长远价值

经常有朋友会问我:某某板块还值得买吗?现在价格很高了。例如深圳南山,上海虹桥或浦东,又或者成都限购区。

其实一个板块是否值得买不在于它过去涨了多少,而在于它以后还会不会涨。如果它以后还有上涨潜力,那么现在的价格就是低点,优质资产从来都是存在溢价的,腾讯和茅台的股票那么贵了,丝毫不影响它继续上涨。

我买房不太计较房子当前价格的高低,而比较喜欢看上涨潜力,我曾经与人分享过这样心得:过去没有怎么涨过的板块你嫌它没有潜力不敢买,过去涨了很多的板块你又嫌它涨了很多,那你还买什么房?

对于我自己而言,我只需一个确定性,概率和赔率,我宁愿要概率,确定能赚钱就行了,哪怕赔率低,赚得不多。所以那些曾经涨过的板块我都会非常喜欢,因为它的价值已经被市场验证,我只需要顺着市场方向就能赚钱。从投资哲学层面来讲,优质资产将来会有更多人发现它的价值,它的价格受幂律函数的影响,会高到绝大部分人买不到的程度。

逆市场方向投资冷门板块有两种结果:暴击和击爆。也就是,要不你赌对了大赚,要不你被市场教训,出现亏损。

我们说选择市场时机的时候要反人性,别人恐惧的时候,你敢于进场,但是选择投资项目的时候却要顺从人性。巴菲特说,宁愿花一个比较贵的价钱买好公司股票,也不要贪便宜买烂公司的股票。

回到楼市,买房就要买有上涨潜力的板块,即使价格不便宜,也值得入手,因为它有未来。


04

纠结利率和害怕贷款

最近有一名成都的读者告诉我,她曾经非常后悔买房。回想起她自己2016年买房的感受,当时签下名字的时候,她心里居然不是高兴愉悦的,而是心酸,感觉前途一片暗淡。她在回程的车子差点就哭了,她当时感觉自己这辈子要完了,背上了一个30年的房贷,而还没嫁人。

她现在回头想想如果当时不是妈妈在电话里决心要买,按现在的房价已经高攀不上了。并且,由于买了房,加上工作还算稳定,后来追求她的男生条件都不错,第二年就结婚了。因为她自己也有房,所以婚姻对等,不用低声下气,关系一直很和谐。

有关贷款和利率过去我已经讲了很多了,归纳起来就像上面的事例一样,也就是房价涨起来远远不止你交的这一点点利息。贷款买房等于跟银行合伙抢占城市资源,只要是银行的钱,低于8%年利率有多少拿多少。

总是有人说:借银行的钱也要还啊!他们说得好像借朋友的钱不用还一样。其实无论找谁借钱,只要你的投资收益能够覆盖利息成本,就是划得来的。

那么买房能不能实现这个目的呢?以等额本息为例,100万的房产贷款30年,最终连本带利你要还200万给银行,这个利息成本很高吗?难道你买的房子30年都涨不了一倍?别说30年了,短则三五年, 长则五七年就涨一倍了。


面对国家这种松一年紧三年,松松紧紧又三年的印钞(财富转移)规律,一个合格的羊毛党应该怎么做?

贷款买房啊!尽量借大额、低息,长期的资金去买更多的资产啊!

因为财富转移(抢劫)的是没有资产的人,钞票是一定会稀释的。只是不同时期表现出来的时间点和周期长度有一点出入而已,无非就是早2年和晚2年的区别。因此贷款买房是一种金融特权,所以国家规定任何人只能有两个按揭贷款同时在供,第三套停止贷款,羊毛也不是那么好薅的。

于是,后面催生了很多玩法,例如并发贷款,三成首付同时买两套;接力贷,以父母的名义三成首付,子女来还月供;经营贷,过桥全款买房再抵押办经营贷,三成首付资格无限量供应…

 

越穷越怕用杠杆,越怕用杠杆越穷,这个就是贫穷的循环,观念的束缚是人生发展最大的局限。


05

总结与展望

关于怎么赚钱,太史公在《货殖列传》早就用十二个字写清楚了:“无财作力,少有斗智,既饶争时,此大经也”

这三句话道出我们人生每个阶段该干的事儿。

第一阶段「无财作力」说的是,当你一无所有时候,需要靠出卖力气来赚钱积累资本。在这个过程中,提高收入和存钱是最主要的。

为啥这时候投资理财不是最重要的呢?因为你没有资本积累,也就是「无财」,没钱的时候下把太多精力花在投资理财上并不值得,口袋里压根没几个大子儿还花大量精力在理财上不是有毛病么。这时候性价比最高的是找一份高薪工作。当你有了源头活水,积累了第一桶金就可以进入第二阶段了。


第二阶段「少有斗智」的重点在「少有」,「少有」是「斗智」先决条件。

二十多岁「无财」时候需要拼命工作赚钱积累资金和资源,三十岁「少有」积累以后就要进入用头脑赚钱的阶段。你已经有一定积蓄,收入也比较稳定,这时候就不能一味靠出卖时间和体力赚钱了。

要利用积累的资源继续想办法提高自己的收入扩大现金流来源,还要用之前攒的钱开始学着撬动资产。这时候该做的是根据手上的现金流做好资产配置,通过资产膨胀来让自己的钱增值。

在没有把资产包做大到一定程度的时候,尽量别把钱花在各种无用的炫耀性消费上。等到积累一些资产和存款以后,你也快40岁了,这时候就可以进入第三阶段。

第三阶段「既饶争时」的重点在「争时」。「既饶」的意思是经过多年的打拼和积累,你已经有不少资本和资产了。「争时」成为你能不能继续上一个台阶的关键因素,这时候你需要等。等什么呢?


等一个时机或者周期的到来。

买好资产之后, 你唯一需要做的就是:等待。回想我们过去这么多年,绝大部分家庭的最大的一笔资产收入估计就是房产了。暴涨不常有,但是人生经历一两次就足以改变命运

很多人‎都说机会很‎多‎,一‎辈子很长。这句话‎是对‎的,但‎是‎现‎实的情‎况这句话往往是自我安慰‎用‎的。因为‎人‎的一生中真正的机会‎是‎稍‎纵即逝的。就跟打德州‎一样‎,一‎个晚上‎拿‎一副‎好牌,两副好牌‎已经很难了。如果你不‎能够抓‎住‎这一幅、两副牌的机‎会‎,你‎这‎个‎晚上大概‎率‎是输的。

大多‎数‎的人‎生,都是通‎过‎一‎次‎机会、两次‎机会来实‎现‎逆袭‎和超越‎的。所以真正‎的机会来的时候,如果抓‎不住,你的人生‎,大抵是比较悲催的。这个是‎现实,所‎以在‎拥有‎好‎牌的时候‎,你‎必须‎要‎有‎下足够的筹码的‎决‎心进‎去,才能赚到‎真正意‎义‎的大‎钱。

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