房价走势2020年预测:经济下行,房价却飞涨?

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在大多数人看来,因为疫情的冲击,经济整体环境表现出让人担忧的一面。

这种担忧没错,就像西贝和海底捞就在前几天上演了一出涨价又道歉降价的戏码。

不管是营销也罢还是真的被迫无奈也好,但是我相信,这两家餐饮公司的成本是真真切切的上去了,收入是的的确确的下降了。

两家餐饮巨头尚且如此,其他各行各业的小企业当下的生存状况,可想而知。

公司的裁员,单位订单的锐减,个人收入的下降,的确都在发生。

这一切都会直接影响到个人和家庭的经济状况。

尤其是在每个家庭固定开支无法减少的情况下,用于买房的支出貌似就要往后排一排了。

这也许是大部分人觉得房子应该降价的最根本原因所在。

那就是,饭要吃,孩子要养,父母得管,唯独房子可以暂时不买。

这个逻辑简直无懈可击。

那我们就在房子可以暂时不买的前提下,看看楼市目前正在发生的变化,和接下来可能改变的走向。


一线在行动。

深圳和上海这两个一线城市的楼市,可以当做中国楼市的风向标。

现在,这两个风向标,全在不声不响的发生着变化。

首先是深圳。

在4月16号国家统计局发布了3月份70个大中城市的商品住房销售价格变动数据,深圳二手房涨幅位居全国第一。

如果你准备进场买房,你要记住,二手房市场的数据变动,一直都是公认的楼市指向标。

因为二手房的数据来的更干净更纯粹,这是一个在政策不变动的前提,完全由买卖双方来维持和调节的市场。

二手房买卖双方都是自然人,在基于买卖自由,定价自由的情况下,大家的角力的结果,就是这个市场最真实的表现。

深圳在3月份以1.6%的环比涨幅,排在了70个大中城市二手房涨幅的第一位,这也证明了我在之前文章里的判断,深圳自去年11月份的取消豪宅税后,热度还没有消失,只是被疫情强行阻断而已。

深圳楼市这几天的确一直没怎么消停过。

诸如5000万豪宅一次性的售罄,百万的喝茶费重现江湖等等新闻轮番上演。

有人说了,这些新闻都是谣言,都是炒房的人和开发商编出来的,是骗接盘侠进场的。

鉴定任何新闻是不是谣言,看官方的反应是最好的证伪方法。

4月9号,深圳南山区住房和建设局发布了《关于严禁恶意炒作哄抬房价,维护房地产市场平稳的通知》内容就是严厉打击中介参与炒作房价。

这就是最好的证明。

我确信所谓的千万豪宅秒光和百万茶水费肯定存在一定的夸张成分,但任何所谓的传言都不可能凭空出现。

为什么青岛杭州就出不了百万茶水费的新闻呢?为什么豪宅秒光的新闻它不出现在同样是一线城市的北京呢?

