楼市的危机,目前存在吗?

这两天好几个粉丝在私下咨询,都提到了当下房子为什么在经济不太好的时候,还能这么坚挺的原因到底在哪?

这个原因其实很简单,之前我就解释过,地方上需要土地财政的支持,央行宽松的货币政策又导致资产价格被冲高,仅这两项就足以让房价大盘维持稳定。


当然今天不说这些大家都知道的,聊一些在其他方面正在影响楼市的因素。

1.首先要提到一个叫做赫希曼的德国人,这个人提过一个理论挺有意思的,叫做“隧道现象”简单说就是一个隧道里发生了堵车,大家都堵在里面动不了,这个时候只要车流缓缓挪动,哪怕很慢,人们都是可以忍受的,并且不会产生混乱。

但是如果车流完全不动,那么人们就会开始失去耐心。

为什么说这个理论,因为这里我们可以反向理解为,房价只要温和的上涨,楼市的预期就不会改变,只要人群对楼市有预期,房子的价值就还存在。

这一点上,尤其是在一些三四线城市比较严重,只要土地价格连续推高,新房价格上涨,那么希望就存在,大部分已经在这些三四线城市买房的人,看到了房价在上涨,哪怕是缓慢的,也看到了希望


于是大家都把手里的房子把持住,然后静等着升值,这时就像隧道里的堵车现象一样,车流虽然挪动的缓慢,但是依然在动,这个时候大家都愿意呆在车上,因为人们担心一旦下车后突然车流加速,那谁下车谁就是被甩在隧道里的倒霉蛋。

三四线一些房子为什么迟迟能挺得住的原因也在这里,人们看到了动的希望,所以都愿意再等等,都想等等看隧道尽头的光是不是会越来越亮,手里的房子是不是会越来越值钱,大家都不想中途下车,然后又看到房价开始上涨而后悔。

这是上涨的时候,如果下跌时候其实也差不多,不知道大家发现没,阴跌成了楼市下跌的主要方式。


在三四线城市里也是这样,缓慢且不经意的时候,房子的价格就已经下跌了,这个过程会被一小部分人先发现,但是这部分人中的绝大多数又会选择继续持有。

原因就是沉没成本的心理在作祟,“我的房子已经买了,又还着银行那么高利息的贷款,不赚钱我能卖了?再说了现在只是下跌了一点点,后期会涨起来的”

于是最开始发现房价下跌的人,大部分选择了不卖,促成这个决定的沉没成本越高,那么不卖的决心就越大

打个比方买这套房子的钱全是所谓的辛苦钱,全家还指望这次人生中仅有的大手笔投资能有所收获的时候,那持有的决心只会更大更坚定


后面再发现房价阴跌的人也是同样的心理,而且后来的这群人还会参考前面人的做法“既然别人都不卖,我干嘛要卖?随大流总是没错的,这么多人没卖,肯定是大家认为还要上涨,我不割肉我也要等着”

就是因为大部分人这样的想法,加上地方政府对土地供给节奏,基建规划,楼市政策等等一系列调控手段的运用,当地楼市的大节奏才能稳住。

所以直到今天三四线城市的楼市依然算的上总体风平浪静,没有所谓的抛售出现,甚至其中部分城市的楼市还能热火朝天。

说完三四线城市再来说下一二线。


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投资一二线城市的人,可以说在经济能力上相对更强一些,毕竟热门的一二线城市投资楼市的门槛在那放着,没有一个较强的经济基础,首付和月供就把一部分人给劝退了。

所以在一二线城市买房的人,经济实力上要在比三四线城市投资房产的人普遍强一些。

而这群人的投资更多的是看重一二线城市有着三四线城市不具备的东西,最重要的就是一个成人需要的产业(工作机会)和一个孩子需要的教育(学校资源),这两个资源是决定了未来城市等级的最关键要素,没有之一。

也是因为一二线城市在这两种未来最重要的资源上拥有的最多,所以我之前说过,即使在没有了政策刺激的今天,一二线城市里的部分城市,还会因为这两种资源的丰富,而吸引大量人口进入,从而让楼市发展继续坚挺。


那是不是说一二城市的楼市就彻底没有危险了呢?

肯定不可能。

对于一二城市来说,有着相当数量的高收入人群,这些人的信息获取宽度和眼界相对更高一些。

这个话怎么说呢,也就是说这些人对于投资赚钱这个事情,眼光看的更宽更远。

但问题出来了,既然眼光看的远,干嘛都一窝蜂的投资房子呢?

答案很简单,因为普通人可投资的渠道的实在太少,股市收割起来的残忍还历历在目,P2P的暴雷声还在耳边回荡,大家手里拿着钱左看右看,发现还是房子保险,算了都买房子吧

注意这里有一个前提,那就是投资的渠道限制到了国内。


大家应该都知道国家一直努力在让人民币国际化,虽然现在看起来道路还很漫长,但是这样做的目的很明确,就是在未来能成为和美元一样的国际流通货币,去赚这个星球上最舒服最轻松的钱。

收取铸币税,薅全球的羊毛

但是这样做的一个前提就是金融领域的开放,或者说国际资本的自由进出,而这就是很多一二线城市房地产的死结所在。

我们现在所谓的房价,完全是以人民币来定价的,简单说就是我们中国人觉得这个杭州的房子值钱,那他就是值钱的。

问题在于,这些我们认为值钱的房子,并没有接受到国际定价,也就是说这个价格并非国家市场的定价,一旦打开金融市场的大门,那么在国际资金的冲击下,房子的真正价值也许才会显现

