房租下降房价上涨,这房子还能买吗?

这两天挺多人都在讨论一个事情,就是一些城市的房租下跌了,是不是房价也到了稳不住的时候了。

首先房租下跌这个事情,是疫情影响对就业环境的直接冲击造成的大小公司各种裁员,甚至很多企业减少或停止招聘。

没工作了,自然没呆在这个城市的必要。

房东看见市场上租客在减少,第一反应肯定要减少房租,因为房子哪怕空置一天都是损失,价格降低点先把房子租出去,把损失控制在最小。

问题的关键是,这一切租赁市场上发生的事情和房价上涨或者下跌根本就是两回事。

而近几个月来,房价上涨是因为央行为了挽救经济而执行的大放水,其结果就是,大水漫灌结果新房市场开始了普涨(虽然有的地方涨幅并不大).


那买新房的都是什么人?

第一是本来就有购房需求的人,只是购房计划被疫情耽误,但是计划并没有因为暂时的搁浅而被改变,

而这一类人又分为两类,第一刚需群体,买房子就是解决居住问题,本来疫情期间还琢磨着,等疫情过去不行的话就等一等,估计经济要下滑,房价崩不住了还能捡个便宜,结果没想到央行玩邪乎的,放水硬是把新房市场又搞热了

于是新房市场的上涨,更坚定了这批刚需的决心。

房子必须赶紧买!

另外一批人是非刚需,买房意愿并不是非常强,可能心里模模糊糊有这么个计划,寻思着在哪投资一套房子,但是一看到房地产没因为疫情被打垮,而是玩了一把绝地反击,这群非刚需有投资倾向人,别的不知道,唯独明白一点,央行放水资产价格就要上涨,结果新房的这波上涨,把这群人本来还模糊和不确定的购房投资计划提前了

而租房的人和这群本来都打算买房的人,压根就是两路人,有人说房租下降房价却上涨这是楼市危险的信号,

能说出这样话的人,对中国楼市真的算是一无所知,中国的房价不管是大城市也好小城市也罢,和房租已经背离了多少年了?什么时候房价和房租挂钩过?

不会真有人以为投资房子的人是指望房租的涨幅来当收益的吧?


2、这次所谓房租下降的一个最重要的原因,并不是租客议价能力强了,在咱们这个租房市场租客几乎不具备任何议价能力。

真正的原因是租客消失了,有一部分租客离开了这些城市,当然不是被房租逼走的,而是因为疫情对整体经济环境的冲击,导致个人工作和收入出现了问题,或者被裁员或者被降薪。

这样的原因再加上一直占据收入较高的房租开支,这群人只能选择离开。

当人群离开的够多,租房市场出现供需失衡的情况时,房东的反应就是房子貌似不好租了,我得赶紧降点价钱,不然房子空着就是亏损。

房租下降现象就这么出现了。


至于那些离开的租户,当然不会凭空消失,这个城市的租户离开了,那么其他城市就要增加。

这群人总要有一个落脚点,总需要去工作,而一旦有工作就会马上产生租住需求,所以租房的需求从来没有想消失,只是转移了地点。

租金也是此消彼长,不会出现所谓的全面下跌,除非这些在外打工的人全部各回各家,大家停止一切异地工作的活动。

显然这不可能,因为能让这些人离开大城市的,并不是因为房租贵,而是失去了赖以生存的工作,但问题是难道回到老家就有了吗?

我相信这些人能从老家去另外的城市工作,一定是因为可以得到更优厚的报酬,直白点就是可以赚更多的钱,有更多的工作机会。

如果这些大城市提供的就业机会都在缩水,那之前他们离开的那个就业机会本来就相对很少,薪资水平就不高的老家,难道就能凭空生出工作岗位,突然提升待遇薪水,从而去接纳这么多人的就业需求吗?

所以房租的下降只是一个较短时间内的现象,更和房价没一毛钱关系,随着经济的恢复,只要大城市可以恢复提供较多的就业机会,当人群回流后,房租市场的回暖只是时间问题。


3、房租出现下降,是疫情导致经济环境受冲击的诱因之一,和房租一起受到疫情间接影响的,就是这两天比较热闹的股市。

首先让我们来想一想就现在这个经济形势,股市有任何可大涨的潜在因素吗?

