房产投资中的贷款优化攻略，震撼！

债务这个问题，一般人避之唯恐不及，可现实是，绝大部分负债买房产的人都赚到了过去这十几年的国运红利。

为什么？因为资产升幅远远大于他们支付的利息成本。债务是需要抵押物才可以从银行那里借出来的，不是你想借就借的。换言之，在房产领域，债务对应的是资产，有多少债务，就相应有多少资产（一般是资产总值的70%）。

如果资产升值幅度足以覆盖债务，那么借债买资产其实是一条获取财富的好路子。但是借债贷款一般人没有足够的风险成本意识，难以管理好，为了帮助大家认识债务管理，我专门写了这篇文章，希望对大家有所帮助。

01

居民长期高负债为什么没有暴雷？

2017年末，我国居民债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008 年增长7.1倍。而2017年中国GDP为：82.71万亿元。

简单来说，就是：家庭债务规模10年扩大约7倍，约占GDP一半。

而家庭债务又主要以个人住房贷款为主（2017年达到69.3%），房贷占总体家庭债务的比例超过一半。

居民债务/可支配收入能更加真实反映居民真实杠杆率，即居民债务收入比更能直观的反映居民债务水平。2008年我国债务收入比为43.2%，而这一数据在2017年增至112.2%，10年间上升69个百分点。

中国居民真实杠杆率已超一倍，这一数据已超美国。那么居民高负债为什么没有暴雷，出现全国性的断供？

首先中国居民负债率上涨是好事，因为负债对应的是资产，有资产抵押了才能负债，中国居民负债率升高，说明中国的资产更值钱了，可以借更多资金了。不是负债高就是坏事，农村人几乎很少负债，但是他们过得好吗？（此处杠精可能会喷，但本人没有轻视任何人群的意思）

真正评估负债好坏的标准有两个：1、抵押物是否随着时间升值2、你是否有足够的资金维持负债等到升值的那一天。

假设你首付30万，贷款70万买了一套总价100万的房子，那么你的负债率是70%，看起来负债率很高是不是？

三年之后，房子涨到了200万，这时你的负债率是70除以200等于0.35，换言之房价升一倍，负债率减半。

这个就是为什么中国居民贷款购房的负债率年年都有教授喊高风险却没有崩的原因，因为随着抵押物房产的升值，居民的负债率其实一直在下降，楼市每涨一波，所有有房的人负债率都会下降。

在中国GDP仍然还有5-6%的增长率，城市化率仅53%的情况下，未来二三十年楼市上涨几乎是一种必然的长期趋势，于是在中国买房抵押物价值上涨是肯定的，那么买房剩下的风险就是是否有足够的资金维持月供了。

只要供得起，哪怕短期楼市回调，过了一段时间房价又会大幅上涨，难怪有人说“楼市长赌不输，三年不涨，一涨顶三年，有钱供得起不断买楼绝对不会错。”

人生的财富命运，是由经济周期决定的，不是靠在办公室加班打工决定的，聪明的人一边工作，一边不断买房，很快就超越了90%同龄人。

其实人的一辈子能够抓住的经济周期不会太多，也就两三次，抓住一次机会这辈子就转折了，所以时机适当，国家货币放水的时候就要大胆买房。

房住不炒，普通人只要达到增值性和流动性的平衡，最终都是赢家，但要实现这个目的，就要先认识贷款和债务管理。

02

债务优化

（一）资金的分层

资金的来源是分层的，大致而言可分为以下几档：

A、自有本金，利率 1~4%

B、房贷，利率 4.9%

C、抵押类贷款，利率 5~9%

D、先息后本信用类贷款，利率 6~12%

E、其他信用类贷款，利率 12~18%

F、民间拆借，利率 12%或以上

利率是出借方把资金借给借款方而收取的成本代价，因为他延迟了这笔资金的使用所以他要有补偿才会愿意借出资金。

一个人如果有100万，如果他自己有本事利用这笔资金一年回报率做到20%，也就是赚20万；那么你问他借钱，说愿意付10%的利率给他，他肯定是不愿意的。你付的利率，一定要高于他自己使用这笔资金的回报率，他才会愿意借钱。

利率是未来收益与风险的贴现，从利率的角度来看，中国的房价和社会投资回报收益仍然很高，因为银行的贷款利率目前在即使6-10%左右的情况下，仍然还有很多人去借钱。

我曾经说过哪天中国的房贷利率低到2%，楼市基本就涨到头了。有些人说：不会吧，这么低。

其实中国的房贷利率一直在下降，从90年代初期的12%一路降到现在6%，以后会更低。当然，那时买房也赚不到几个钱了，即使2%的利率也没多少人愿意贷款。就像现在的日本，欧洲一样，利率很低，就是没人贷，因为贷出来的钱在社会上的回报很低，很难覆盖利息成本。

