房产投资中关于贷款的四个关键认知

最近咨询贷款购房的朋友越来越多,为了帮助大家买好房,我把长期积攒下来的经验分享给大家,希望有所帮助。


01、为什么工资永远赶不上房价?

因为工资在涨的时候,房子也在涨,并且工资涨的只是当月现金流,而房子涨的是资产积累。房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力,这种杠杆,不是人力可以赶得上的。三成首付,房价涨30%,自有资金回报率就是100%,楼市涨一次,就是普通人十年的工资收入。

这时很多朋友就说了,现在房价这么高了,还会涨吗?

如果您过去十几年是看着楼市怎么涨起来的,就不会认为“现在很贵,大家供不起,以后很难涨”了。因为我以前也是这么认为的,后来楼价一节节攀升,改变了我的看法。早年还有很多人看跌,最后涨到他怀疑人生了,房产就是成为了一种信仰或绝望。

千万不要用今天的币值看未来的房价,以现在的币值来看,将来深圳涨到均价10万,看似很高了,其实一点都不高,因为随着币值的变化,将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来,均价10万的房价好像又可以接受了。

过去我们是不是这么过来的?北京人均工资6000的时候,房价2万,大家哭着说买不起,现在来看呢?北京中产的工资涨到了3万一个月,房价又跑到前头去了,均价5万6万,房价永远跑在前面,你唯一能做的就是尽早买到房,光靠工资是追不上的。

在大城市买房从来不是一件容易的事儿。比如北京,首次买房的平均年龄2017年还是34岁,2018年已经35.5岁了。这意味着22岁毕业,工作13.5年才能买上属于自己的第一套刚需上车房。

三四线上车倒是容易,所以那的房子像消费品,金融属性很弱。


一二线城市贵,是因为多种因素的叠加:

优质供地有限+高薪机会多+全国购买力目标+核心资产对M2增长的防御等等。

一二线的房产跟LV一样,总有人买得起也有人买不起。

月供1万多,看似压力很大,我是这么看的:

买了房就不用付房租了,省一笔;

公积金可以抵扣相当一部分月供,又省一笔;

居家生活状态,再省一笔;

银行敢批贷,说明他们认为你的流水还得起月供。银行都觉得你行,自信点儿,上!

月供压力都在头五年,后面有M2和时间稀释债务帮忙减轻负担;

合理负债不可怕,但新手过于强调月供,明明就是很简单的算术题,现金流量表算一下就行了。

那么行情不明朗,现在买还是等一等?

行情不等于你买入价的高低。


你知道自己具体想买哪个小区吗?

确定了小区就会知道,房价走势从此和你无关了。真正重要的是小区均价如何,有没有往下走。哪怕短期内行情不涨,如果遇到急售的业主,果断买入一样可以赚钱。所以过于强调行情,没有大意义。

这就像你在马路边开个档口卖煎饼果子,你问人家:今年两会开完了,GDP数据好不好,我现在适不适合卖煎饼果子?

我这么讲不是说买入时机不重要,而是刚需购房者不必过于强调宏观的东西,踏踏实实去看房,淘笋盘才是王道。要知道,在2016年大涨的好行情里,一样有人买错房,两年都不涨的。所以太宏观的东西,对于指导个人行动是没有多大意义的。你需要的是真刀真枪地上去干一票,而不是左右犹豫。

我们真正去看房了,才知道这个小区有几套在售房源,每套房源有多少砍价区间?

问「现在买还是等一等」,本质是想预测未来的房价预期。

可对于刚需而言,长期来看,短期波动没有任何意义。

短期也不可能赚到钱,因为房产的收益来自:

配套规划带来的地价上涨居民购买力增长负债的长期贬值稀缺和高关注度带来的溢价买入笋度

前三项决定了房产投资根本无法快速看到收益。后两项说明如果你真想买房,请老老实实去扫盘、看房。


那刚需和投资的区别到底是什么?

