买房的错误思想,招招致命,快来看看你有没有?

返乡置业对不对?家乡的房子到底能不能买?

一般这样问的人所指的家乡大多数都是所谓的县城,如果你问他原因,那么得到的回答基本上是“便宜,位置也不错,之前也涨了不少,说不定以后能涨”

话听起来貌似没错,但是这些人想买这个县城的房子,其实大多数都在赌上涨,而这个县城现有的各种人口产业经济的数据,我敢说100个有这样想法的人,95个平常从来没去关注过

也就是说,这种购买行为完全的是在赌,出发点就是一个词“便宜”,而这些人说之前所谓的上涨大部分只是因为棚改货币化释放出来的购买力,冲进了城市和周边县城的楼市里去所造成的普涨。

之前这波上涨和县城本身没任何关系,县城楼市只是搭了国家去库存的顺风车,从国家开发银行释放出来的货币让县城的楼市也有了精神,搞的貌似这地方的投资也有未来

其实全部都是假象。


现在还想在县城买房的人,差不多就属于一种惯性思维,但现实的问题是,棚改那样的特殊政策不会再来,也没有来的基础,因为该拆了基本拆的差不多了。

有人会说,那未来县城难道就没人口聚集吗?村里的人不能向县城移动吗?

会移动,但是移动后呢?只要不是白痴到相信读书无用论的父母,都会让孩子在自己的能力内接受最好的教育,县城的教育资源必然比村里强,那如果这个孩子挤过了高考的独木桥上了大学,以后他还会回到县城的机会有多大?

可以肯定的说,从农村出来愿意让孩子读书并且相信读书是孩子未来唯一跳出原生的生活圈子的父母,也不会鼓励孩子回到县城。


道理其实很简单,他考上大学后需要的工作,县城能提供多少?

之前有个不完全统计的数据,2018年北京独角兽企业有131个,上海65、深圳26、杭州12,这里面就连西安和郑州这样的省会城市都没,县城就别提了

这些独角兽企业会吸收所有进入大城市的大学生吗?显然不可能,没有一个公司有这样的能力。

但是这些企业能给这个城市制造了机会,制造了泡沫,制造了更多衍生的行业,从而让这个城市里的经济活力一直是彭博跳动的。

只有一个城市里有类似这样的企业不停的跳出来,那这个城市就有无限的机会,每个人才有向上攀爬的更多可能和通道

县城有这样的机会吗?我想是没有的。


再说的惨一点,即使一个人走的是体力劳动的路线,就比方我们最常见送个快递送个外卖,不敢说一线大城市,就省会城市里难道会比县城赚的少吗?

当这些独角兽企业扎堆出现在一个城市的时候,会潜移默化的带动一些行业的工资增长,因为他们工资的天花板更高,而其他同类企业为了招到更合适的员工,只能被迫上涨工资待遇,这一点从当初富士康进入郑州后带动流水线工资上涨就已经被证实了。

这其实就是一个很浅显的道理,不停有新的大的经济组织出现的时候的时候,一个城市内部的财富会出现增加,简单的说就是人均收入的增加,当收入增加后,消费的自然就会同步增长。

每个人的消费又是其他人的收入,财富在快速的流通,大家都在享受这个城市经济活力的红利。

在这样一个城市中,一个上班族的收入增加后,可叫可不叫的外卖也许就叫了,可买可不买的网购也许就定了,于是刚才举例中的快递和外卖小哥的收入也因为他们的行为增加了。

这样的城市,会有适合绝大部分人的机会,有了机会就不愁城市没人,而有了人楼市才算是有了被投资的资格

所以绝大部分县城的房子不要以投资的态度去买,如果非要买一套,那最多就是给老家父母一个更好的居住环境,仅此而已。


2

第二,学区房还有没有价值。

关于这个问题可以很肯定的说必须有。

有些人认为学区房会因为教育资源的改革而出现价值下降的问题,这个担心有点多余了。

至少从目前来看,在学区房改革第一吃螃蟹的北京,依然没看到任何学区房价值在消失的问题。

7.31新政后,北京西城的学区房依然是保持着相当的热度,因为所谓的新政改革根本动不了学区房的根本价值。


为什么?