当前中国房贷利率还在4.9-6.5%，侧面说明中国的房价还不够高，还能继续涨二三十年，等到房贷利率跌到2%也没多少人贷款，楼市基本就退出主流投资的舞台了，不过那时我们也赚够了，没有白白错过这个时代。

（二）架构

在不同的层级，资金的容量是不同的。我举三个例子。

屌丝A：自有资金 20 万；房贷 0；抵押贷 0；信用贷 50 万炒房男B：自有资金 1500 万；房贷 1000 万；抵押贷 500 万；信用贷 200 万企业主C：自有资金 2 亿；房贷 1000 万；抵押贷 1 亿；信用贷 200 万

对于屌丝男A而言，由于自有资金的限制，他无法获得房贷，当然也无缘抵押贷这样的低息资金，他只能使用信用类贷款。这个利率需要看他的资质和技巧。

对于炒房男B而言，房贷是他的大头，但是房贷只能获得通常 2 笔。他继续使用了抵押贷，他的信用贷一般用于周转和月供。

对于企业主C而言，你会发现他的房贷使用额是上不去的。是的，等你到达一定资金容量，你会发现房贷简直是一笔福利。大规模资金的来源是抵押类贷款。

以现有的知识架构，结论如下：

1、对于工薪族而言，房贷是最主要的。

2、在资产超过一定范围以后，主要使用的是抵押类贷款。

3、没有原始积累的人，只能使用信用贷和民间借贷。

4、到达一定阶段后，即使提高利率，能借到的钱也不会大量增加。

5、贷款的容量，是一个纺锥形，最下层的是房贷、最大规模的抵押贷、按照个人资质的是信用贷。越往上，容量越小。6、在这个社会，一个人的融资能力几乎决定了他财富积累的速度。华为的员工就是可以轻轻松松低息贷款100-200万，人家直接跳过了原始积累漫长阶段，上来就能下注。银行除了喜欢华为腾讯员工，还喜欢公务员事业单位、世界500强企业的员工。所以，找一份亮丽的工作意味着你能很容易搞到钱。

（三）优化

几乎大部分人的贷款架构，都有优化空间。按照每年利息计算的话， 至少可以省个 5 位数出来。

一个极致的房产玩家，可能偏好等额本息 30 年的抵押贷；一个自身资质不错的工薪族，因为后续想买房，希望贷款记录不在征信上体现，不去银行借款，转而进行过桥借贷；又如我近期碰见一个手头拿着N多套房产，专注于抵押贷的玩家，流动性极高，完全忽视按揭贷。

国家规定每个人只能有两个房贷按揭同时在供，再多就贷不了，但是抵押贷是无限的，只要有抵押物，流水够，就可以一直从银行借到钱。所以资深玩家都是抵押贷高手。

无论你名下有什么贷款，主要的优化的原则是：借低还高，借长还短，借新还旧。

借低还高，也就是用低利率的贷款置换高利率的贷款，降低利息压力；借长还短，那就是用长期的贷款置换短期的贷款，把债务往后推。借新还旧就是新债还旧债，贷贷相传，永远不还清。普通人用卡来空当接龙，高手用贷款来空当接龙，几十万几十万地转。

具体到贷款产品，一般的顺序是：按揭贷替换抵押贷；抵押贷替换信用贷；先息后本的信用贷替换其他类型信用贷；用银行的钱替换过桥借贷的钱。

最后，我想说房产投资的秘诀，无非是以下四点：

1、寻找到大概率上涨的房产（预期涨幅要大于债务成本）2、更早地借到更多、更便宜的资金，买下这个房产3、买下之后，维持现金流不断裂，等待上涨。4、大涨之后，融资裂变或卖掉套现，清掉债务，再买下一套

如果你了解这个原理，就可以推而广之，其他的任何投资几乎都一样：负债加杠杆，寻找到一个高回报的项目，其收益率要高于债务的费用支出，再维持住现金流，等待上涨，卖掉套现。

大到恒大碧桂园，小到个人投资者，都是这个道理。

房产通常持有时间越久，收获越大，人生沉默是金，房产投资收藏是金！房子投资的策略思维有很多，但都是细节的。只要做对几把就够了，根本不需要频繁操作。可是真没几个人闲得下来，人总是要找事给自己忙，结果白忙一场。

最终你会发现，真正赚大钱的大部分都是做了一个决定之后，然后什么事都不干的人。那种天天忙碌不停的人，只有贫穷的命运。

投资，就是要有个富贵命，频繁操作，就是个劳碌命。人要养成个富贵闲人，看战略、看宏观，高举轻放，买好房，静待花开。

道理是这个道理，但是有多少人可以做得到？买房投资始终是一个寂寞的行业，谁愿意背债等待五年、十年呢？大部分人都想吃吃喝喝，有多少花多少，生活毫无压力，天天乐呵呵。所以，中国这样的环境，真正坚持十几年买房的人是非常非常少的。

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