刚需的核心诉求是「居住幸福」,因此可以牺牲收益、可以承担溢价。

刚需是买来自己住的,投资是买来给别人住或卖给别人获益的,出发点不一样。

投资可以忍受前三五没有地铁、没有配套,反正不是自住。只要三五年后地铁、周围配套逐渐完善,大涨一波就行了。

另外,刚需不是你想住什么样的房子,而是你手里有多少首付预算。


钱多就是你选房子,钱少就是房子选你。

总结下刚需上车的要点:交通至上、面积优先、别想太多、买完搬砖。

如果你下决心买房了,必定涉及到贷款,哪怕你有钱全款买下来,我也建议你贷款买。为什么呢?

全款买一套,还不如把钱分开,贷款买两套,真涨起来,当然是两套赚得多。

这只是粗浅的回答,要回答为什么要贷款买房,必须先搞懂以下四个关键认知。


02、关于房产贷款的四个关键认知

第一,钱是有价格的穷人才不敢借钱,富人只问钱的价格。对于富人而言,只要够便宜,多少钱都敢拿。像房贷30年的低利率,属于国家福利,在其他地方你很难拿到跟房贷一样便宜的钱。

很多一直抱怨没钱买房,然后看着买房的人房价飞涨,资产翻倍。却不懂没钱是因为只把工资积累当做全部的积蓄,而没有看到周围其他的钱。当别人用6%的利息向亲朋好友借钱,甚至6-7%的利息做抵押贷款时,人家是调动身边以及社会上所有的钱买房,而只靠工资买房时,当然被远远地甩在了后面。有的人买不起房是因为真没钱,而有的人则是源于不够努力,不够用心。

当你开始学会动用周边的钱时,你会发现,房贷是你能调动的钱中价格最低。社会上的无风险投资,利息也已经达到了5%,而房贷只比这个高一点。


第二、认准购买力本位

2015年你有100万现金,然后你买了银行最高回报的理财产品,收获了5万元的回报。请问,2016你的资产是多少?很多人回答是105万。这个思路就错了,因为2016年的100万,已经不是2015年的100万了。如果2015年你有100头猪,你拿去投资,然后2016年你有了105头猪,那你的资产增值了。这叫”猪本位”。

如果2015年你有100吨木材,你把它投入做生意,2016年你有了105吨木材,你的资产也增值了,这叫“木本位”。

然而2016年的105万,你拿他去买食物、木材、汽油,付工资,甚至都比不上去年的100万。为什么?因为货币是贬值的,购买力下降了。只有用购买力本位来衡量,才最能反映财富的变化。

也正因为货币的超发,带动所有资产价格往上走,货币的价值往下走。而房地产,正是对冲滥发纸币的最有效手段,我们管这就叫“砖本位”。“砖本位”也不可能永久,但目前看起来,还是比货币靠谱太多。


第三,货币超发

大家看到的是存款利率是2点几,然后房贷利率6点几,就觉得贷款利率高。那你知道通货膨胀么?我国的CPI物价指数看起来不高,但是你算上投资和固定资产的升值,央行对货币的超发不是你所理解的,每年的通货膨胀也远远不是公布的数字。长线算下来,中国这十几年的通货膨胀是14%。也就是说你拿100万存银行,即使拿到了5%的年化收益(这是无风险投资的一般回报率),那也意味着你每年实际亏掉9%。假如你是个富二代,那么你一定得做到年化14%的增长,财富才能不下降。这其中还不能出现败家子和经营失误,金融危机,这有多难知道么?所以才有富不过三代的说法。

因此,当你用极低的价格拿到钱,买入一二线城市的优质资产,是财富保值升值的最好办法。虽然借300万,最后还给银行500万。但30年后的500万可能连现在的100万购买力都不到。能以6点几的利率拿到钱,光每年的货币贬值速度,早就抵扣掉了那么点利息,本身就是赚的。


第四,房贷是一种资产

房贷,是中国老百姓这辈子能贷到的最大一笔,也是最便宜的一笔钱。以房贷这中6%多一点的利息拿贷款,是政府给你的福利,而且是限制条件使用的。30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的最佳的资产组合。没错,房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷6%价格拿到贷款,而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额,他会乐疯的。

因此,人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产,你就可以借力从银行贷出超过你资产2倍的钱(首付三成嘛),如果你买的是一线城市或强二线城市的房产,未来一段时间判断,房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值,还有贷款部分的升值。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱,你说它是不是资产?

