2020年刚需买房攻略(实操选房)

01

放弃完美 

刚需想要买什么样的房子?这个问题闭着眼睛都能回答:房子要大,要新,最好带大花园,大阳台,离公司近,能上名校,能看到升值潜力,如果是个四房就更完美了...

 

恭喜,你想要的这种房子,全国人民也想要!但你确定你的预算能和全国的有钱人竞争吗?

现实就是这么残酷,受预算限制,大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。买房的烦恼永远源自钱不够,很多时候正是买不起完美的房子,我们才叫刚需。

刚需买房第一个要纠正的,就是过于追求完美的心态。

坚持是个很好的品质,但有时候放弃会使我们获得更多。一直纠结于找不到完美的房子,只能看着房价上涨干瞪眼。

 

所以,为了更高效的买房,我们首先得接受不完美。无法一步到位,就要控制好自己的预期,对自己的需求排个序,去根据自己的预算做筛选。

地段,面积,楼龄是房产三大指标,只要你放弃其中一个,几乎任何一套房你都买得起。那么放弃哪一个呢?

一般来讲,地段是最不能放弃的,不动产最大的特征在于它的位置,房子的位置决定了它的升值潜力。那么剩下面积和楼龄,应该怎么取舍呢?一般来讲,这两个指标根据自己的需求来放弃,如果家庭人多,则保留面积,买个地段不错,楼龄稍旧的房子;如果是刚结婚的夫妇,则放弃面积,买个地段不错的次新小两房,将来升值了再置换。

02

重视房子的金融属性 

大部分刚需成为业主时都很开心的,但还是有很多人过个三年就后悔了。显然全凭自己的喜好买房并不一定是对的,需要遵循一些客观的标准。

这个标准就是:房子要涨得快,并且以后还能很容易地裂变资金出来,迅速买下一套或往上置换。

 

这就不得不谈谈房子的两个属性:居住属性和投资属性。

居住属性影响投资属性,居住体验好的房子往往有不错的价格基础,但涨得快的却不一定是住得最舒服的房子。

换言之,住得好和涨得快,刚需购房者只能选择一个,我个人认为应该侧重“涨得快”。因为大部分人都不可能一套房子住三十年的,过了几年,别人的房子大幅升值了,换成了大平层花园社区,而你的房子却趴着不动,不但无法置换,资产增值也输给了别人,真是有苦说不出。

刚需买房,投资价值优先,涨得快就是王。很简单的道理,你的房涨得慢甚至不涨,以后置换成本就更大了,慢慢就被社会抛离了,甚至置换彻底无望。

说到这里,很多人可能会反对说“我买房子就是买来住,不考虑卖出去。”

 

我只能说,除非你是土豪,否则千万不要把这句话当真。这里再重复、反复强调一句,对于大部分人来说房子都是人生中最重要的资产,一定要重视房子的金融属性(保值增值、易流通)。

因为凡事怕个万一,比如碰到家里有人重病急要钱不得不卖房,如果卖不出又或者卖不起价钱,到时候想哭都来不及。

很多人在买房时,都感觉自己会在这套房子里住一辈子,那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后,差不多5年左右就会换掉。你年轻的时候,是不是经常换女朋友?

再说买来自住的房子就不用考虑升值吗?

一些人认为房子升值了没有意义,因为房价贵了,即使卖了也买不起新的,这类人最大的浅薄是把浮盈不当盈,浮亏不当亏。

一套房总价30万,贷款70万,负债率70%,房子涨到了200万,负债率立即降到35%,看到了吗?房子如果不断升值,你的负债率是在不断降低的,也就是说浮盈可以改善你的资产负债表,随着房子的升值,你的净资产是在上涨的。

这时无论是你卖房治病,还是置换,你能调用的资金都比之前更多,如果还有3成首付的资格,那么借助杠杆总资产会更上一层楼,越撑越大。

所以,哪怕你不炒房,也要保证自己买的房子不断升值。对于刚需而言,这一套房几乎是家庭最大的资产了,不指望它升值赚钱,难道真的要靠996加班么?记住,第一套房涨了,一切好办,它是资产裂变的前提。

03

商业、户型、学校,重点在哪?

