新一轮调控收紧开始,楼市降温加速了!

楼市的由热转冷正在加速。

究其原因很简单,首先是人民网开始吹风表示,百城的楼市库存在6下旬已经开始增加,并在高位徘徊,其次央行也同时放风称货币政策需要考虑后遗症问题。

央行这话已经说的很明白,助推这波疫情后楼市小行情的重要力量之一的货币政策要开始收紧了。

而深圳的违规贷款流入楼市,正是典型的央行放水后遗症

所以在央行的表态和人民网的吹风刚结束,7月15号深圳就发出调控新政,豪宅税重新出现,离婚买房漏洞被堵,增值税免缴年限从2年升级到5年,买房社保年限增加。

深圳调控新政的出现,把这波楼市行情开始收紧的信号推向了台前。


随后收紧开始加速,7月24号,韩副总理主持的中央房地产工作会议开始约谈北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙,这10个前期楼市过热的城市

约谈刚过去1个月,8月26号,住建部再次召开部分房地产城市会议,这次沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州成了被要求参会的对象。

不用怀疑但凡是这种被约谈和被要求参会的城市,都是已经被高层认定为最近楼市热度有点过分的典型,这些地方的调控收紧是大概率事件。

首先就是南京,南京算是比较自觉的,7月24号的会议还没开,23号的凌晨就发布了调控新政,这个自觉程度和之前的东莞很像。

深圳7月15号的调控政策一发布,东莞意识到深圳收紧调控后,购买力的外溢会第一时间波及东莞,所以不等中央点名,马上在7月25号跟进发布楼市收紧的调控政策,增加了社保年限和限售年限。


东莞楼市的进场和离场被同时打击。

1

由深圳带头到东莞跟进的调控政策收紧,代表从6月底开始一直持续到7月下旬的楼市政策转向正在加速。

加速一旦开始就不会停下,这不8月份的也来了。

8月30号,也就是在第二次住建部召开会议后4天后,长三角热门城市无锡突然发布楼市新政,整个新政简单概括一下就4个字“全面收紧”

无锡的8.30新政主要对楼市进行了四个方面的打压。

第一,离婚后要追溯两年内的购房记录,假离婚买房漏洞堵上了。

第二,无锡市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税免缴门槛,从之前的2年提升到5年。

第三,在无锡已经有一套房子且未结清房贷的家庭,第二套房子的商贷首付比例从40%提升到了不低于60%。

第四,对房企在无锡参加土地购买用的资金,采用来源穿透式核查。

无锡这四条收紧的调控政策可以是说全方位的降维打击,从购房群体到开发商全部算是在照顾到了。

关于新政这四条最关键的信息点,咱们来一个一个做个简单解读。

第一离婚后追溯两年内的购房记录,这个政策说实话不算新鲜,之前深圳有后面南京也有,唯独的区别就是无锡在力度上还没达到深圳的高度,深圳是离婚三年后追溯购房记录,而无锡只要求两年。

堵假离婚购房的漏洞,可以理解为官方人为的消灭购房途径,降低购买力对无锡楼市热度的增加

假离婚买房这事,不管是处于投资还是自住,客观造成的影响就是,加快了无锡楼市的去化速度,因为假离婚买房说到底还是一份购买力的问题。

本来一个家庭现在已经不能买房了,结果假离婚后买房的门槛消失,购买行为再次发生。


一次假离婚,就凭空产生一份购买力,无锡楼市的去化速度就加快了一分,热度就上升一分

第二无锡市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让的增值税免缴年限从2年上升到5年,这个政策的出台是为了增加二手房的流动成本,延长二手房在个人手中的持有时间,如果是加杠杆进场炒房的人,资金成本的上升是肯定的。

增值税免缴年限上升到5年后,无锡二手房市场热度大概率是会遭受一段时间内幅度较大的降温,交易成本的增加会造成两个结果,第一二手房市场流转速度变慢,原因是为了避税,第二流转变慢也就是持有时间的增加,持有时间一旦延长持有成本就会变相增高,这又会让一些高杠杆资金的人倾向于降低价格套现离场

第三在家庭有一套房子但是贷款还没结清的情况下,买第二套房子时首付比例从40%上升到不低于60%,这条政策基本是和第一条政策的发力点相同,也是打击无锡楼市的购买力。

因为无锡目前规定一个家庭是允许购买第二住房的,但现在这个政策给购买的前提增加了门槛,买可以,首付必须多掏钱。

杠杆的作用开始被削弱了。


首付比例的上升意味着购房资金的上涨,别小看40%到60%的上升,这多出的20%首付资金就会扼杀掉相当一部分购买力的出现,购买力开始衰减,则有助于楼市进入缓慢的降温通道

第四对房企购买土地的资金进行来源穿透式核查,这个很多官媒并没有着重报道,搞的好像有点无足轻重的政策,其实是一个对土地市场的重磅收紧。

资金来源穿透式核查并不是个新政策,早在2016年9.30新政后这东西就出现过,这政策是个什么意思呢?简单理解就是,房企在无锡的土地市场来买地,不光是你房企有钱就可以,无锡主管部门要审核你的资金来路,也就是你这个钱是从哪来的,一旦资金来路不符合无锡的具体规定,那么买地这事也就别想了

这个政策可以说是对前几天央行约谈房企债务问题,并且收紧房企融资渠道操作的一种补丁措施。

房企的融资被央行主导开始收紧,但架不住房企有一些其他渠道依然可以借来钱,无锡的这条政策就是,即使你房企的融资没被央行卡住,我们无锡也有权利规定哪些融资来的钱不准进入无锡的土地市场内进行购地。

