二手房砍价秘籍,七折价买房实施策略!干货

今天我们来聊聊购买二手房时如何砍价。

需要要说明的是,房产也是商品,买房砍价和你去商场买衣服、去4S店买汽车砍价本质上都是一样的,但吸引力完全不同。

买衣服砍掉500元,买汽车砍掉50000元,你觉得很合算,很开心。

但房产价格基数大,动辄几百万,掌握砍价技巧,一下砍掉30万、50万,赶上一年工资了,真香!

怎么掌握这种技巧呢?我们来说说。


一、谈判前的准备

不打无准备之仗,谈判也是如此。

1、建立区域及小区的价格立体坐标系

坐标系的建立的在前面文章中,曾多次提到过,简单理解就是该区域内,什么样的房子值多少钱,在了解过房子的基本情况后,心中有基本的判断。

这套房子开价是否合适,是否值得入手,就会形成自己的观点,而不至于被中介牵着鼻子走,在约谈房东时,砍价也就有了相对标准。

否则,即使是碰到性价比超高的笋盘,还是辨认不出来。


这个坐标系怎么建立呢?

其实没有特别的技巧,无差别的人类劳动——就是多看房。业内有看房200套的说法,其实200是个虚数,可以根据区域的大小做界定,看的多了自然就有了比较。送一份看房记录表,重点要素已经全部列好,方便后期做比较】


2、带定金谈判

带上5万或10万块定金,在谈判前10扎红光闪闪的大团结往桌子上一摆,这就是诚意,再使劲往房东那边推推,“呐,谈成都是你的”,这种杀伤力,比说多少话都管用。


3、分清主次目标

什么意思呢?我们每个人买房的目的和需求都是不一样的。

可能上学、可能上班近交通方便、可能想尽可能的便宜,可能不想装修,需要把家具都留下。

分清主次,哪些是一定要达成的,哪些是可以妥协的,这就需要我们在谈判前,明确主次目标,谈判中才会有的放矢。


二、谈判中的策略

谈判、砍价就是买卖双方的心理战,明确谈判纲领:

“先计后战”,先谋划,再行动。先谈什么、后谈什么,掌握谈判的主动权。

“先礼后兵”,见面先聊聊其他的事,找找共同点,缓解紧张气氛,其实是为了快速了解房东,性格、生活等等,为下一步谈判做准备。

“先小后大”,不要上来就谈价格,从小的方面的展开,重要内容放在后面谈。

我们具体说一下。


1、决定权

现在中介在约谈前,都会让房东带上房产证、身份证等,我们在见面的第一件事就是先看房产证,确定产权人是谁,有几个,今天来谈的分别是谁,是否可以代表家人决定谈判结果。

若谈判人和产权人是同一人或都在场,那么还要确定产权人是否有决定权,是不是和爱人商量好了,是否再需要征得儿子同意等等。否则,费尽心力谈好了也没用。


2、家具家电的处理

对于精装出售的房子,这点尤为重要。

在谈判时,要说明清楚,是否全留还是部分带走,在签合同时,需要全部落实到合同中去,所有能搬得动的,都写,包括名称、件数、品牌等等。

可能就是动动嘴的事,稍微争取一下,一屋子家具就留下了,少则几万块,多则十几二十万,需要另外加房款吗?

几乎不用。

若买来是直接出租的,完全不用再额外花费,真香!


3、户口的处理

这一条对于学区房特别重要。

业内一般的做法是过户后承诺多久迁走户口,逾期一天约定违约金多少,这个都是可以协商约定的,约定好后直接写在合同里即可。

顺便说一下,保险起见,我们最好不要完全相信房东的话,可以自己去查一下。

在过好户后,拿房产证、身份证直接去辖区派出所查询,前房东挂过几个户口,何时迁走都可以查到。

现在有的地区实行六年制的户证一致,如何查询学位是否被占用?这个派出所查不到的,可以去对应的教育局查询。


4、税费杂费的计算

几乎每一套房产的税费都是不同的,满二满五,满五是否唯一,面积段,是买来的还是继承、赠予来的等等,让中介统一算一下税费后,再和房东协商。

现在一般的情况都是房东净得,但并不绝对,都是可以谈的。

在某些情况下,或者不满二,或者房产在公司名下,或者是公寓、商铺等,房产税费非常高,可以协商要么按比例分一下,要么降低总房价。


5、腾房时间

按照行规,是款清交房。

但市场中的情况千差万别,因为这样那样的原因过户即交房的情况不在少数,比如房东不在本地,本来房产就是空置,比如你有额外需求,急着搬家,也可以稍微付点租金,先搬入等等,只要协商好就可以。

对于不能立刻过户(如需要配合满2),房东目前在住的房产,腾房时间就需要特别约定,也可以和上面一样,设违约金。


6、暂扣款

现在已经有越来越多的中介意识到这个问题,从而设立暂扣款制度了。

这种制度对于房东目前在住、在租、空置数年等多种情况都有制约。正常情况,款清才能交房,但过户到银行放款一般快则一个月,慢则三个月,这期间产生的水电煤、物业等费用,就需要算在新产权人账户上。

而在交房时,房东已经受收到所有款项,自然不愿意再出这部分费用,就很容易扯皮。

暂扣款其实是押的房东的首付款,一般拿出两万块,预放在中介处,在交房时直接结算各种费用,多退少补,皆大欢喜。

而对于长时间空置的房产,则主要用来结算物业费,可能已经几年都没有交过了。


7、房产价格

到了最后,我们再谈最重要的问题。

前面的深入探讨都是为了总房价做铺垫,重点还是要落在这里。

经过对前面几个问题的深入了解,我们已经非常清楚已经得到了什么,妥协了什么,对房东也有了相对清晰的了解,而房东也已经谈了这么久,自然不会轻易结束这次交易,此时,这时再去砍价,成功率会大大提高。

在前面的调查中,我们已经清楚知晓了小区的历史成交价,再结合已有的谈判内容,近期的市场行情等,一般的做法是近半年最低成交价打八至九折(视情况而定)直接报过去,看房东的反应。


此时房东的处境就比较微妙了,要走,一方面已经谈了这么久,另外桌上还摆着一排大团结呐,看了这么久,不带走,实在可惜。

不走,那就可以继续谈!

我再加点、你再降低点预期,中介从中再润和一下,OK,成交!

有人说,那真走了怎么办?

走了也不稀奇,第一,真想要,可以再约再谈,就是再加钱,一点点磨。第二,不要了,再去找其他笋盘。

不要奢望上来第一次就一举成功,二手房市场本来充满了各种不确定性,很大程度上,取决于房东的性格,取决于房东的卖房原因等等。

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2020-06-19  分类:炒房秘籍  浏览:552次