惠州楼市的真相揭秘

惠州楼市的真相揭秘,楼主最近到惠州各地去做了多方了解,希望本文对你的房产投资有所帮助!

上周,大渔去惠州调研了三天。

准确地说,是去了惠阳和大亚湾两个地方,因为一万多平方平公里的惠州,以地多山多著称,热点片区并不多,投资客重点买入的区域主要集中在惠阳和大亚湾。

都说惠州盛产房子,惠州的房子主要集中在惠阳和大亚湾;而惠阳和大亚湾的房子,又主要集中在以下六个片区:

1、临深片区2、高铁南站片区3、大亚湾西区4、淡水片区5、澳头片区6、大亚湾海景片区

这六个片区,各有各的投资逻辑:

1、临深片区:紧临坪山,主打离深圳最近,可以实现双城通勤。

以大盘龙光城、锦绣一号、卓越东部蔚蓝海岸为代表。龙光城目前北五期在售,精装售价15000-16500,卓越蔚蓝海岸精装均价14500。

除了以上几个大盘,这一片区还有众多中小体量楼盘在售。

2、高铁南站片区:距离高铁惠州南站最近,主打30分钟通达深圳北站,实现双城通勤。

代表楼盘星河丹堤,目前在售最后一期玖誉,均价17000。

3、大亚湾西区:位于临深片区东南部,主打大亚湾新区和深圳外溢,属于新开发片区,楼盘众多。

代表楼盘碧桂园太东公园上城、灿邦新天地、泰丰牧马湖等,均价13000-15000。

4、淡水片区:惠阳中心老城区,十八线城貌,人口多,配套全,老城区没地了,大量新盘集中在老城周边,主打临深投资与老城人口外溢。

以恒大棕榈岛、雅居乐花园、九洲玉带湾为代表,均价12000-14000。

5、澳头片区:南部临海老城区,同样有大量新盘集中在老城区周边,主打临深投资与海景概念。

代表楼盘合生滨海城、伟业兰廷湾等,均价11000-13000。

6、大亚湾海景片区:石化区东部沿海地带,这里有一片天然沙滩,海景资源丰富,主打海景、临深与度假。

代表楼盘华润小径湾和碧桂园十里银滩,均价12000-14000。

以上六个片区就是80%的惠州投资客集中的片区,各有自己的一套投资逻辑和打法,但都以临深和大湾区两大概念打底。

依靠这些强大的概念和楼市高峰期,近三年惠州卖出了大约五十万套新房,绝大部分都集中在这些片区。

2、梳理完一遍惠阳和大亚湾的楼市,会发现两个很奇怪的问题。

第一,离深圳这么近,有临深和大湾区双概念加持,价格为什么并不高?

最贵的南站大盘星河丹堤不过17000,和东莞动辄两万多的房价比起来,惠阳房价为何如此亲民。

第二,惠阳房价十分扁平化,普遍集中在12000-15000之间,价格毫无层次感。

想去惠州投资的人,不妨先想一想这两个问题。

惠州能吸引无数投资客去买房,一是价格低,几十万首付、月供几千就能买到一套精装新房。

二是兼具了临深和大亚湾两个超级概念,就算只对标三万多的坪山,再怎么保守估计,下一步涨到两万也是稳稳的吧。

然而,很多事情并不是想当然。

一万多的惠州,很可能还要横盘很久很久。

惠阳,当然不是一块未被发掘的洼地,反而因为常年不限购,早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低,并且极端扁平化,是因为两个原因。

第一,惠州的房子太多太多,严重供大于求。

以链家的数据为准,目前在售的惠阳新盘87个,大亚湾新盘125个,加起来共有新盘212个。

而惠州其他非热门片区,博罗新盘25个,惠东新盘30个,龙门新盘3个。

再来看东莞的数据,东莞的莞城区,在售新盘13个;临深的凤岗镇,新盘16个;虎门镇,新盘19个;长安镇,新盘5个。

单惠阳和大亚湾在售的新盘数量,就超过了东莞全部镇区的新盘总和。

惠州政府的卖地力度有多大,开发商对惠阳和大亚湾的扎堆热炒效应有多强,新盘数量就是最直接的体现。

而且,新盘数量众多,并不是惠州楼市的全部真相。

惠州楼盘有一个显著特征,就是大盘、巨盘众多。

有不少楼盘,自己就是一座城。

龙光城:占地185万平米,建面500万平米,规划3万户,可容纳人口20万;星河丹堤:占地120万平米,建面200万平米,规划1万3千户,可容纳人口5万;雅居乐花园:占地62万平米,规划1万6千户,可容纳人口6万;碧桂园十里银滩:占地144万平米,规划5万户,可容纳人口20万;合生滨海城:占地300万平米,规划1万2千户,可容纳人口5万;碧桂园润杨溪谷:占地200万平米,规划8千户,可容纳人口3万;……