改革后首先一个小区对应多个学校,也就是说之前对口最好学校的小区现在买了不一定孩子会进最好的学校,也可能被分到其他学校。

其次之前对应一般学校的小区,现在也有机会让孩子分到比之前对口更好的学校里去。

也就是说改革只是把学区房最高的上限拉低了一些,但是把最低的下限又抬高了一些,伤筋动骨根本谈不上

简单说西城区虽然进行了改革,但是你改到天上去也只有买了西城区的房子才能在这上学,这个事实只要存在,学区房就没问题。

北京的海淀区大家应该知道,教育资源算是很丰富的一个行政区,且在学区房改革上比西城区搞的更早,结果现在呢?海淀区的学区房价格经过政策适应期的短暂小幅下降,但是现在基本已经拉回到了改革政策前。


学区房的改革与其说是给学区房降温,不如说是给家长的预期进行降温。

不要总想着挑最好的学校,买对口的小区,孩子有学上就很好了”

这才是改革的重点。

想让学区房降价除了增加优质教育资源的供给之外,就只剩下期待生育率的下降了,只有出生人口少了,对教育资源的需求才会降温。

目前来看,这两点都不现实,因为即使当下生育率在下降,但是以目前的优质教育资源数量来看,依然不足以应付学位激增的需求

所以学区房还得坚挺下去,北京是这样,其他城市也是如此。


3

第三,作为经济能力有限的刚需,买第一套房子需要注意什么。

这个问题被问到的频率也是相当的高,首先说下大小的问题。

如果你是在一个人口持续流入的城市里,准备进场买房,那这个时候85%的情况下,你的资金是无法满足你购房的一切需求,简单说就是你对房子的要求必须进行筛选。

把必要的选房原则保留下来,把一些可有可无的剔除掉

也就是好处不可能让你全占了,既要地铁就在楼下,还要周边有CBD商圈,也要公园刚好在附近,又想带个学校在小区旁。

既要、还要、也要、又要这种好事是不存在的

这个时候的筛选就是确定一到两个不可取代的选房原则,然后把其他的都列为可放弃的选房条件,。

举个例子,人在城北上班,但整个城市只有城西的价格最便宜,在城西你才有进场的资格,那就只能选择城西,但是通勤距离又非常远,这个时候地铁成了最不可缺少的购房前置条件。

用空间换价格,地铁延长了你购房的范围,这时如果价格还是高,宁可牺牲空间减小房子面积,也不要远离地铁。

因为前提说了,我们假设你所在的这个城市是持续的人口流入,也就是无数人口正在进入这个城市,流入的人口可能分布到这个城市的各个角落去工作,但是当购房需求从这些流入人口的身上出现时,城西的低价房子永远有相当强的竞争力


地铁也会成为他们选择的城西低价区里,最有可能的第一不可放弃原则,所以在未来需要置换的时候,你的房子基本是城西片区流转速度最快的。

但问题来了,地铁房即使在我们假设的城西这片房价较低的地区,也基本会是最高的存在,所以在确定地铁房后,需要注意下面几个地方。

第一面积可以适当牺牲,以此减少房屋总价,第二装修可以牺牲,甚至毛坯也可以接受,因为现在的精装房的水分实在大的过分,自己简装(一定要简装,减轻购房成本)后可以降低购房总价,第三地铁周边不可能只有一个地铁房项目,这时要选择相对便宜的那个,因为房企品牌和小区品质并不能为你的房子加分多少,地铁站才是这个地段最有价值的资源,所以别买最贵的那个盘,那种品牌溢价只会加重你的购房负担。


这里的地铁只是一个例子,总结一下刚需购房的要点是,相对优质地段(比如地铁站点),面积较小,装修简单,不选择同地段最贵项目。

这就是在人口持续流入城市中,买入第一套刚需房的最佳选择。

当然如果你是经济上毫无压力的土豪,那可以无视这些,在买房上直接一步到位也没什么问题。


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第四,借钱买房投资行还是不行?

这个问题其实就是问买房投资上继续加杠杆还敢不敢?

