判断楼市即将大涨的几个标准？

我们今天的主题，判断楼市即将大涨的标准。人人都想买在大涨的前夜，关键是你的有这个本事才行，我们下面慢慢来分析。

没有大量的线下实践和经验阅历支撑，也就只能知道标准，真正使用却是老虎吃天。

影响房价的因素有哪些？我们在前面文章有过论述。

包括：经济发展，政策因素、土地供应、人口（主要指供需），市场情绪等等。

这其中有长期潜移默化影响的，如经济发展，土地供应等。解释一下：

1、经济因素，这个很好理解，不赘述。

2、土地供应无法快速影响房价，主要原因在于，即使大批量供应土地，传导到市场仍需要很长时间。

城市一般会在年底公示次年的土地供应计划，是分配到各个月份的。开发商竞拍成功后，还需办齐各种开发手续，然后开工后取得预售证，才可以入市销售，都需要时间。

而还有些因素一旦时机成熟会立刻会影响房价，如政策、供求关系、市场情绪等。

我们重点来说后面这类因素。

1、政策因素

房产几乎可以说是ZF渗透最为彻底的一个行业。尤其是一手房领域，甚至把控了定价权（即限价盘，可参见各种网红倒挂盘）。

kfs即使亏本也只能脸上笑呵呵，心里mmp。最近几年，我们见过、听过大量的维权楼盘，有一方面原因，就在这里，不赚钱啊，各种成本非常高，谁不想敞敞亮亮做生意？

政策因素里面最为重要的当然是信贷政策。

为什么？

因为房产价格基数大，少则百万，多则上千万，没有信贷杠杆，全部自有资金，实在买不起啊。

国内情况比较特殊，一共也才富裕起来2、30年（很多人还没有），并没有雄厚的家族积累。

银行本就帮我们出了大头儿，现在可以两成首付、利率还更低？

买买买。

真香！

跌了怎么办？

放心，银行一定比你哭更大声。

那么，我们怎么判断信贷政策是否放松了呢？

最主要看两个方面，降低存款准备金率，降低贷款利息率，也就是我们常说的降息、降准。

我们可以回顾一下15年大涨启动初期的情况。

zy大力提倡去库存，进行供给侧结构改革，以保证经济平稳持续增长。

并且实行各种政策给予配合，连续六次降准，七次降息，再加上其他各种政策松绑，于是，市场被大范围盘活，即使原本不买房的人也积极加入购房者大军。

为什么？

置换。

很多人卖掉自己100万的房子，去买300万的，而那个卖掉300万房产的人，又去买700万的房子，而卖掉700万房产的人又去......

至于刚需？这本来就应该是他们的盛宴。

房产大行情到来，一般都是由置换率先开始的，上涨苗头突显，刚需开始大量入市，市场情绪被充分调动，从而带动整个市场充分火热。

有人说现在已经开始降息啦，是不是该立即冲进去？

别急，这只是其中一个因素，而房价是综合因素形成的，今年因为情况特殊，可以再等等，至少二三线城市还不用急，传导也需要时间。

哦，对了，政策方面还有另一个重要的分支，那就是限购限贷政策。

最典型的莫过于去年底的深圳了，取消豪宅税，使得本就火星缭绕的深圳市场立刻燃起熊熊大火，一夜间取消的税费全部加在了房价里，少则几十万，多的上百万，购房者顿时哭晕在厕所。

我们平时经常听说xx城市大专可以落户啦，外地人只要交满3个月社保就可以买房啦等等诸如此类都是。尤其是大中型城市，这类政策要时刻关注。

2、供求关系

这方面真正践行起来，非常抽象，需要大量的数据进行分析，比较，但头痛的是一般的中小城市是查不到数据的，或者数据严重失实，我们查不到住宅成交量、库存量、新增供应量、住宅结构（普通住宅、公寓等等），整体去划周期等等。

查不到数据或者数据本身有误根本没法用啊。（对于能查到数据的城市，大家去住建部门官网等平台调阅相关资料，重点比较14——20年的数据，自会发现许多端倪）

这里告诉大家一个简单的方法，任何城市都可以用。

这就是量价理论。（只查成交量相对还是容易的）

楼市中，量先价后，也就是说，量跌则价跌，量涨则价涨。

但有一点需要明白，量和价是相互影响的联动关系，而不是正相关的同比例关系。

比如量跌20%，价格会下跌，但不会同比例下跌，房价的涨跌幅度短期受到政策的影响，长期与供需正相关。成交量和价格反映的是真实的市场趋势。

当大家买房热情不在，成交量急剧下滑时，你就可以伸伸懒腰，摩拳擦掌了。

当楼市政策开始利好时，你就可以着手准备了。

当价格下滑明显，但成交量不断回升时，你就可以带着大笔已经准备好的资金冲杀进去，大肆烧杀抢掠，扩建地盘！

3、市场情绪

市场情绪会不会影响价格？

会的。

人一旦到了群体中，智商就严重降低，为了获得认同，个体愿意抛弃是非，用智商去换取那份让人倍感安全的归属感。

                                      ——勒庞《乌合之众》

这就和15年全民加入炒股大军，就和商场促销鸡蛋，大爷大妈都去排队一样的道理。

当大部分买房人集体行动起来时，可就忙坏了房东。

原来三天一组看房客，现在一天十组，大家哭着喊着要买他们家的房，你说房东会怎么办？

供需决定价格，需求足够大，供给严重不足，涨价啊。

“我们小区3号楼10楼业主涨了20万，还是立刻卖掉了，不行，我得涨40万”

买房客立刻就慌了，今天下定是这个价，明天完全看房东心情，不行，今天就得定！

于是........

需求端形成严重的踩踏效应，进而再度影响供给端，一时间火势汹涌，大行情到来了！

此时，真正有经验的投资者在干嘛？

答：在家睡觉，或者，高兴的睡不着。

平淡期置换，冷淡期进货，火热期出货（当然是接近尾声时再出）。

不要嘲讽、痛恨任何人，你会你也可以。

而你所有的嘲讽、不忿，最主要的原因是你不会，你错过了，这怨不得别人。各种抱怨，借口，只能显得你很low，对成长没有任何帮助。

坚持学习，提升认知才是王道！

文末，预祝大家2020多多赚钱。努力工作和学习，合理合法多赚钱，照顾好自己和家人，力所能及的帮助朋友，就是对社会最大的贡献。

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