惠州有很多数百万平米体量的超级大盘,随意上几张沙盘图大家感受一下。

▲ 龙光城沙盘

▲ 卓越东部蔚蓝海岸沙盘

▲ 碧桂园十里银滩沙盘

▲ 星河丹堤沙盘

中国盛产超级大盘的城市,惠州排名第一,紧随其后的是贵阳。

装满惠阳和大亚湾212个新盘需要多少人口?

我简单估算了一下,单这十几个超级大盘人口容纳量已接近百万,剩下200个楼盘,按保守估算每个楼盘容纳5000人来计,又是一个100万,填满这些楼盘,需要200万人口!

目前惠阳和大亚湾区的实际人口是多少?

据2018年统计数据,惠阳区常住人口60万,大亚湾常住人口43万,加起来一共103万。

还需要200万人口,才能填满整个惠阳和大亚湾的房子。

人肯定是不会来的,房子却大部分都卖出去了,卖给谁了,全国各地的投资客啊;卖出的房子没有人住怎么办,空置呗!

3、借着大势普涨和粤港湾大湾区的春风,惠州在2016、17、18三年投资高峰期,分别卖掉了15.7万、13.9 和17.5万套一手房,共计47.1万套。

惠州需要这么多房子吗?根本没有人计算过,也没有人思考过,只是凭着一时冲动,一批又一批的人,就像羊群一样冲了进去。

50万套新房卖出去了,买房人会来住吗?当然不会,因为惠阳根本没有产业。

三天时间,我走遍了惠阳和大亚湾,看到的只有四种景象,第一是房子,到处都是密密麻麻的楼盘;第二是淡水和澳头与十八线县城无差别的繁华老城区;第三是环绕四周的大山;第四是杂乱无序的未修整土地,我猜它们大部分已经卖出去了。

惟一没有看到的是产业,连一栋像样的写字楼也没有看到,甚至连中低端的工厂都很少看到。

如果说惠州还有电子、汽车和石化三大支柱产业,那惠阳的产业就是房地产,仅靠卖地和搞地产开发,已经实现了小康和富裕,还去折腾什么高新产业呢。

惠州卖地的最大特点就是薄利多销,2018年成交总面积295万平方米,成交金额208亿,每平米只有7000元。

但和2017年相比,地价还是贵多了,2017年上半年,惠州卖地182万平米,成交金额76亿元,每平米只有4100。

惠州卖地的历史悠久,像龙光城、星河丹堤、碧桂园十里银滩、合生滨海城这些超级大盘,都是开发商十多年前拿的地,分多期开发,已经卖了八到十年,吃尽了房价上涨的红利。

这些大盘当年拿地极为便宜,开发的楼盘面积超大,配套齐全,又占据了最好的区位,它们的定价封死了后续楼盘的上涨空间。

比如临深的龙光城,配套了15所学校,引进了沃尔玛和大型商超,16500的价格,封顶了临深的价位。

▲ 龙光城一角

▲ 龙光城配套商超

而南站的星河丹堤,配套了华师大附属惠阳学校、星河COCO Garden,体育公园、登山跑道、社康中心等,17000的价格,封顶了南站的价位。

惠阳最有价值的两个概念,最临深和临高铁南站,已经被龙光城和星河丹堤牢牢把控了。

而其他后续拿地的开发商,地价贵了,地块小了,没有能力,也没有动力打造这么多配套,加上楼盘太多,价格互相压制,定价只能依次往下递减。

因此,临深的大部分楼盘,价格都在12000-15000之间。

临深15000,再往东走,离深圳更远的惠阳城区和大亚湾西区,价格自然不可能高出这个标准,多在12000-14000之间。

加上惠阳没有产业,不存在高新园区附近房价异军突起的情况,因此房价出现了极度扁平化的现象。

那么,龙光城和星河丹堤这两个盘,价格可以上拉到20000,提高惠阳楼市的均价吗?

对不起,拉不到,因为大潮退后,遍地楼盘,严重供大于求的惠阳楼市,房子根本卖不动,目前这个价格已是勉力维持。


那么,惠阳临深和南站片区到底能否实现双城通勤?

哪些片区是真临深哪些是伪临深?

惠阳的二手房市场是否是传说中的七折甩卖?

惠阳到底有没有有价值的片区?

这些问题,你看完本文有答案了吗?

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