这个政策的具体细节还没出现,也就是说,到底哪些来路的资金是不允许用于在无锡购地还不清楚,但可以确定的是,对土地市场进行降温的操作已经开始了。

以上这四条新政的解读就是这次无锡调控的核心内容所在,不得不说无锡这次的调控强度远超南京,直追深圳。

至于无锡为什么会台出这次强度较大的楼市新政,其原因还是因为无锡楼市在之前三个月的时间里热的有些过分了。


2

根据国家统计局数据,7月70个大中城市的新建商品房销售价格指数显示,无锡7月新房价格环比上涨1.3%,位列全国第四,二手房环比上涨1.2%位列全国第三。

问题的关键还不在这,关键的是无锡已经连续17个月新房销售价格保持上涨。

任何一个城市的楼市,能保持连续上涨的背后光靠炒作是不行的,必须有实打实的购买力做支撑。

新房方面无锡上半年成交新建商品房20815套,备案均价为19553元/平米,尤其是在6月份无锡楼市达到了上半年的高峰,6月当月无锡商品房备案价均价上升到20222元/平米,环比上涨3.33%


二手房方面,上半年无锡成交了26501套,比新房多出了5000多套,四五六连续三个月的成交量上,二手房一直处于领先状态。

无锡整个上半年的主要房价涨幅板块集中在太湖科技城和惠山新城等新区板块,在这里大量的购买力开始释放,一部分改善型户型被当地人追捧,与此同时二手房交易量开始超过新房。

一个普通家庭购买改善型住房一般需要进行置换,也就是卖掉一套原有的住房,当原有住房流入到二手房市场,只有快速有人接手才能回收资金完成置换。

所以从新房交易量上涨并且二手房交易量远超新房就可以间接证明,无锡上半年的购买力是在实打实的在爆发,并且场内的房产流动十分顺畅,没有二手房市场内的接盘人群进场,新房改善型住房怎么可能去化加速?


房价在上涨,土地市场当然不可能无动于衷。

3月31号,疫情结束后无锡的第一场土拍就刷新了记录,无锡惠山区的3块土地楼面价全部创下了新的高点。

随后土地热度开始逐步升温,2020年上半年无锡成交住宅用地30宗,这30宗住宅用地里就有20宗的平均成交价就超过了万元大关,对比2019年同期的楼面价,这个时候无锡楼面均价已经上涨了12.3%

这时的无锡去化周期维持在11个月,按照发改委的规定,下半年无锡还需要继续增加供地。

好在供地会继续但是门槛也在提高,除了前文说过的,会穿透式核查购地资金来源之外,无锡在这次8.30新政中确定,上半年为房企纾困的政策到此为止了。

分期付款拿地,资金监管放松,预售门槛降低这些土地市场上为房企开的绿灯,会在新政后正式关闭,加上央行收紧房企融资和购地资金的核查,无锡土地市场的降温大概率要出现了


3

到这,无锡这次新政的前因后果基本说清楚了。

无锡楼市能出台调控新政,除了自身的原因之外,还有大环境的因素,整个长三角区域的楼市都太热了。

疫情过后长三角城市群的楼市率先开始恢复,6月底的数据统计显示,前6个月长三角城市群商品房住宅成交面积,比去年同期仅下降了3%

而大湾区城市群却下降了20%,京津冀城市群更惨下降幅度达到了31%!


长三角城市群的成交面积能下降这么小,并且恢复这么快,说到底只有两个原因。

第一长三角城市群更成熟发展更快,各城市产业布局更加合理丰富,因此吸引人口不断流入,人口的流入又带给了投资人群对进场当地楼市的信心,这一点从杭州去年常住人口增加55.4万,疫情后成交面积同比涨幅超过20%就可以证明。


第二长三角具有藏富于民的基础,本地购买力在宽松的货币政策后开始爆发,抵抗通胀的需求和资金避险的趋势,也给当地楼市的火热贡献了一份力量。

所以无锡的调控可能只是给长三角城市群其他成员开了一个头,只要是前期楼市火热的,即使这次没被住建部约谈的,大概率也是逃不了出台新政给楼市降温的命运。

就像常州一样,5月份以后常州的新房上涨速度就开始加快,很多新房的开盘价格直接站稳在1.6万/平米以上,新房市场的定价能这么有信心,还是来源于土地市场。

上半年的土拍中,常州土地市场的万元楼面价地块已经诞生了15个,高溢价地块更是比比皆是。

但是到目前为止常州还没出现一个有力度的调控政策,看无锡的这路数,常州的收紧应该也是不远了

接下来前文提到被约谈的那些城市,不出大问题的话,会相继出台楼市调控新政,这不是猜的的,而是有迹可循的。

2018年同样楼市过热的背景下,在五一节前后,住建部约谈了12个城市的负责人,结果就是约谈结束没多久,这12个城市中的7个城市就出台了调控政策

这其中就有,合肥、佛山、哈尔滨、长春、贵阳、成都、太原。

大部分出台的政策都是从抬高限购和限售的门槛入手,并同时对之前的政策进行打补丁,比如类似于无锡这次的堵离婚买房漏洞。


4

政策密集发布的时刻也行就快来到,如果央行对房企的融资约束真能做到位的话,下半年楼市的热度会出现较明显降温,有购房需求的话,新房市场是最值得去试一试的地方。

假如一个城市新房市场促销降价的力度真的较大,那二手房市场则会受到连带影响,这时整个城市的楼市都会开始倾向于买方市场,在这个时候就不要拘泥于新房或者二手房了,看地段,然后看房子,最后看价格,哪个价格更合适,就选哪个。

楼市的风向的确是冲着给楼市降温而来,但是千万别又以为能有什么房价腰斩之类的现象出现。


因为永远记住,房地产市场的调控历来只是为了稳定,而不是让楼市去死。

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