判断楼市即将大涨的几个标准?

我们今天的主题,判断楼市即将大涨的标准。人人都想买在大涨的前夜,关键是你的有这个本事才行,我们下面慢慢来分析。


没有大量的线下实践和经验阅历支撑,也就只能知道标准,真正使用却是老虎吃天。


影响房价的因素有哪些?我们在前面文章有过论述。

包括:经济发展,政策因素、土地供应、人口(主要指供需),市场情绪等等。

这其中有长期潜移默化影响的,如经济发展,土地供应等。解释一下:

1、经济因素,这个很好理解,不赘述。

2、土地供应无法快速影响房价,主要原因在于,即使大批量供应土地,传导到市场仍需要很长时间。

城市一般会在年底公示次年的土地供应计划,是分配到各个月份的。开发商竞拍成功后,还需办齐各种开发手续,然后开工后取得预售证,才可以入市销售,都需要时间。

而还有些因素一旦时机成熟会立刻会影响房价,如政策、供求关系、市场情绪等。


我们重点来说后面这类因素。

1、政策因素

房产几乎可以说是ZF渗透最为彻底的一个行业。尤其是一手房领域,甚至把控了定价权(即限价盘,可参见各种网红倒挂盘)。

kfs即使亏本也只能脸上笑呵呵,心里mmp。最近几年,我们见过、听过大量的维权楼盘,有一方面原因,就在这里,不赚钱啊,各种成本非常高,谁不想敞敞亮亮做生意?

政策因素里面最为重要的当然是信贷政策。

为什么?

因为房产价格基数大,少则百万,多则上千万,没有信贷杠杆,全部自有资金,实在买不起啊。

国内情况比较特殊,一共也才富裕起来2、30年(很多人还没有),并没有雄厚的家族积累。

银行本就帮我们出了大头儿,现在可以两成首付、利率还更低?

买买买。

真香!

跌了怎么办?

放心,银行一定比你哭更大声。

那么,我们怎么判断信贷政策是否放松了呢?

最主要看两个方面,降低存款准备金率,降低贷款利息率,也就是我们常说的降息、降准。


我们可以回顾一下15年大涨启动初期的情况。

zy大力提倡去库存,进行供给侧结构改革,以保证经济平稳持续增长。

并且实行各种政策给予配合,连续六次降准,七次降息,再加上其他各种政策松绑,于是,市场被大范围盘活,即使原本不买房的人也积极加入购房者大军。

为什么?

置换。

很多人卖掉自己100万的房子,去买300万的,而那个卖掉300万房产的人,又去买700万的房子,而卖掉700万房产的人又去......

至于刚需?这本来就应该是他们的盛宴。

房产大行情到来,一般都是由置换率先开始的,上涨苗头突显,刚需开始大量入市,市场情绪被充分调动,从而带动整个市场充分火热。


有人说现在已经开始降息啦,是不是该立即冲进去?

别急,这只是其中一个因素,而房价是综合因素形成的,今年因为情况特殊,可以再等等,至少二三线城市还不用急,传导也需要时间。

哦,对了,政策方面还有另一个重要的分支,那就是限购限贷政策。

最典型的莫过于去年底的深圳了,取消豪宅税,使得本就火星缭绕的深圳市场立刻燃起熊熊大火,一夜间取消的税费全部加在了房价里,少则几十万,多的上百万,购房者顿时哭晕在厕所。

我们平时经常听说xx城市大专可以落户啦,外地人只要交满3个月社保就可以买房啦等等诸如此类都是。尤其是大中型城市,这类政策要时刻关注。


2、供求关系

这方面真正践行起来,非常抽象,需要大量的数据进行分析,比较,但头痛的是一般的中小城市是查不到数据的,或者数据严重失实,我们查不到住宅成交量、库存量、新增供应量、住宅结构(普通住宅、公寓等等),整体去划周期等等。

查不到数据或者数据本身有误根本没法用啊。(对于能查到数据的城市,大家去住建部门官网等平台调阅相关资料,重点比较14——20年的数据,自会发现许多端倪)

这里告诉大家一个简单的方法,任何城市都可以用。

这就是量价理论。(只查成交量相对还是容易的)

楼市中,量先价后,也就是说,量跌则价跌,量涨则价涨。

但有一点需要明白,量和价是相互影响的联动关系,而不是正相关的同比例关系。

比如量跌20%,价格会下跌,但不会同比例下跌,房价的涨跌幅度短期受到政策的影响,长期与供需正相关。成交量和价格反映的是真实的市场趋势。

当大家买房热情不在,成交量急剧下滑时,你就可以伸伸懒腰,摩拳擦掌了。

当楼市政策开始利好时,你就可以着手准备了。

当价格下滑明显,但成交量不断回升时,你就可以带着大笔已经准备好的资金冲杀进去,大肆烧杀抢掠,扩建地盘!


3、市场情绪

市场情绪会不会影响价格?

会的。

人一旦到了群体中,智商就严重降低,为了获得认同,个体愿意抛弃是非,用智商去换取那份让人倍感安全的归属感。

                                      ——勒庞《乌合之众》

这就和15年全民加入炒股大军,就和商场促销鸡蛋,大爷大妈都去排队一样的道理。

当大部分买房人集体行动起来时,可就忙坏了房东。

原来三天一组看房客,现在一天十组,大家哭着喊着要买他们家的房,你说房东会怎么办?

供需决定价格,需求足够大,供给严重不足,涨价啊。

“我们小区3号楼10楼业主涨了20万,还是立刻卖掉了,不行,我得涨40万”

买房客立刻就慌了,今天下定是这个价,明天完全看房东心情,不行,今天就得定!

于是........

需求端形成严重的踩踏效应,进而再度影响供给端,一时间火势汹涌,大行情到来了!

此时,真正有经验的投资者在干嘛?

答:在家睡觉,或者,高兴的睡不着。

平淡期置换,冷淡期进货,火热期出货(当然是接近尾声时再出)。

不要嘲讽、痛恨任何人,你会你也可以。

而你所有的嘲讽、不忿,最主要的原因是你不会,你错过了,这怨不得别人。各种抱怨,借口,只能显得你很low,对成长没有任何帮助。

坚持学习,提升认知才是王道!


文末,预祝大家2020多多赚钱。努力工作和学习,合理合法多赚钱,照顾好自己和家人,力所能及的帮助朋友,就是对社会最大的贡献。

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2020-06-19  分类:炒房秘籍  浏览:330次