但是央行为了拉起疫情后的经济动力,释放出太多的流动性,冲出来的货币总要有一个地方去,日常消耗品包括食物,衣物出行,这人生活最基本的需求,是肯定不能承接央行放出的大水的。

原因在于,第一这些领域没有这么大的体量能接受放水后大量货币的冲击。

第二也不允许,房价上涨人最多在网上发几句牢骚,该买房还得勒紧裤腰带去买,要是让食物衣物生活用品和出行,这些最基本的东西连续上涨,那恐怕人们就不是发牢骚那么简单了

回顾整个上半年国内的流动性,真的已经宽裕到了不像话的地步,6个月时间金融机构人民币贷款和社会融资规模累积分别达到了12.1万亿和20.8万亿,全部刷新历史新高。

过去的6月份M2比去年同期连续3个月保持11%的高位增速上。

资产的价格被这些汹涌而来的货币之水冲的水涨船高。

本来以房地产的体量还是可以承担一部分,但是奈何这次疫情后央行对挽救经济环境的心态着急了一点,放的水量有些过大,结果短短3个月时间,各地楼面价都出现了不同程度的上涨。

这不是管理层和决策层愿意看到的,于是证监会在7月14号站出来再次进行例行喊话,要严查资金违规流向楼市。

亡羊补牢,但还不算太晚,如果证监会的操作能让楼面价就此停住,就算是给刚需群体办了件好事

银监会的喊话加上房住不炒这个紧箍咒的存在,房地产这次的蓄水池作用,发挥到现在就已经算是差不多了。

既然衣食住行领域不行,传统蓄水池的楼市领域也发挥到了尽头,那这些多出来的水只能让官方引导冲进股市里去。

总得有一个地方兜住这些多余的货币之水,不然不夸张的说这些货币之水,流到哪个行业,哪个行业遭殃

因为这些钱从来不会去踏踏实实的发展某个行业,他们只会以最快的速度冲到某个行业领域去,快速获取短期利润,然后又迅速套现离开,留给这个行业的只是一地鸡毛。


4、再来说说最近很多人问我的一个问题,就是在这个新房的行情影响下,房子到底还能不能买?

能这样问的人是怎么样的一种矛盾心态太清楚不过了。

“不买吧?感觉还是要涨,买吧?感觉又好像自己吃亏当了冤大头,总是高位上车”。

这样的想法也不奇怪,可是如果回顾楼市从98年一路发展过来的历程,虽然大趋势是上涨,但是又哪来的一帆风顺呢?

2007年进场买房的人,都以为自己站在了高岗上,尤其是到了2008年以深圳为首的房价开始出现较大幅度下跌,这个时候估计之前进场的肠子都悔青了。

结果呢?2008年美国楼市作死引爆全球性金融危机,中国为了挡住这波金融海啸,出台了自己的经济刺激计划,也就是我们常说的四万亿。

结果2008年过后,央行大放水导致房地产开始转跌为涨,楼市新的一轮上涨潮开始

这个时候之前卖房的人哭了,没买房的人也哭了。

“于是那种矛盾的心态又出现了,买吧?已经涨了这么多,不买吧?继续涨怎么办”?