原因很简单,即便是夸张的宣传也要有一个基础的底子在。

编瞎话也要有个原型,就是这么个道理。

如果说这还不能证明深圳的楼市升温,那接下来官方的再一次回应,就是最后的实锤。

4月16号深圳市住建局,规划局和自然资源局联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》

通知内容里明确提到,深圳需要加快商品房的供应,平息因为疫情导致供应减少,而引起市场价格波动。

这个话已经很明确的告诉了所有人,深圳的楼市的确出现了较大的波动了,并且是向上的。

但这个官方的通知,还是有一点没说清楚,那就是深圳更多的是上行和分化加剧共存的情况。

南山区,宝安区,这些板块的房子都在集体冲高,而所谓的百万茶水费的原型,也主要出自这些板块。

而其他的诸如罗湖,龙岗等板块,则更多的是风平浪静。

这就是深圳所谓的楼市真相,没有那么夸张,但是的确是在上涨。


上海。

从来在土地市场都较为谨慎的上海,在4月14号的土地交易公告上显示,4月下旬上海会一次性推出了50块土地,涉及浦东,静安,嘉定,宝山四个片区。

这在上海的土地市场历史上绝对是罕见的。

而和大量土地出让一起的是,上海的土地拍卖规则正在发生根本的改变。

上海从2017年4月开始执行的新挂牌复合式土拍规则,采用的是根据房企的资金实力,技术资质来进行综合评分,然后根据评分确定最终能进入竞买人的名额。

只有当竞买人在2家的时候,才允许竞价。

简而言之,就是用这套机制,把土地价格的竞拍,控制在最低的限度。

而现在这套坚持使用了将近3年的评分筛选的机制,正在被上海自己悄悄的突破掉。

4月10号上海松江区两块住宅用地的拍卖规则显示,只要竞买人不超过5个,就可以直接竞价拍卖,谁的价格高,土地谁拿下。

而且也不再需要房企有15%的自持租赁住宅的要求,把土地的利润基本让房企可以做到最大化。

上海土地市场的改变是一个非常明显的信号,土地市场正在走向更加市场化的道路,价高者得大概率会是后期相当一段时间内,土地市场的主流操作手法。

高溢价土地的出现,会在上海已经基本以底价成交为常态的土地市场上,重新现身。

“面粉”的涨价,大概率是无法避免。

在已经过去的第一季度里,上海土地出让金合计达到653亿元,比去年同期增加了70%,排在了全国第二。

上海土地市场的逆势上涨,正在发生。

深圳和上海,这两个一线城市的楼市,全部呈现出和大部分人所认为的楼市当下该有的表现,截然不同的相反状态。

一个二手房市场出现上涨,火热到需要官方明确表态加快商品房供应。

一个土地市场放开坚持3年的限价机制,并且加大了土地供应量。

这其实一点也不奇怪。

我们的楼市表现从来和经济走势没有绝对的关系。

让我们回想一下过去,从1998年后商品房逐渐占据主流,房价就彻底和工资收入说了拜拜。

08年金融危机,我们的四万亿刺激政策出台,硬生生的让房价上了几个段位,这个时候你的工资跟上了吗?

15年的去库存,让全国从上到一线北京下到十八线小县城,全部来了一轮上涨,这个时候你的工资跟上了吗?

显然都没有,我们的个人收入和房价从过去到现在,一直没有绝对的划过等号。

楼市有时候只是一个复杂又单纯的工具,复杂的一面是,房产和土地是我们目前的金融体系支柱,也是融资最重要的抵押物。

单纯的一面是,它又很简单明了的代表了地方财政的收入,和相关税费的收入。

越是经济下行,这个工具越是不敢放松,这从最近几天地方上不停的出台给房企减轻资金压力的政策就能看出个一二。

作为实体经济的一部分,房企自然要被地方上的政策照顾到。

但其实,地方上更担心房企会不会继续正常拿地而已。

就连上海对土地财政依赖程度这么低的城市,也在土地市场上做出了让步和调整。

其他二线城市可想而知。


2019年全国土地出让金7.6万亿,这个新的历史高度今年应该是无法突破了,因为疫情整整终止了3个月的土地市场交易。

但是地方上的财政压力呢?

