房贷怎样还才最合算?

房贷的选择是有最优解的,那就是,30年等额本息,房贷利率挂钩LPR。


原因下面挨个解释。

#1. 通胀

一个大前提是,我们处在一个「通胀」的环境里。

至少在我们国家,未来大概率是如此。

范围再大一点,只要是纸币社会,现金总是会越来越不值钱的。

因为纸币本身没有价值,就是印出来的一个符号,

经济好的时候,适度的通胀有利于鼓励生产;

经济不好的时候,政府更是要想着法儿地刺激经济,就会...发更多的货币。

一印解千愁嘛...

所以,长期来看,

纸币一定通胀,持有纸币一定损失购买力。

今天的钱一定比明天的更值钱。

所以,钱越早拿越好,债越晚还越好。


—— 如果你非要觉得未来会通缩,好吧,我确实没办法反驳,

毕竟一切皆有可能,彗星也会撞地球...


#2. 房贷是优质贷款

房贷是当前市面上个人能接触到的最优质的贷款,没有之一。

利率低 - 按照当前的LPR 4.65%计算,目前房贷利率基本在3.75% - 5.65%之间(原基准利率的8折-上浮20%)

在各类贷款中处于比较低的水平。

时间长 - 最长可贷30年。

稳定 - 在整个贷款周期内,利率或利率规则保持稳定,且不需要进行任何额外操作。

这里我们对比另一个非常友好的贷款种类:抵押经营贷,

同样是可以做到低息(有的能到4%),看起来最长也可以申请10年期,20年期,

但非常不稳定,中间往往需要过桥(全部还款)或续签,

续签就需要重新审核征信,重定利率。

不比不知道,一比就发现房贷真香啊...

所以尽量多贷、尽量贷地更久,才能将房贷优势发挥到极致。

#3.
基于以上原理,我们来看一个经典问题: 

等额本息和等额本金,哪个合更算? 



(以贷款30年、金额100万、基准利率4.9%为例)

答案是等额本息。 

一定会有人反驳: 

哎不对啊,等额本息要比等额本金多还好多利息,不合算。 

不是这样的。 

如果实在在意利息,全款多好, 一分钱利息不用付,开发商还拿你当祖宗供着... 

多还利息,正是因为占用了银行更多/更久的资金啊! 

等额本息和等额本金最本质的区别在于,

前者占用银行资金(本金)的时间更长,后者则是尽量多地先把本金还上。

出于“多贷、久贷”的原则,等额本息显然更占便宜。

同理, 在利率不变的前提下,

房贷由贷20年变为贷30年,多付利息,也是因为多占用了10年资金。

不过话说回来,如果实在在意利息,也有解决方案,

因为房贷还有另一个优点: 

灵活,可以提前还贷。 


什么时候有钱了,把本金还上,就不用再支付利息啦。

虽然提前还款不太合算,但在有些情况下是必要的, 

比如,卖房;比如,结清一笔房贷以便腾出一个贷款名额...

总之,持有一笔30年的房贷就相当于,

我跟银行签了一个合同,当有利于我,也就是我需要用钱的时候,合同继续;

当不利于我,也就是我不再需要钱的时候,我可以随时提出终止。

就,很有主动权。


#4. 未来贷款利率下行是大概率事件

这个也是历史经验。

当经济体发展到一定程度后,存款利率、贷款利率都会逐渐降下来。

具体表现就是LPR下行。


#5. 

总而言之,对于普通人来水,房贷是一个特别友好的工具:

100万的房子,不需要等到攒够100万再买,而是有30万就能买下来(首房首贷)

这样的好事哪里去找?

就算有全款的钱,能贷也要贷好伐,

因为这涉及到一个机会成本的问题:

剩下的钱拿在手里,再遇上好的投资机会才有入场资格呀。

比如,你可以再买一套房...


下面是喂饭时间——
问:要不要提前还贷?

答:除非必须,不建议。原因见#2.

问:如果打算在第五年/十年/十五年…提前还贷,选择哪种方式好?

答:等额本息。原因见#3.

问:只贷款20年,选择哪种方式好?

答:等额本息。原因同上。

问:要不要转换成LPR?

答:要。原因见#4.

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