就在犹豫的过程中时间到了2014年,这个时候地方政府的债务开始变的压力山大,房地产因为四万亿的刺激开始出现天量库存,楼市又一次走到了十字路口。

这时再次出现了两群人,一群人是实在感觉房地产已经到头了,怕坚持的越长陷得越深,于是赶紧低价套现房产,离开了楼市这个伤心地。

另外一群人是觉得自己终于等到房子降价的时候,但是这个价格还不够,还得再等等,价格还要继续下降。

结果就是两群想法截然不同的人,都没等到自己以为要出现的景象,都被现实狠狠打了脸


2014年6月楼市开始进行政策松绑,限购一个城市接一个的打开,到了11月房贷的基准利率也一次性下调了40个基点。

没等市场和人群反应出来高层政策到底是个什么意思的时候,2015年5月央行宣布首付比例下降到30%,税务局和财政部宣布二手房营业税年限从5年直接降低到2年。

年底12月去库存这个新词出现在了新闻媒体上,新的一轮上涨又开始了

以史为镜,从过去看现在,楼市无时不刻不存在着不确定性,转折随时存在,短期的波动如果都无法承受,那还是尽量不要涉及任何投资房产的行动上去。

5

刚刚说的是楼市历史规律的一方面原因,关于房子还敢不敢买这样的问题,其实不单取决于市场和政策的表现,同时还要看金融机构的脸色和态度。

看看金融机构对这些钢筋水泥建筑的价值还看不看好,这才是关键。

首先就我们一般人而言,能给银行最好的抵押品就是住宅,只要认准一点,银行只要还认可这个东西的价值,银行的放款只要还以这个为最重要的抵押物,楼市的前景和房产的价值,就没有需要过分担心的地方。

你要知道银行放款是有责任的,钱不是放出去就完事了,不是你的抵押物过硬,你哪怕是经营再困难的企业,说到天上去,这些看似优惠的贷款永远也不可能批给你。

因为银行怕担这个责任。

这也是为什么屡次放水,但是中小企业总是不解渴的原因,就是因为缺少房产这样硬通货的抵押,银行的钱小企业太难拿到了。

而如果你有房产的话,那相当于你的抵押物给了银行兜底的保险,这个款银行就敢放。

银行或者说整个金融机构,是房地产市场内最后的兜底者,多少房子的房贷还在偿还?多少抵押贷款的抵押物是房子?多少房企的的融资抵押是土地和预期收益?

土地和房产作为抵押物的底层,经过杠杆已经放大了太多倍,已经成为了中国金融体系的基石,对于整个货币发行可以说,相当一部分已经是以土地和房产为锚了,这个东西的价值要是崩盘了,那金融机构除了兜底之外,就只能跟着一起完蛋。


有人可能会说,人民币发行不是以美元为锚吗?

对不起,那是2014年之前的事情了,在2014年之前中国的货币发行一直被美元裹挟,非常的被动。

这样被动的结果导致人民发行并不能完全跟上经济需要,而且从2014年开始出现了非常大规模的资本外流,外汇占款的数量在快速下降。

外汇占款的减少直接影响到人民币的发行,从而对整个中国经济的发展起到了非常大的负面作用。

也就是在这个时候中国寻找了新的资产作为货币发行的锚或者说是抵押物。

那就是央行对商业银行的债权。

央行开始以对商业银行的债权为锚进行货币的发行,简单来说就是央行借钱给了下面的商业银行,并以此形成的债权来发行货币。

既然是债权关系,那商业银行的盈利能力就关系到这个抵押物或锚是否有价值。

而商业银行从近些年任何一年的年报数据中来看,其房地产的信贷数量都是占比相当高,就以最近的一个数据来说明,2019年12家股份制银行涉及房地产贷款金额2.732万亿,比2018年增加了4093亿元,同比增加17.6%,而如果把数据宽度继续放大的话,A股上市的36家银行所涉及的房地产贷款已经达到了33.98万亿。

这也只是数据的一部分,大量的商业银行,包括四大行的房地产贷款占比都是从2014年后进入了快速的上升通道。


这些对房地产的贷款不仅为银行创造了相当可观的收益,而且不良率超级低。

换句话说,这些都是非常优质的资产

这些数据证明了商业银行的盈利重点依然在房地产上,而且利润非常不错,良好的盈利能力又保证了商业银行对央行之间债权的价值。

也就是说,只要房地产是正常且稳定的,那商业银行和央行之间的债权就是优质的资产,最终人民币的信用就有了强力的保障。

和人民币信用挂钩的房地产,你觉得敢买吗?


6、有了和人民币信用的特殊关系,房地产的全盘暴跌成了不可能发生的事情,能等来的只有局部分化。

一些城市向上,一些城市向下,还有一些城市原地趴窝横盘装死。

选到向上的,抛弃装死和向下的,这才是后房地产时代该操心的事情。

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2020-07-16  分类:炒房秘籍  浏览:269次