4月16号财政部发声表示,接下来的财政政策会更加积极,会在增加专项债额度的前提下,进一步落实减税降费的措施。

应对疫情冲击过后的经济环境,财政部的政策无疑是好的,增加专项债,加大基建力度,在一定程度上拉动经济增长。

减税降费,在一定程度上让大量的民企减负,让更多的小微民企可以活下来,毕竟为整个社会提供大量就业岗位的,就是这些小微企业。

但是这两个政策方向,却同时会给地方财政增加压力。

专项债给地方上增加了债务,减税降费给地方上减少了收入。

而这一切最终很可能导致,地方上因为财政压力,而转向在土地市场上发力掘金。

可以这么说,接下来地方上的土地市场会出现两种情况,而这两个情况和每一个买房人都着密不可分的关系。

第一,每个城市的核心地段。

核心地价会继续上升,因为核心地段的土地本来就是价高且稀缺,加上现在的经济和地方财政的吃紧情况,核心地段的地价,还会被人为的继续推动上涨。

如果你准备选的是某个城市核心地段的房子,那么接下来的时间就要多注意了。

一旦冷不丁冒出个地王,那附近房子价格可就安静不住了。

第二,每个城市的边远郊区。

核心地段刚才说了,一直都是稀缺的,也就是卖一块少一块。

所以地方上想从土地财政上着手,就必然会扩大范围。

远郊片区的土地会开始走量模式,价格不会很高,但是出让的量会不少,以量取胜。

如果你是准备在非核心地段买房子,注意这样的远郊板块一定要小心,很多地块的出让都是偏僻的不能再偏僻的地方,别说在建地铁了,连个地铁规划都没。

这样的地方,就别去赌发展了,等基建配套发展到你这,站岗已经把你站傻了。


除了土地市场的变化会影响到你买房的进程之外,其他的楼市已经在发生的变化,你也必须了解。

因为了解每一个变化的情况,都会让你少在楼市里走几步弯路。

第一·拆迁房不要去赌了。

很多人喜欢听一些坊间拆迁传闻,然后去买一些所谓的等待被拆迁的小区,想借此以小博大。

前几年也许这么玩还成,现在的话,这条路基本上是走不通了。

4月14号,国务院的常务会上提到的四件大事之一,就是加大力度进行老旧小区改造。

已经确定的是2020年计划改造3.9万个老旧小区,这个数量比2019年多出了整整一倍,涉及范围主要是2000年前建成的住宅区。

而这3.9万个老旧小区,只是小的不能再小的一部分,整个旧改计划汇总小区数量最终达到16万个,涉及4200万户居民,建筑面积40亿平米。

整个改造计划为5年,每年投资8000亿,总投资四万亿。

很熟悉是吧?没错,这又是一个四万亿拉动经济的计划,按照官方的说法是,既稳投资,又保民生,同时还能拉动内需。

但是注意,这次的旧改计划全文里,重点全在改善和保留,而非拆除和重建。

这就很明显了,想博拆迁的,还是把这个想法就此打住吧,这四万亿的投资是给改造小区的,而非拆除重建的。

房子,不拆了。


第二·商业类地产一律不要碰。

一铺养三代的时候,过去了。

4月13号,甘肃省会兰州下发文件,把商业地产的贷款首付比例从七成降低到了五成。

这在全国还是第一例,至于为什么调整,原因就是库存太大,实在憋不住了。

难受的不止兰州,首都北京也一样。

北京的商业地产已经到了谷底,大量的写字楼商铺都是以近乎腰斩的租金开始找承租人,而原本的承租人全部都是小微企业和初次创业的小公司,至于转租的原因很简单,经济不行,干不下去了。

但就是这样的低价,依然很难找到承租人来接盘。

你都知道不好干了,别人难道就傻?

至于商住二手房,那就更是惨的没边了。

北京的商住二手房市场,在被限购政策关到笼子里的3年后,现在的成交量已经比当年限购出台前的成交量,下跌超过95%。

商住二手房市场彻底成了一潭死水。

目前一小部分正在挂牌的北京商住房价格,甚至已经跌到了无法覆盖银行贷款的地步。

大量的商住房价格跌过了峰值的50%,真正的腰斩就这么血淋淋的发生了。

跌到什么程度呢?商住房的价格已经跌到和2012年的成交价差不多的地步了,并且均价已经不到同一地段住宅项目的一半以上。

商铺,商住,一切商业地产,别碰了。


第三·公积金能用就赶紧用了。

首先要明确一点,公积金是个特殊产物,这玩意当年咱们国家是学的新加坡。

而目前全球还在执行公积金制度的,也依然只有我们和新加坡。

但是从最近一段的风向看,公积金制度可能存在着较大的变数了。

我想说的是,现在有公积金的人,并且有买房打算的人,能用的就想办法用上吧。

重庆市原市长黄奇帆在2月11号和4月15号两次发文讲到取消公积金制度,并将其转化为年金形式来回补职工。

这两次发文后,多家官方媒体开始跟进报道,讨论的方向基本都是,公积金是不是应该退出历史舞台了。

按照黄奇帆原文所说,公积金取消后可以转为年金。

那么问题来了,第一年金是不是只有退休才能用?第二有多少企业能把这个年金发出来?

真是退休才能用年金,那这个年金还有什么用处?公积金最大的好处就是可以在个人需要的时候,用超低的利率从银行贷款买房,这一点年金可以做到吗?

显然不能。

所以,这点少有的仅存的福利,在接下来需要买房的时候,安排起来用上吧。

指不定哪天,这福利就和你拜拜了。


第四·商业房贷。

关于可预期的通胀我在前面文章说了好几次了,如果你是买房走商贷的话,在可以的情况下,把年限做长。

不要去想什么几十年后多少的利息,通胀会把负债冲淡。

最重要的是现在。

能做最低首付一定就是最低首付,不要本来能首付30%,你非要来个首付60%,这纯属和自己找不痛快。

记住,把更多的现金留在手上。

为什么这么做?

在疫情冲击后的经济环境,工作和个人创业都开始变的更加充满变数,或者说面临竞争更激烈的情况。

原本的工作能不能保住是一个问题,在能保住的情况下,用留下的现金投资自己,提升自己在职场的竞争力,把钱用在最要紧的当下。

只有在被冲击后的经济环境内,提升了自己本身竞争力,才能保证你的收入稳定和继续升高的可能。

把现在的钱投资到现在的自己身上,让自己在整个经济社会的环境下,生存能力得到提升,这才是经济环境如果走向不好的情况下,最好的防御方式。

同理,自己创业或者自己有公司的也一样,把现金用在自己公司的周转,转型或者收缩上,保证可以经受的起小范围的波动而不至于垮掉。

当然了,保险,基金,甚至股票(虽然貌似有点危险),一切你有认真考虑过并且认为能对冲风险的金融产品也都可以。

总之,现金一定要花在当下,要花在可以提升自己和抵御未知风险的地方。


楼市在疫情后的方向貌似更加扑朔迷离。

但其实对于我们大多数人来说,楼市里更多的是要学会顺势而为,而不是另辟蹊径。

因为只有看清大的方向,才能在这个复杂的楼市里,做出相对正确的选择。

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