房子没有毫无理由的贵,也没有毫无理由的便宜。在做出选择之前,我们首先弄明白房地产价格的基本组成。这些东西都很基础,但我认为每个买房的人都应该对此了如指掌,尤其是第一次买房的刚需,会让你节省很多时间。

 

抽丝剥茧,先上定义:说白了,你买的不光是房子(产品),其实还包括了你脚下的那块地。但是,因为房地产又和户籍制度挂钩,所以房子又有附带有教育医疗,城市福利等价值。

 

由此我们可以得到一个基础的公式:房产价格=房子实物(产品)+附加配套(周边的商业、医院,学校等)

房子实物的产品要素包括:建筑品质、户型、楼层、内部装修、物业、景观、居住人群等;

附加配套:包括交通、商业、环境、圈层、景观、医疗、学校等;

这么多要素,刚需到底应该关注什么?其实,每个挺重要的,但我们追求不了完美,只能挑些重点的东西。如果要用一个式子表达它们的重要程度:品质(15%)+户型(15%)+学位(25%)+地铁(25%)+商业(10%)+其它(10%)=刚需买房要素权重(100%)。

当然这不是绝对的,在不同家庭情况、工作状况可以适当调整。正常而言,刚需买房交通要素要放在首位,因为绝大部分买房的人都要考虑一个问题就是:离上班地点要近,足够方便。

如果你买了一个又远又偏的房子,对不起,别说有钱人看不上,刚需也嫌弃,将来它将会很难升值或者卖出。这在投资领域里面我们叫:慢涨品种。反之,近郊区交通便利的房子,潜在受众大,人人都想拥有,那么这类房子将来肯定是跑赢大市的,可以大胆买入。

在交通满足的前提下,如果还有足够的预算,尽量考虑带学区的房子,因为商业体可以短期复制,地铁可以大量建设,但是名校学区没有十年八年是形成不了的。

说到底,商业、地铁、学区三者之中,学区的壁垒最大,护城河最广,短时间没有同类产品可以冲击它,想读名校就必须买这几个楼盘,于是价格就涨飞了。中国的学区房,无论在哪个城市,都是稀罕物,那么它的价格就会涨到绝大部分人目瞪口呆的程度。

04

地段如何挑选?

房子买哪个地段恐怕是比买什么样的的房子还重要的事情了。因为在自然的状态下,房子本身是贬值的:建筑会随时间老化,审美会随时间更迭,好物业和新潮的装修风格只是在延缓这个过程。

房价之所以上涨,除了受供求关系、货币通胀等政策影响,很重要的一点是在城市生长过程中地段在升值。那么刚需买房应该选择什么地段呢?

首选城市副中心

在长江商学院校训“取势、明道、优术”里,“取势”被放在了第一位。我们买房也要学会看大势,多看新闻多看报。现在中国的城市建设的“势”是什么?是大城市、都市圈。在这个进程中,人口要往大城市流入,城市在不断扩张,给新来的人口开辟空间。

这意味着单一的主中心将完全无法覆盖辐射膨胀中的城市,必然要伴随数个城市副中心的生长作为补充——新的好地段正在形成。

城市副中心是刚需逆风翻盘的机会,在城市核心区,老钱已经占据了时间先机。刚需作为后来者,新钱只能去城市副中心,买入持续生长的地段,等待翻倍行情,赚了钱再杀回核心区。

从决策层面来讲,投资赚钱的原因主要来自预期差。不同的人对于投资的认识与判断有很大的分歧,那么哪些预期差可以令到我们赚钱呢?

最常见的是绝大部分人对某个地段不看好的时候,你就已经提前布局了,结果该地段实现了大发展,那么你必然其中的赢家。

但是还有一种预期差不为人们所熟知,那就“涨了还涨”的预期差。在现实中,存在某些地段或楼盘,的确很好,集中了大部分人共识,这种情况下,看似不存在预期差赚钱的机会了,实则不然。很可能这些投资物涨了30%,后面还会继续涨,甚至翻倍。

以股市为例吧,茅台,腾讯股票涨了很多,价格已经很贵了,但是很多人没想接下来它们居然还涨,这十几年翻了无数倍。在楼市同样存在这种情况,那就是真正好的投资物,涨起来的时候,会远远超出人们的预期,因此在我们决策的时候,哪怕价格已经涨了一点,如果它具有值得长期持有,潜力巨大的特点,也应及时买入,因为此时才是价格上涨的开始,大把的涨幅利润在后面。

城市副中心就具有这种特征,它不但存在预期差,早期不为大多数看好,并且它即使涨了,也会有很多人认为它属于郊区,涨了那么多应该不会再涨了,其实不然,城市副中心只要还有利好,配套不断落地,它的上涨就不会停下来。

在预期差和长期趋势之间,找到一个切入点,你就有机会赚钱了。

从宏观来讲,楼市是高度存在预期差的领域,虽然我公众号的读者大多数认为楼市会继续上涨二十年,但是如果你去马路随便问一个人楼市会不会涨,他们大多会说楼市已经很贵了,不会再涨了。

中国的城市化发展和持续通涨又使得房价未来十几年上涨几乎是一种必然,预期差+长期趋势=赚钱机会。通俗来讲,正是因为存在预期差那些买房投资的人才有机会赚到钱,如果人人都认为楼市会继续上涨,全部跑去买房,利润早就薄如刀片了。很简单,人人都做的生意,很快就会做烂市,搞到大家没得赚。

从这个角度来讲,投资买房赚到钱的人,应该感谢那些过去几年看跌楼市的人,正是因为那批人当时不买,现在才来接他们的盘。

同样,城市副中心也是存在“预期差+长期趋势”的一个组合,城市副中心刚起来的时候,有些人并不看好,但是政府却长期往里面砸钱,如果及时介入,从长期趋势来看,是有机会赚到钱的。

05

房子怎么挑?

