买二手房要注意的问题,全部在这里了!

买二手房,需要注意很多问题,要和卖家斗智斗勇的哦,你准备好了吗?我们现在开始。


买二手房的大体步骤,前期准备,中期操作,后期收尾。

前期准备。

前期第一步,通讯方式的升级。

首先办理一个新的电话号码,然后用新的号码注册一个新的微信,电信联通还是移动,随意。

这个号码和微信是专门用来接下来联系中介和防止骚扰的。

为什么这样做?

第一你不能确定你到底会接触几个中介才能把房子买上,过多的接触中介有时候,对方“热情”会让你的私生活受到一定的干扰。


所以新号码新微信,专事专用,把这些问题提前就杜绝掉。

其次是防止骚扰,房子一旦买下后,你会发现什么装修的,贷款的、卖家具的,检查甲醛的,反正各种电话一股脑的开始骚扰你,这个时候前期的留下的电话和微信直接注销掉。

一切骚扰,都烟消云散了。

前期第二步,资格的检查。

购房资格的检查,先了解清楚自己是否具有这个城市的购房资格,别到了谈价格的时候才发现,原来房子自己还没资格买,那就拉胯了。

检查方式分两种,第一自己通过当地和房产交易中心了解,电话房产交易中心直接咨询最省事,别自己在网上找来找去的,浪费时间。

第二可以通过一些第三方检测,比如贝壳的购房资格检测。

但是一定记住,绝对是以官方政策为准,也就是说,如果电话咨询房产交易中心了解到的政策和第三方的有冲突,以当地房产交易中心告知的为准。

接下来检查自己的征信问题,这直接关系到你在办理按揭的时候,是否能顺利批下房贷。


检查的方式最好自己去当地人行征信报告机上打印一份详细的征信报告,这个问题上别相信自己的记忆。

什么我的信用卡都还了啊,我的网贷也还了啊等等类似于这样的想法,千万别有,一定去查

一个不经意的逾期很可能就会对后期贷款造成影响,所以这一步别省

还有从准备有买二手房打算的这一天起,不要再去申请信用卡和各种网贷,停止一切负债活动。

征信OK后,就该准备证件材料了。

身份证,户口本,结婚证这些证件,全部放在一个文件袋准备好,记住全部是原件。

如果准备用公积金的话,先在支付宝看看,很多城市公积金接入了支付宝,可以直接查看额度。

如果你的城市还没开通,就电话查询当地公积金中心,对自己可用的公积金额度一定要做到心里有数。

最后就是资金证明类的准备。

先是收入证明,按照银行规定,收入证明上你的收入,要求除以二后,能覆盖你的当月房贷才可以。


所以先计算好自己的收入够不够,如果不够的话,看看能不能在单位找人想办法,如果单位解决不了,那就准备后期掏钱做一份让银行“满意”的收入证明了。

再接下来是银行流水,银行流水的话需要打印的通常是半年内的流水,也有打印一年的,注意这个流水的数字要和你开出的收入证明能大概匹配上,别差的太离谱。


太高太低都不行,你收入证明写的月入都3万了,你的银行流水半年结果才几万,这就是找死。

这个时候要注意,收入证明和银行流水,是有时效性的,最好是在准备买二手房的前1个月打印好就可以,不用太提前。

3

前期第三步,选中介。

这个时候记住,一定是先选好中介然后再看房源,而不是看到一个房源就选择发布这个信息的中介。

很多人都是打开各种二手房APP,然后看到一套合适的房源马上选择打电话给这个中介。

千万别这样记住。

一定是先选择好一个你认可的中介的,然后在他们那里再选择房源,如果自己对中介不熟悉,那就无脑选大中介。

链家,贝壳,德祐,中原等等,不是说大中介就100%没问题,但是几率却对比小中介要低的多。


为什么这样做,因为你看到的很多房源如果是一些喜欢玩套路的部分小中介发的,你选择直接去看房,尤其是之前没接触过二手房业务的,很容易被套路签订类似于什么独家看房协议,或者锁房诚意金的东西。

一旦签写,你后期的就非常被动,想再换中介的,那就难了。

所以记住,看房不交所谓的诚意金,尽量选择大中介。

即使是大中介,同样的房源也最好找2-3个中介问问,从你和他们的交流中,找出你认为最可靠的一个。


前期第四步,谈费用。

到了这个时候已经选上了中介,那么你就要考虑费用问题了。

中介费是一定要给的,毕竟人家付出了劳动,但是你可以选择贵的还是便宜的。

如果你觉得中介费很高,那么一定要在看到合适房源后,并且确定中介能帮你把房子的价格谈到某个程度的时候,先和中介把费用谈好。

丑话说在前面,费用一定要说清楚。

千万别等到人家中介帮你把房子价格真的谈下来,你又觉得中介费贵,这样很容易造成冲突和矛盾。

人家替你跑前跑后的事情办好,  你又嫌弃费用高,这不是逗人玩吗?

