2022年楼市何去何从?

从上篇文章写过HD后,这两天其他房企的资金链紧张趋势还在加剧。

新力控股因为资金链紧绷和债务压力巨大等原因,被标普和惠誉两个评级机构再次把信用评级下调到CCC+和CCC,而新力控股集团本身也开始了降薪节流。

而上篇文章提到的富力,也在9月20号把旗下物业资产以近100亿的价格出售给碧桂园,以求断臂求生。

眼看着暴雷的越来越多,地方上的也开始了排雷的措施。

9月22号重庆住房和城乡建设发出通知,要求加强房企楼盘项目预售资金的监管。

其实重庆这已经算是后知后觉了,从8月份以来,天津、连云港、镇江、兰州、东莞等城市早都发布了加强资金监管力度的楼市新政。

地方上的敏感度和对风向的把握,总比我们普通人更快。



1、接下来肯定还得有城市继续要求加强资金监管,而且数量还不会少,排雷的操作现在是地方上的对待楼市的第一要务。

远比增加限购门槛要紧的多。

当然这个是后话,今天不说这个,先说点其他的吧。

想到哪说到哪。

最近一系列房企的暴雷和楼市调控的方向让我忍不住会想,如果真的一直这么压制下去,民营房企体量较小的死伤殆尽,国企央企背景的房企全盘掌握楼市节奏,然后呢?

土地的价格能稳步下降吗?

如果现在的调控是为了将来的楼市,既要让土地财政继续保持,又要房价稳定在一个稳定的局面,还要大家都买的起房子的的话,这种趋势或者说这种预期,能实现的几率是多少?

我们历来都是讲究摸着石头过河的,那按照我们摸的最多的美国来说,那边已经全面用房地产税来补充地方财政的需要,州政府用房地产税收上来的钱以各种民生配套资源返还给地方上,而不同城市不同区域的房价依然是有高有低,当然房产税也是和房价直接挂钩的。

买的起高价高房子的,周边的学校,资源,治安那都没的说。

对,你没看错治安都没的说,美国地方上的治安好坏,真的和房产税的多少有直接的挂钩,中产区治安好过贫民窟,富人区治安又好过中产区。

简单说,哪个区域的房产税更高,哪个区域的治安力量也就越足。

一切都是要花钱的。

如果说未来我们摸了石头也玩到了这一步,貌似也不错,有钱的住好点,钱少的那就住差点,再没钱的那就干脆公租房,这阵子不是喊着加大公租房供应么。

但就像我之前文章里讲过的一样,公租房大概率是个尴尬的存在,相当一部分人还得被迫进入商品房市场,想和人家新加坡一样公租房制度,那基本没戏。

既然要继续商品房,那就要解决地价高从而推动房价高的问题,有人会说了,房产税来了就OK了。

好,就算房产税有用,但是今年上半年对房产税的最新的政策上的变动也是,决定未来在一些城市进行试点。

然而试点这个词,总是和漫长的时间挂钩,也就是说全面铺开,现在来看依然遥遥无期。

房地产税不进行全面铺开的话,那么土地财政也就无法结束,而土地财政现在即使受到了15%溢价的限制,但依然有着上涨的空间。

这就不提房产税即使全面铺开是否能堵的上土地财政缺口这个问题了。

也就是说,虽然未来不同城市的房价会更加具有差异化,一些城市会回吐泡沫价格甚至进入长期的下跌通道,但影响房价上涨的根基,貌似还得继续存在。



2、再说说人口吧。

这个话题也是老生常谈,自从发现生育率开始下降后,每年都被拉出来语重心长的在各类官媒上讲上那么几次,但是除了二胎开放的第二年之外生育率小有提升,剩下的依然还是个下降。

为什么?因为生育率的降低,本质上是工业化完成的结果。

这个很好理解,在之前农业化阶段或者工业化发展阶段,人们的主观愿望是愿意生育的。

因为人口即是生产力,农业化阶段,每个家庭多一个劳动力人口,就会增加一份劳动力,家里的农地产量就会相应提升,当然前提是不超过边际收益递减就好。

这个时候生孩子,说的不好听点,就是为一个家庭增加更多的生产资料。

而且,在这种人口对于家庭等于生产力的前提下,养育孩子的成本和现在相比却低到了极致。

因为孩子不需要什么培养,只要健康养大然后有把子力气能干活就可以,锄头抡的好,力气足够大,就比什么都管用。

所以在政策允许且家庭有需要的情况下,生育不用催促,每个家庭都在积极的产生更多的新生人口。

农业化阶段靠大量人口积攒下来的资本开始让国家转型进入工业化,比如购买新的生产线,引进新的生产工艺,包括各类工厂技术等等。

这个时候发生了一点小改变,人口开始不在钉死在土地上,南方沿海各种工厂在全球化的浪潮起崛起后,局部的劳动力缺口开始出现。

有缺口就有补充缺口的人。

于是田间地头的农村劳动力在衡量了一年轮锄头赚的钱和去工厂扭螺丝的收入后,毅然决然的放下了锄头,转身去南方小厂里拿起了扳手和螺丝刀。

手里的工具变了,身份也就变了,之前拿起锄头是农民,现在握紧扳手则成了打工仔。

对了,还忘记了一个人口身份的转变,那就是随着工业化转型的加速后,配套的基建开始增加,公路和铁路,桥梁水坝还有发电厂,当然还有让人又爱又恨的商品房,农民工这个群体随着这些基建和商品房的全面铺开而逐渐壮大。

