房地产税,到底会不会让房价暴跌

对于关心楼市的人来说,不管是买了一套自住的,还买了多套投资的,又或者一套没有准备进场的,几乎都对两会有一种特殊的情节。

买了的和没买的都在等待两会上传来最新的关于房地产的消息。

国家是不是又出对房地产出什么新政策了,国家是不是对楼市的态度有所改变了。

因为稍微关心一点楼市的人都清楚,国家的政策和态度,几乎就是楼市的命门所在。

两会本来是定于5月21号下午开始,但是早在两会前两天一个关于楼市的重磅消息已经在微博和朋友圈刷屏了。

5月18号国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》出现在媒体上,而其中一段文字就是各路房产媒体最近两天刷屏的来源。

建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。

就是这段话。

这段话一共31个字,其中10个字提到了房地产税的立法,也就是这短短的10个字引起了刷屏讨论。

很多人看到了这10字短句犹如看到了未来楼市崩盘的景象,相当一部分看空楼市的人,一直以来都把房地产税作为打垮楼市最后的杀手锏一样的存在。

可惜,这个想法错了。

绝大部分人根本没弄明白,房地产税推出的意义在哪,又或者说这些人把房地产税推出后起到的作用搞错了。

房地产税从过去提起,到现在的准备,以及未来推出后,打压房价和搞垮楼市,从来都不是它的任务和目的。

国外房地产税有的早吧?日本、美国、英国、那收房地产税的时间早了去了,结果呢?日本楼市在有房地产的情况下,鼓吹起了一个超级大泡沫,最终在1991年崩盘。

美国也是一样,由小布什喊出的口号“美国住房梦”把美国楼市推向了高潮,终于在2008年崩不住了,爆了。

这也是在有房地产税的情况下发生的。

英国呢?照样,房价长期刚性上涨,究其原因还是因为土地供给不足,和房地产金融化造成的房价上涨,房地产税没起到什么抑制房价的作用。

所以,想要弄明白房地产税最终出台的目的,就需要把时间倒回到1994年,因为正是这一年的一项决定,为房地产税未来的出台打下了基础。


2

1994年国家分税制度改革开始,中央将财权收回不再归于地方。

这个时候问题来了,收回了财权后地方上吃什么呢?

要知道这样的操作已经极大的压缩了地方政府的税收比例,地方上要发展要吃饭,钱是真的不能少了。

所以中央做了两手准备,在收回财权的同时,把事权下放,这里面就包括了土地出让收益。

当时那个年代,土地出让收益还非常小,小到所有人都不知道,这个东西会捆绑住房地产一路横冲直撞,最终产生了几乎让所有国人都震惊的,快速上涨的楼市。

土地财政的基础在这个制度的开始,就奠定了。

注意,这只是基础,并不是全部。

2003年的土地招拍挂制度成立后,土地财政才正式走上了快车道。

随后随着中国经济的发展,大量基建开始在地方上出现,地方上在基建融资和发展中,土地财政起到了居功至伟的作用。

可以说土地财政的确加速了中国城镇化的发展,也在相当一段时间内充当了中国经济增长的火车头,更是让中国地方上的基础建设速度让全世界瞠目结舌。

但是就像我之前在文章里所说,强大的力量必然有使用的代价。

土地财政在贡献给地方巨大的财政收入的同时,也一路推高了房价,直到楼市走到今天这个,几乎需要6个钱包才有进场资格的地步。

而一切的根源,土地财政的规模,也在逐年加大。

仅仅土地出让金这一项,从2012年到2019年短短7年时间,土地出让金的收入就从2.9万亿上升到了7.6万亿。

这个时候出让金占地方财政总收入已经达到了41.8%。

你以为7.6万亿就完了?