所以为了避免这些不必要的矛盾出现,在这个时候就把费用谈妥当。

确定中介费用,还需要问清楚中介费以及和担保公司的一切和贷款有关的费用,并且需要问到,如果收入证明或者流水不合格,作假的成本是多少。


这都是钱啊。

记住,这个时候中介告诉你的费用,如果到时候你在这个中介这里成交,一定要在合同的补充条款上把以上所有和中介核实的费用写上去。

比如类似于:以上XX种费用已经包含二手房交易过程中会产生的所有费用,除工本费之外,不再向中介和第三方支付任何费用。

另外中介费不要砍的太低,不然中介还是会从别的上面找补回来的。

最后就是中介费支付时间的确定。

中介费一定不能一次性全部付清,要分开付,这样会对中介的服务质量起到一个约束力。

你也不希望交钱前像大爷,交钱后像孙子的情况出现,所以一定分开付款。

按照通常的操作来说,一般为签订完三方的居间合同后,先支付一部分中介费,然后过户完成后再支付剩余中介费。

至于定金的问题,一般的定金比例是5%,在签居间合同的时候就需要交给卖家,当然这个也需要写进合同内,并且写好收据。

至此中介费用部分需要清楚的就都OK了。

4

中期操作。

中期操作第一步

看房。

首先看房阶段要明确一点,超出你预算上限的房子,压根就不要看。

不要去为根本不会买的房子,浪费你的精力和时间。

因为看房真的很累。

其次看房必须分两次,第一次在白天去看,光线好的时候,这个时候你才能看清房子内的情况,朝向问题、结构问题、还有户型问题和装修问题等等,当然包括最重要的采光问题。


注意多在卫生间和厨房看看,这些地方是装修或者房子容易出现质量问题的地方。

第二次晚上去看,这个主要是一些房子在临街的位置,或者紧邻一些车流较大的道路,晚上去看是要在房子内听听噪音,看看这个噪音是否在你的承受范围内。

最后还要注意,看看房子周围有没有高压电设施,有没有加油站,有没有垃圾焚烧站等等对环境和人体有影响的建筑和设施,一定要调查清楚,这个很可能中介或者卖家是不会主动告诉你的。

至于楼层的话,如果是多层无电梯的房子,那么在家里没老人的情况下,金三银四是首选。

高层电梯房子,尽量选在中间偏上楼层,而且高层要注意楼间距,最好是自己在阳光充足的情况下,单独去一次小区,在楼下看看你选的这个房子,在下午可以受到几个小时的日照,然后才会被前面的高层挡住阳光。

这个非常重要,很多人会忽略了这个步骤,导致房子买了发现下午享受享受阳光的时间太短,这时候郁闷那就晚了。


除了房子本身,为了防止一些特殊情况出现,最好自己去小区打听一下,房东为什么要出售这套房子。

这不是八卦,而是为了防止意外发生。


是否有家庭矛盾或者经济纠纷,又或者是不是所谓的凶宅,这个在小区内向保安和大妈打听即可,他们是这个小区内信息最灵通的一群人。

凶宅当然不能住,经济纠纷如果很厉害也不行,曾经就出现过,买了房子后,原业主的亲兄弟住在房子里不走,因为两家有非常严重且混乱的经济纠纷。

所以提前搞清楚很有必要。

看房的时候,很可能会经历看了多套一直没有你满意的,但是在你最绝望的时候,却出现了一套几乎完美的房子,这个时候千万记住,别在房东和中介面前表现出非常满意的样子。

该挑的毛病还是一样要挑,买二手房在市场平静买卖双方均等的状态下,就是心理博弈的过程。

你都表现出喜欢的不得了了,那你想价格还能谈下来吗?

其实真正的价格谈判就像刚才说的,必须是在均等的状态下进行,如果市场一边倒,比如当下你所在的城市房价快速上涨,那作为买家的我们包括中介,什么谈判技巧也没用,房东咬死就是不松口,毕竟房价在上涨人家有底气。