有意思的是,农民工的前身,还是之前农村为了增加家庭收入而产生的大量优质劳动力,他们的身份转变只不过加了一个字。

从农民,变成了农民工。



3、就像亚当.斯密在《国富论》里说的一样:“当工资上涨时,人们愿意生育更多的人口从而增加劳动力供应”。

这个时候生一个孩子去南方打工,参与到全球化经济浪潮中所获得的收益,去制造西方需要的芭比娃娃和圣诞树,远比让孩子在家里的农地上抡锄头要来的多。

于是这个阶段生育率依然OK。

但问题是全球化带动的制造业繁荣,也是有临界点的,当用工成本更低的东南亚和其他地区国家的参与其中,还有国内对环保和用工环境以为劳资保障的提高,制造业的临界点已经逼近。

简单说就是,经营成本提高,产能的过剩,低端制造的竞争加强,包括用工成本的提高等等因素,让制造业开始不再疯狂扩大规模,并且加速转型为更多的自动化阶段,以减少人工成本的投入。

于是曾经吸纳了大量农村和部分城市人口的制造业开始失去了让家庭生育的动力。

当然这只是一方面,还有一个关键是,工业化和大基建还有人口迁徙的这些年,让城市化快速完成,城市生活成本开始提高,其中提速最快也是幅度最大的生活成本就是商品房的价格。

而这时工资收入的上涨速度却远远被商品房的涨幅拉下了马。

这个时候人们发现,生的孩子在成年后所能为家庭带来的回报,开始减少,但是投入却在增加,于是人们开始自觉的开始减少生育数量。

这就是在市场经济下,每个家庭都会算的一笔账。

不要觉得奇怪,在养老制度还不算完善的前提下,生育孩子除了人类繁衍的本能和体验人生完整性,包括天伦之乐之类的情感需求之外,孩子的确就像一个长久的投资品,虽然很多人是不愿意承认这一点。

既然是投资就要计算投入和回报率,因为现实很残酷,养老真的就得靠孩子的经济能力来决定。

起码相当一部分是要依靠。

所以基于这个前提,再加上可生育家庭本身的经济压力问题(房价依然占不小的成分)生育率的下降成了几乎必然的发展趋势。


4、当然下降不等于不生,在产业不断升级和丰富的就今天,当低端制造业已经不再能提供给个体更高的收入时,任何一个具有生育能力的父母都希望孩子不是继续去拧螺丝而是选择收入更高的或者前途更好的职业。

这不是职业歧视,而是人性真实的选择。

而想要让孩子未来有更好的工作和收入,比如工程师,知识工作者,高级服务行业那就必须投入更多的资金和时间进行培养,这是必然的。

这和以前初中毕业就可以进厂打工,是截然不同的两种路子。

所以少生且着重培养成为了大部分家庭的选择,不是不想多生,而是培养的成本实在太高,真的生不起。

就像前阵子开始收紧课外辅导一样,本质上还是为了减少教育内卷,从而加强家庭生育欲望,但是这解决不了问题,一对一家教这不也出现在新闻上了么?

我的孩子不能比别人的差,所以明着不准辅导,我就暗着来,毕竟未来我的孩子是要当“人上人”的。

在这种环境下,生育率想提起来,难,非常难。

总结下就是,单个培养“高质量”孩子,从而在满足情感需求的同时增加投入回报率,这就是造成生育率下降的核心原因之一。

单个孩子的优质培养,除了会增加家庭投入成本之外,也会缩短孩子作为成年人进入社会的时间,从而继续增加未来孩子再结婚生育的时间跨度。

从小学到初中再到高中,然后大学再研究生,甚至可能继续博士,孩子在受教育的时间开始拉长,进入社会的时间在推迟,结婚生育的时间自然也会跟着延后。

受教育时间的增加本质上就是单个着重培养的结果,只有长时间的教育后,才有资格获得更多的知识资源和找到薪资更高工作的敲门砖。
可以这么说,按照目前这个趋势下去,生育率很难拉起来。


5、说了这么多关于生育率的事情,其实就是想说,未来在央企国企逐渐把控的楼市里,也许烂尾大概率会极少出现,但是人口增速的减缓和人口聚集的加剧一定会让很多城市的楼市陷入僵局里。

而陷入僵局里的城市,其楼市会从有价无市,逐渐转型为降价也无市的阶段。

也许未来再看,今年就是楼市的一个转折点,也是一个分界线。

未来刚需买房或许会更简单,如果政策的持续打压能起到效果的话,而投资房产的难度则会因为城市的分化而被逐渐拉满。

这就是未来楼市无法逃脱的命运,刚需和投资,一个向左,一个右转。

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2021-10-09  分类:炒房秘籍  浏览:22次