当你完成了一次循环之后,你的资产翻倍了,但问题是,当你再买房时,你的首付翻倍,那你的贷款也要翻倍,你的收入证明也要翻倍,这就不是可以一直做到的事情了。也许200万的首付,450万的贷款还能做到(收入证明要开到3万),那贷款1000万,甚至2000万呢?绝大多数人这时候就需要专业的指导才能继续买房了。

所以说,以7成贷款来买房,一生中也就那么一两次。这是你资产状况最健康的时刻,也是你资产增值最锋利的时刻,今后再也没有了。


03、最后来说一个最重要的观念——钱是三维的

在一般人眼里,金钱是一维的,账面上的钱和真实的价值没有分别,今天的钱和明天的钱没有分别,放在这里和放在那里没有分别。当你拥有了这样一种一维的金钱观,其实钱就已经不是你的了。因为即使你什么也不做,钱也是在被别人运用的。存在银行,他是银行的低息揽储,是人家的用来放贷的存款准备金,它幻化成别人的贷款,在楼市上拼杀挣钱,别人正在用你的钱创造财富。

钱是有时间属性——钱是随着时间的变化而变化的,而购买力本位是衡量钱的价值的唯一标准!你明天的钱比不上今天的钱。所以在时间维度上,我们一定要拿到更早,更多,成本更多的钱。

钱还有空间属性——钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间,从风险性和回报率上都有极大的不同。

钱还有社会性——钱在不同人手中,价值也是不同的。比如潮汕传统老板拿钱投你与马云拿钱投你,钱就不再是一样的钱。因为他们在用自己的声誉和社会资源帮你背书。

我想说的是尽量买一二线城市优质资产,你要是到十八线小县城去库存,然后被套牢,那就和是否贷款没关系了,因为不管贷款不贷款,都是你的钱。

所以你要记住:贷款买房,涨了就是资产;不涨就是你的债务。换言之,你贷款买房,买的房子一定要涨,不然撸一堆贷款回来,房子不涨,最后只能两行泪了。所以,买房一定要买对!


04、贷款实操,马上行动

任何时候去办一项贷款,您都得弄清楚贷款6大维度:贷款条件,贷款总额,还款期限,还款方式,还款利率,下款时间。不搞清楚6大维度,很容易掉坑借高利贷。

每当贷款经理向您推销时,都要问这6个问题,然后自己计算一下真实利率。

不知还款方式的还款利率,毫无意义。先息后本8%和等额本息8%,两者是完全不同的概念。

很多人买房纠结得最多的是利率上浮的问题,好像利率如果没有优惠,就直接不买了。

而许多人没考虑的是,其实利率上浮的影响,真正用心算一笔影响真的不大,用正常人较长的10年还贷周期来算,上浮5%的利率,相当于总还款基础增长1.1%,是极其微乎的,差不多就是开发商这边多个折扣。

另外一方面,大部分选银行按揭只会直接看利率选择,却忽略了房贷的其他附加配套属性,如加按,装修贷,信用贷,抵押贷,信用卡,赎楼罚息,取证速度等等,这些综合条件是中大型的商业以上所达不到的。

结论,利率不是第一考虑要素,正确的逻辑是:房子涨起来的时候,往往比你多付的利息还高,越等越买不起的。

选按揭银行很简单,放款都还算正常的情况下,流水有没有问题,有问题默认工行农行,没问题去建行中行,短期不考虑赎楼问题选招行,其余的选中小股份制银行,大概就是这么个套路。


房产裂变三个贷款维度:成数,年限,利率。

首先是成数。贷款余额<20%的是劣质贷款,需要尽快截断裂变。

贷款年限很短,<8年的是劣质贷款。不仅月供压力很大,而且侵蚀收入证明。

有很多担保人,共同借款人的,是劣质贷款。需要尽快撇清。债务优化,高息换低息,高利率上浮+30%的贷款,需要在“大放水”年份,转化为85%折低息贷款。这就是所谓的借低还高。

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