新房二手房都要看

说完了地段,那么具体的房子该怎么看?新房二手房都要看,哪个性价比高买哪个。

很多人非新房不买,有很严重的“处房”情节。只是一线城市,刚需族想买套各方面条件都不错的新房很难,除非在地段上让步。

另外,新房交房晚,还得等装修,实际入住时间要远晚于二手房。房子没有使用起来就是闲置浪费,但你的月供却没有停。

当然也不是说新房就不能买,碰上限价盘或打折盘,如果新房比周边的二手房还便宜,存在套利空间,为什么不买呢?

总是有人言之凿凿地说:专业的玩家不买新房,他们只喜欢二手,可以淘笋。其实,我想讲,他们陷入了另一种迷信,他们失去了独立思考的能力。新房如果比二手房还便宜,为什么不值得买呢?难道不香吗?

我对房子的新旧没有任何成见,哪个能让我赚钱就买哪个,这是最简单的道理。投资不就是为了收益吗?能赚钱的就是好房,无论新房还是二手房。

户型要“实用主义”

很多人会问刚需该买多大的户型?理论上来说,面积大的住起来自然更舒服。但地段、产品、学位越好,你能买到的户型只会越小,于是我们往往会面临“鸡头”还是“凤尾”的经典选择问题,比如:买大一点的老小区,还是买小一点的次新小区?

买小一点的市中心,还是远一点大一点的房子?

......这些问题肯定是要具体问题具体分析。但如果要总结一下的话,从投资角度看,在满足自住的基础上,户型大小可以适当向好地段、好产品、好学位让步。

道理很简单,理想状态下,同样的价格买,户型越大,缺陷可能越多。而在市场的分化环境下,缺陷越大就更容易被拉开差距。

就拿上面两个问题来说。一般情况,老破大如果没有好学位支撑,价格并不坚挺,等到换住的时候只会变得更老,流动性比较差。所以够住的话,还是推荐新一点品质好一点的小区。

假如不是片区中心,没地铁优势,也没有什么规划,那还是买小一点的够住的市中心要好一些。先不说配套优势,市中心就算位置不是很核心,也更容易承接人口外溢,受核心区房价上涨的带动。

另外,买房户型不在大,关键要看实不实用。

因为得房率和送面积的存在,户型实际使用面积可能千差万别,这种差距一定要在看房过程中去实地感受。

这种户型一般总价要比其它同面积的户型要高些,但胜在实用,性价比高。因为你要买个正规的两房或三房,可能要花更多的钱。

在二胎人口日益增多,住房需求不断增加的趋势之下,多出一个房间就是赚,可以做客房,可以应付未来的新增家庭成员,甚至完全可以拿出去出租,去减轻月供压力。

06

全文总结篇幅有限,短短几千字也只是把刚需挑地段、户型讲个大概,事实上买房还涉及很多,比如金融工具、购房时机选择等等。但站在岸上学不会游泳,说得再多,也得实地多踩几次盘,多到周边走走。也不要太排斥中介,在任何战争中,信息都是最重要的。

一定要有行动力,不要觉得麻烦,更不要把“忙”当借口。佛系买房最为致命,搞不好就是“如来”变“济公”,资产缩水,到老一场空。

为什么经济变差,反而应该买房?因为经济变差,往往会带来利率下降。为了保障企业现金流和修复债务结构,在经济变差的时候,任何国家都会下调利率,在这种情况下,资产价格也因利率下调而出现反弹。利率下调,约等于货币不值钱了,在此种情况下,抛售货币,购买避险资产就是最为理性选择。

最后,说一下楼市团长身边朋友或会员的投资成绩:

2014年深圳龙华区汇龙湾300多万的房子现在涨到了1500万。2016年利用深圳已经上涨的房子加按揭获得资金去杭州萧山买了一套房子,那时萧山单价八九千,现在涨到了近4万。

另一个去年才加入的会员:2019年3月在东莞买入多套房子,有些从200万涨到了近400万,那时东莞二手房不但不限购,还可以高评高贷,他买了七套。

房产投资赚钱的时代不是过去了吗?怎么最近深圳东莞,杭州南京,成都重庆的房子又涨了?唉,只能怪预期差,让他们赚了!

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2020-07-10  分类:炒房秘籍  浏览:185次