换句话说,如果当地城市房价正在下跌通道,那不用什么谈判技巧,对方让价也会比较顺利。

这就是看趋势。


5

中期操作第二步。

房子也看好了,价格也谈妥了,那就该签三方的居间合同了。

签合同之前先把税费明确好。

税费部分,一般为契税,增值税,个人所得税,这些税费不会全部出现,要看房子出售时的年限和是否唯一。

所以要明确,这个在签写合同的时候,该谁缴纳的就要写清楚。

下来就是前期准备的证件全部带上,定金也别忘记了,一起放在一个档案袋内,既方便也不会遗漏。

签写合同的时候,大中介都是制式的合同,也没什么可看的,主要就是在补充条款上需要注意。


你任何想要提前约定好的东西,全部要写在补充条款上,落在纸上才算数,别光用嘴巴说。

这里要注意的,比如约定好过户时间,XX月XX日过户,又或者XX月XX日卖家户口必须清退完成。

如果房子是有租约在的话,也需要写清楚租约的处理方式和到期时间,一定是XX月XX日这样的具体日子,别写什么之前和之后,这样模糊的话。

房子内有家具的话,要写清楚哪些家具卖家要带走,哪些家具要留下。

再者就是交房时间了,同样和过户时间一样,写清楚具体日子,比如过户完毕后XX天内完成交房,千万别在这含糊了,非常容易发生扯皮的事情。

交房时间确定后,就是物业费用的确定,要让房东提供最后一个月的物业费用的缴费证明,包括电费和水费。

如果有车库的话,也要写上车库的处理方式。

当然了,如果你确定不需要,不买也不租的话,那车库是有独立产权的,不写也没关系。

继续的话就是违约责任,把任何的违约情况都要写上违约金,一定要明确任何违约责任出现后的状况,所以违约金额可以适当写大一些,起到约束的作用。

其中也包括卖家单方面反悔停止交易这条,如果你所在的城市房价正在快速上涨,那么有的卖家真的就会出现毁约不卖的情况,所以这一条很重要。


注意,如果这个房子是有贷款的情况下,那么卖家需要把贷款还清,房子解押后才能完成过户交易,通俗的说,就是卖家需要把房贷提前还完。

这个时候会出现两个情况,一种情况是卖家自己有钱,自己还清房贷解押房产证,大家顺利继续完成交易,这样最好。

还有一种情况是,卖家没钱提前还清房贷,这个时候千万别出钱给卖家完成还清房贷,让中介和卖家自己想办法去。

很多地方都有赎楼贷的业务,银行或金融机构会提供过桥资金赎楼,帮助卖家完成解押,卖家出一点费用就可以。

所以,作为买家的你,这个钱不能出。

注意,以上过程的前提是,必须让中介做了产权调查,明确了这个房子不存在抵押查封等状况,确定产权清晰且正常。

还有到场的卖方必须是房东本人,一定要对照身份证和房产证的信息,看是否是同一人。


如果房子是多人共有,比如夫妻,甚至还有继承人这种,那么共有人必须到场也要签订居间合同,少一个也不行。

接下来办理按揭和网签的时候,这些人同样一个也不能少。

办理按揭的时候没什么特别需要注意的,咱们在前期已经对自己的征信和流水做了了解和准备,所以没问题的话一切顺利。

如果出现流水有问题或者收入证明不过关的情况,那就是让中介想办法换对接的银行,要还是不行,那就花钱准备做流水吧。

接下来就是网签了。

网签的时候会让你签写一些文件,按一些手印,然后给你一个单独的网签密码,这个要记住,查询进度用的。

现在的二手房交易基本上所有城市都是全程资金监管,所以钱一定是最终全进到资金监管账户里,除了定金给卖家外(卖家拿到定金也需要交到资金监管账户里),其余房款资金不要给任何第三方,包括中介。

这期间任何产生的文件和收据,全部放在一个专用的文件袋内,不要遗失。

过户前要想清楚,房产证上准备写几个人,一次就操作好,不然后期再加一个人上去非常麻烦。

等过户程序完成后,作为买家的你去领取过户后新的房产证(会在银行人员的陪同下),而卖家则在你领取房产证后会收到资金监管账户打来的全额房款。

这个时候把剩余的中介费,付给中介,费用方面就OK了。


6

后期收尾。

其实到了后期收尾的时候,基本这次交易的最重要阶段已经基本完成。

需要注意的只有几项。

比如去电网燃气等等部门办理过户,然后去物业办理变更手续,包括你的联系方式等等在物业最好进行更新。


包括还有什么宽带的迁出,小区门禁卡的更换,当然最重要是房子门锁的换新。

最后就是户口的迁入了,因为前期已经在合同上写清楚了卖家的户口迁出时间,所以在卖家迁出后,带上你的身份证,户口本,房产证,结婚证,还有本市的落户证明等等,去小区所在辖区派出所户籍室办理落户手续就OK了。

千万别忘记了大修基金,新房在交付的时候都会有这个大修基金的发票,有些物业是可以更名的,所以把原房东给你的大修基金发票收藏好,就可以了。

7

基本上到这一套完整的二手房交易流程就结束了。

整个过程只要秉承一点,就是细心和谨慎,然后把一切问题和可能性都落在合同上,基本上不会出什么问题。

写了这么长一篇,希望能对大家关于买二手房的过程中起到帮助。


买房都是体力活啊,你光看着别人投资房产赚钱了,你却不明白背后的付出,现在该轮到你上场了,怕了?

怕了就不要羡慕其它人赚钱多了,老实上班没有风险的。

祝你好运。

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2020-06-22  分类:炒房秘籍  浏览:207次