回答这个问题需要分两个情况,首付需要借钱,但是买房子是出于完全的自住需要,那还情有可原,但如果是投资就算了。

为啥这么说呢,因为首付的本身就是杠杆行为,这个杠杆可以让你用小部分的资金撬动一套房产,但要是连杠杆你都无法支撑,还需要借钱的话,投资买房这事就算了吧

如果时间倒退回09年和15年,那你要借钱投资的话,没问题也没人拦着你,那个大行情允许把杠杆加到极限,谁拦着你谁就是挡了你发财的路

但自从从房住不炒这词像紧箍咒一样徘徊在楼市上空的那天起,借钱投资房子就成了历史。


楼市的上涨从全国疯牛,变成了个别地方的慢牛,就这慢牛还会时不时停顿一下变成横盘,一旦横盘时间拉长,借钱加杠杆的所产生的资金成本就会开始让你知道,什么叫做煎熬。

只是资金成本加大还不算最严重的,因为只要你的收入在增加,还可以抵消这部分增长,但问题是未来的钱会更难赚了。

面对可能的经济不乐观的未来,不少人想到的第一个解决办法就是,我应该更努力的在自己的工作上进步,从而获取更好的收入。

想法没错,但是有这样想法的人多了,问题就出现了

大家应该发现了,随着时间的推移,近些年年轻人的学历在不断的增加,工作也更努力,但是结果却是就业压力越来越大。


30多年前大专生就算是人才,但是随后本科才算是人才,再后来211成了一些公司和企业的用人隐形门槛,直到现在985毕业也开始面临竞争的压力。

所有人的努力让工作的效率正在提升,但是竞争也在同步加大

这是一个大家一起提高生存最低标准的时代,你必须保持十分的精力才能保证自己不被淘汰。

这就是进步悖论现象

很多人可能觉得之前我工作挺顺利啊,我生意挺轻松啊,这其实大部分时候并不是因为你的能力所导致的,而是大环境。

就好像挺早之前的一个段子一样,好几个人大家一起坐电梯,其中一个人在电梯里做俯卧撑,另一个人在电梯里做仰卧起坐,还有一个人在电梯里原地高抬腿的跑步,等电梯到了高层后这三个人出了电梯,有人问他们,你们是怎么上来的?

“我是做仰卧起坐上来的”

“我是做俯卧撑上来的”

“我是做原地高抬腿的跑步上来的”

每个人都以为是靠自己不同的选择上到了高层,但却忘记了装着他们的电梯,才是他们快速到达高层的根本原因


过去的快速工业化和快速城镇化时代,那种不管你是各行各业都可以享受受益快速增长的时代结束了,接下来是分化和不平衡的增长的时代。

也就是说,有一些人可以进到更快的电梯里,而另外一些人要么在原来的电梯里傻等着,要么就只要自己去爬楼梯。

至于之前讲过的内循环其实并不是个新鲜东西,也不要指望对经济有什么太多的乐观。

从2008年全球金融危机开始,我们的内循环就已经启动,可当时所谓的内循环也只是换了一张皮的凯恩斯主义,基建和房地产被四万亿的疯狂刺激在短时间内爆发出了惊人的经济拉动能力。

工作有了,生意有了,大家日好像又好过了。

可惜好日子的来临也伴随着隐患的埋下,基建还好说,虽然也产生了负债和过剩产能,但好歹为以后的经济发展打下了一些基础。

就比如我们前文举例的快递小哥一样,没有大量基建的公路网,快递行业今天想这么发达就是做梦。

同样没有铁路和机场的基建,旅游业的增长也必然会面临天花板和减速。

但是房地产的刺激影响可就深了,当年用房地产拉起的内循环,直到今天却成了最大挤压消费的存在


想在房价高企的当下继续循环,真有点难。

说了这么多的意思就是,未来经济环境可能会比想象的还要严酷一些,而人们为了应付严酷的环境必然更加努力,竞争会趋于白热化。

所以一旦你开始掉队或者出现掉队的倾向,你借钱加杠杆投资房子的行为,很可能就会成为压垮你经济最后的一根稻草


不管怎么说,接下来买房的话,在选择房子上现实一些,在准备资金上充裕一些,在投资预期收益上保守一些,是最需要有的心态和准备。

因为楼市真的变了。

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