不,这只是较大的一部分。

土地财政中除了包含最直接的土地出让金之外,还有著名的房地产“五税”,即房产税、契税,土地增值税,城镇土地使用税,耕地占用税。

而这5项的收入在2019年达到了1.92万亿,比2018年增长了7.1%,这个时候的房地产五类税已经占据地方财政收入比重的19%。

所以严格的说,土地财政等于土地出让金+房地产五税的总和。

也是因为土地财政在背后的推力,房价在这些年给人的感觉是,基本只会上涨不会下跌。

而正是因为这样的特殊现象,买房几乎成为国人人生中最重要的事情。

没房子的想赶紧买,怕错过了这波上车机会,房价继续上涨自己又被甩了下来

有房住的人还想继续买,怕错过了这波上涨的机会,房价越涨越高自己却因为没赚到钱而后悔。

2020年4月央行的一组关于2019年中国城镇家庭资产负债情况调查报告出炉,其中房贷占据家庭总负债的比例高达75.9%。

可以说在土地财政的“庇护”下,房子已经成为了所有人几乎最重要的资产。

但是即使这个已经让地方上中毒上瘾的土地财政,也会逐渐有走到尽头的时候。

过去浩浩荡荡的十几年,中国的城镇化在2019年已经达到了60%,也就是说大拆快建的时代要过去了。

按照国际发达国家的经验来看,城镇化进入60%后就会逐渐减缓,其明显的一个特征就是新房销售的减速,和存量房流通的加速。

早在2018年二手房销售套数超过一手房的现象就已经出现在一二线城市中。

其中的北京、厦门、深圳三个城市,二手房交易占比达超过70%。

而南京、上海、广州、宁波、无锡等城市,二手房交易占比全部超过50%。

存量房时代的脚步正在走近,而随着一线城市率先进入存量房时代后,二手房交易开始占据主导地位,一手房交易下滑。

真到了这个时候,土地财政就真的要考虑怎么维持下去了。

一手房交易越来越少,开发商哪来的那么大需求买地盖房呢?

但是注意,在完全走入存量房时代之前,土地财政还有一个巨大的任务需要完成,那就是城市群和都市圈的建设。


3

都市圈时代可以说是城镇化的下半场,而我们要走的路也是之前美国在八九十年代已经走过的路。

美国从1980年大量的人口开始集中迁移到都市圈,到1990年美国80%的人口,超过2亿人居住在各类大小都市圈中,而其中1.3亿人居住在40个大型都市中。

我们现在也正在经历这样的阶段,珠三角,长三角成为目前人口流入最多的城市群,在未来还有成渝城市群,长江中游城市群,中原城市群等等也会逐渐完善,继续吸引人口流入。

这个时候土地财政的任务又来了。

第一这些逐渐进入城市群的人口会继续产生住房的需求。

第二城市群内部之间随着轨道交通的完善,城市边界开始模糊,各类需求的基建都会应运而生。

比如发改委一而再再而三的强调加快长三角内的轨道交通链接一样,这话说起来挺轻松,但是实施起来则需要大量的资金支持。

这个时候问题来了,钱从哪来?

还是要靠土地财政。

而这也是房地产税总是迟迟不能立法加快推进的原因所在。

要清楚的明白一点,房地产税是一个长效的税收机制,它带来的是一种稳定且长久的地方税收,但是它无法马上取代土地财政的地位。

因为土地财政中重要收入来源的土地出让金,可是一次性收取未来70年的费用,这个效率房地产税是无论如何也比不了的。

换句话说,就是土地财政能挑的起的单子,房地产税现在还真没能力接过来。

土地财政和房地产税就像是同一队伍里的两个接力赛跑的选手。

现在土地财政还在快速的飞奔着,因为属于它的任务还没完成,而房地产税如果现在就在赛道上强行接棒的话,那结果只有一个,这比赛是输定了。

房地产税,跑不了那么快,它真没那个能力。

不仅是没能力,而且如果在土地财政还没到退出历史舞台的时候,房地产税就强行推出,虽然长期对楼市不会产生过多影响,但是短期内还是会让楼市产生波动,从而再次影响土地市场的收入。

地方隐形债务已经非常之大,大量的基建和城市的扩展造成地方财政压力不断的加大,这个时候少了土地出让金的收入,这个摊子谁来收拾?谁有能力收拾?

根据财政部在2019年3月公布的数据来看,全国地方政府债务余额196194亿元,这个的确还在全国人大的限额之内,但是隐形债务的规模就要巨大的多。

这些债务主要集中在城投,政策性银行金融债,各种基建专项债等等。

这个压力真不是房地产税能抗的动的。

而大量的地方城投债务偿还日期刚好是在2020年和2021年集中爆发。

这也就能解释了,为什么今年房地产税再次被例行公事的拉出来说说,但是却把措辞改成了稳妥推进,而非之前的稳步。

这就是给大家提个醒,房地产税这事国家没忘,但是最近这两年先消停一下。

那是不是两年后,就会开始呢?