这是由外部力量来决定的,而我们内部同样也可能给我们之前的房子重新进行定价。

比如资本可以自由流通的前提下,前文我说过的投资渠道将不再被限制到国内,这就是重新定价的时候。


举个例子,你有1500万人民币,你可以在杭州买房子投资,但是你觉得现在杭州的房子没什么价值,澳洲的貌似更好一些,于是你最终的房子投资在了澳洲,所以这1500万并没流入到国内的楼市里去,这笔本身可以让这栋杭州房子继续流转下去的资金跑了。

如果和你想法一样的人还不少,那就是更多的1500万不再进入杭州的楼市,资金不再进入一个城市的楼市,绝对算不上好事

等着卖这房子的人发现越来越多的人拿着钱投资到国外,而不来接他的盘,那么降价就成为了几乎唯一的选择。

重要的是房子只是投资的选项之一,其他国家你可以选择任何可投资的并且你认为有价值投资的资产 

全球的资产洼地都在你的选择范围内、资本不再被锁定在一个有限的市场内,房子不再是唯一的投资品。

这个时候一二线城市的房子是否还吃香,就说不准了,我只知道一个普通高中班级第一名的学霸,在进入了重点高中后,排名肯定是要降低的,而且幅度还不小


当然大家也不用过分担心,金融市场的开放不会一步到位,这个需要缓慢谨慎的进行,而这个过程同时也是给国内一二线城市的楼市进行不断压力测试的过程。

我相信随着时间的推移,这个外部的压力测试加上国内的人口自然聚集,会诞生一批真正有价值进行房产投资的一二线城市。

不过数量肯定不多


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总结一下来说,三四线城市的情况是,靠人们的沉没成本在坚持楼市的稳定,而一二线城市在沉没成本的基础上加了产业与教育的聚集,来加强稳定,当然风险也同时存在,那就是未来金融开放和人民币国际化过程中,一二线楼市会遇到的资金外流和被国际资金重新定价的问题。

说完了房子,我想再说说和房子有着千丝万缕关系的经济环境。

还是比较热门的内循环这个事情。

其实从2008年开始我们就已经意识到了出口依赖性的经济形式存在风险,所以往后的10年严格说一直都在搞国内市场。


还记得一个词吗?提振内需,这个词出现了不是一年两年了,所以可以说我们很早之前就注意到了内部市场的重要性

08年的房地产也是在这个时候成为提振内需的一个重要商品,并且十分成功,但是成功的同时对其他行业的挤压也是严重的。

买了房子就缩减日常消费,几乎成了每个普通家庭必然会做出的决定,区别就是缩减的程度大小。

有的家庭是停止买车的计划,而有的家庭可能是减少外出下馆子的几率。

好在我们并没有完全依赖房地产,基础建设也是拉动经济的一个重要措施。

更重要的是,一个国家投资的基建一旦起来,必定会带动一批产业

比如我们的基建上尤其是公路基建的确做的非常好,这一点上我们比西方的发达国家还要好上不少,公路基建的完善又给互联网的向下延伸,提供了必须的条件。


我们网购中的包裹为什么这么快的能送到每个人的手里,这就是最好的佐证

 没有良好的公路基建,你能想象淘宝这些电商可以发展的这么快吗?

但是有阳光的同时就会存在阴影,公路基建发达的同时,依赖公路生存的物流货运人群,却竞争惨烈。

不得不说在初期的时候,货车司机这个群体的收入还是相当不错,但是随着时间推移,看到前面跑车赚钱的人开始贷款自己买车进入运输行业,跟风的人越来越多,僧多粥少的局面开始出现。

加上90%的人都是散户,没有固定的线路和货源,车多货少的情况下,再低的价格也有人敢拉,运费越压越低,加上运营成本的居高不下,超载似乎开始变成了常态。

接二连三的新闻中因为超载出现的事故就说明了问题,竞争已经到了让人开始不顾安全的地步。

这仅仅只是是一个行业的缩影,但同时也有太多其他行业的影子


即使互联网带起来的外卖小哥这个从业人数众多的行业,如果更多人的工作本职收入开始应付生活吃力而兼职外卖小哥的话,这个看似无限大的行业竞争同样会继续加剧,最后大家收入水平的再次降低是几乎无法避免的事情。

还记得滴滴出行的司机吗?那就是最鲜明的例子。

当然还有更惨烈的,比如这一年多挺热门的奶茶行业。

除了有资本背后支持的那些奶茶品牌可以在竞争激烈的市场中活下来并且做大之外,个人的奶茶店早已经成了一部分年轻人的人生第一坑了,投资个十几万进去,然后抱着发财的美梦在店里傻坐几个月,最后赔钱转让完事

一顿社会的毒打就这么完成了。

这就是我说的,产能过剩加行业饱和,一个行业赚钱了后,马上一窝蜂的一大群人全部冲进去,然后互相砸价,直到都死在里面为止。

除了少部分有定价权的和规模优势的企业之外,其余的个体更多的是充当了炮灰的角色。


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未来的钱肯定是不好赚的,大部分人会感觉赚钱越来越难,而且还会有你越努力赚钱,钱就越难赚的感觉。

基本上就是所有人都在拼命努力,但是大家越来越累的同时,收入却没有增加,出现这种情况的原因就是大家的努力让竞争开始激烈,而收入却因此减少。

因为在现有的环境下,有限的资源大家都在拼命的抢,不抢还不行,不抢自己赚的更少更惨,然后抢的话也更多的是抢别人嘴里的肉,而不是创造出新的价值。

未来每个人都会很忙,但是这种忙碌更多的可能只是维持生活水平不被掉队的无奈选择

所以我想说,在预期并不太乐观的情况下,购房要谨慎,首付和月供的压力最好计算的大一些,因为你永远不知道生活中的风险什么时候出现。

在当下和未来,对待房产多一些理性,少一些不实际的幻想。

切记。

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2020-08-15  分类:炒房秘籍  浏览:260次