不会,因为征收房地产税面临的问题太多。


4

征收房地产税可能会面对什么样的问题?

第一,征收难点较多。

首先不同房子的性质怎么统一?

房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经适房、两限房等等,产权差别太大,税基不统一。

第二,征收房地产税就必须对其他税种做出适当的减轻和消除。

房地产行业目前的税收环节有多达10多个税种,一旦开征房地产税,就必须对其他税种做出调整,不然就是重复征税。

第三,也是最重要的,怎么征收?

目前最多意见是对房产价值进行评估后征收。

那问题来了。

假如有人住的是之前单位福利分的房子,只有十几万块的总价。

但是现在房子所在的地方已经成为城市的热门板块,房价飞涨,旁边新建的商品房已经卖到了8万一平米,这个时候单位分的房子虽然没新商品房那么贵,但是也有个5万块一平米,请问这个税怎么征收?

按照统一征收?这个人只是一个收入有限的老职工,住的也是单位分的唯一的房子,你现在按照市价评估来征收,那这个人怕是要流落街头了。

这个税费对他来说压力太大,他无法承受。

对这种情况征收不征收?征收了目测要乱套,但不征收别的交税的人怎么服气?

要是按照当初购买的价格交税,那房地产税收上来的那点钱,还不够塞牙缝的。

别忘了,咱们的楼市快速发展就是2008-2015这个巅峰阶段,也就是说,这批从2008年进场的人,买进的房子开始快速升值,这才7年多的时间,很多房子就不止是翻一倍那么简单了。

这些人的房子怎么征税?要是按照2008年当初买进的超低价格来征税,那简直是挠痒痒。

他们的房子升值的太快了。

这其中有投资进场的,也有自住进场的,大部分都是收入一般的普通人,即使在当初买这个房子也是拼劲了全力。

很多人买了房子也没想到能涨到今天这个样子,如果按照当下评估征税,每年哪怕来个1%,100万的房子就是1万块!

不说一线城市,很多二线城市的房子按照这么来征收,一年也得几万块,你让这些买了房子的人,每年再掏个几万块,那怕是影响大了点。

即使这样的话,后面继续买房的人还不愿意了,别人房子买了那么多年才开始交税,我们年轻人刚一买房子每年就是几万块的税等着我们?

凭什么?

别人吃了房价上涨的红利,最后我们新进场的来交税买单?

这些所谓的理由也只是一部分,房地产税的征收比这个要来的复杂的多。

5

房地产税最有可能的亮相方式。

第一,因为房地产税属于地方税收体系内的一种,所以未来房地产税的发展,虽然是由中央牵头,但是各地因为房价,经济,人口等等因素,非常有可能在税收上出现不同标准的差异化执行。

你让上海和河南许昌一个征收标准,可能吗?

第二,从经济发达的城市开始试点,然后逐步吸收经验,完善税法最后再推行到剩余地区,这需要一段不短的时间。

还拿上海举例子,从上海这样的大城市开始征收试点,然后房地产税像涟漪一样,慢慢开始向外环波及,进入更多的城市。

第三,征收对象上,空置房很可能是被首先拿出来开刀,因为房地产税是个直接税,直接税的话居民的敏感度非常高,所以非常大概率是拿空置房开刀,让整个社会有一个缓冲期,然后过度到高端住宅,最后全面覆盖。

而税率的可能性应该是以低税率为主,但是最终的税基很宽,也就是说征收范围很广,这样才能保证房地产税的收入的同时,减轻居民的负担。

还记得2020年4月4号发改委提出《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》吗?

里面除了提到了城市群和都市圈之外,还提到了最重要的一点,实现1亿非户籍人口在城市落户的目标,并且最大限度取消超大特大城市的落户限制。

短期内可以说这是为了加快都市圈进程,中期可以说是为了给楼市注入新的血液和购买力,而长期看则是为未来的房地产税提供更多的潜在征收对象。

一环套一环,政策没有一个是平白无故出台的。

6

房地产税基本就是这么回事。

其实关于房地产税这个东西,没必要过分关注,来是迟早要来。

只需要知道,房地产税是用来规范房地产市场,不是用来打压,记住这句话就可以了。

房地产税,真没那么可怕。

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