二手房砍价秘籍，七折价买房实施策略！干货

今天我们来聊聊购买二手房时如何砍价。

需要要说明的是，房产也是商品，买房砍价和你去商场买衣服、去4S店买汽车砍价本质上都是一样的，但吸引力完全不同。

买衣服砍掉500元，买汽车砍掉50000元，你觉得很合算，很开心。

但房产价格基数大，动辄几百万，掌握砍价技巧，一下砍掉30万、50万，赶上一年工资了，真香！

怎么掌握这种技巧呢？我们来说说。

一、谈判前的准备

不打无准备之仗，谈判也是如此。

1、建立区域及小区的价格立体坐标系

坐标系的建立的在前面文章中，曾多次提到过，简单理解就是该区域内，什么样的房子值多少钱，在了解过房子的基本情况后，心中有基本的判断。

这套房子开价是否合适，是否值得入手，就会形成自己的观点，而不至于被中介牵着鼻子走，在约谈房东时，砍价也就有了相对标准。

否则，即使是碰到性价比超高的笋盘，还是辨认不出来。

这个坐标系怎么建立呢？

其实没有特别的技巧，无差别的人类劳动——就是多看房。业内有看房200套的说法，其实200是个虚数，可以根据区域的大小做界定，看的多了自然就有了比较。送一份看房记录表，重点要素已经全部列好，方便后期做比较】

2、带定金谈判

带上5万或10万块定金，在谈判前10扎红光闪闪的大团结往桌子上一摆，这就是诚意，再使劲往房东那边推推，“呐，谈成都是你的”，这种杀伤力，比说多少话都管用。

3、分清主次目标

什么意思呢？我们每个人买房的目的和需求都是不一样的。

可能上学、可能上班近交通方便、可能想尽可能的便宜，可能不想装修，需要把家具都留下。

分清主次，哪些是一定要达成的，哪些是可以妥协的，这就需要我们在谈判前，明确主次目标，谈判中才会有的放矢。

二、谈判中的策略

谈判、砍价就是买卖双方的心理战，明确谈判纲领：

“先计后战”，先谋划，再行动。先谈什么、后谈什么，掌握谈判的主动权。

“先礼后兵”，见面先聊聊其他的事，找找共同点，缓解紧张气氛，其实是为了快速了解房东，性格、生活等等，为下一步谈判做准备。

“先小后大”，不要上来就谈价格，从小的方面的展开，重要内容放在后面谈。

我们具体说一下。

1、决定权

现在中介在约谈前，都会让房东带上房产证、身份证等，我们在见面的第一件事就是先看房产证，确定产权人是谁，有几个，今天来谈的分别是谁，是否可以代表家人决定谈判结果。

若谈判人和产权人是同一人或都在场，那么还要确定产权人是否有决定权，是不是和爱人商量好了，是否再需要征得儿子同意等等。否则，费尽心力谈好了也没用。

2、家具家电的处理

对于精装出售的房子，这点尤为重要。

在谈判时，要说明清楚，是否全留还是部分带走，在签合同时，需要全部落实到合同中去，所有能搬得动的，都写，包括名称、件数、品牌等等。

可能就是动动嘴的事，稍微争取一下，一屋子家具就留下了，少则几万块，多则十几二十万，需要另外加房款吗？

几乎不用。

若买来是直接出租的，完全不用再额外花费，真香！

3、户口的处理

这一条对于学区房特别重要。

业内一般的做法是过户后承诺多久迁走户口，逾期一天约定违约金多少，这个都是可以协商约定的，约定好后直接写在合同里即可。

顺便说一下，保险起见，我们最好不要完全相信房东的话，可以自己去查一下。

在过好户后，拿房产证、身份证直接去辖区派出所查询，前房东挂过几个户口，何时迁走都可以查到。

现在有的地区实行六年制的户证一致，如何查询学位是否被占用？这个派出所查不到的，可以去对应的教育局查询。

4、税费杂费的计算

几乎每一套房产的税费都是不同的，满二满五，满五是否唯一，面积段，是买来的还是继承、赠予来的等等，让中介统一算一下税费后，再和房东协商。

现在一般的情况都是房东净得，但并不绝对，都是可以谈的。

在某些情况下，或者不满二，或者房产在公司名下，或者是公寓、商铺等，房产税费非常高，可以协商要么按比例分一下，要么降低总房价。

5、腾房时间

按照行规，是款清交房。

但市场中的情况千差万别，因为这样那样的原因过户即交房的情况不在少数，比如房东不在本地，本来房产就是空置，比如你有额外需求，急着搬家，也可以稍微付点租金，先搬入等等，只要协商好就可以。

对于不能立刻过户（如需要配合满2），房东目前在住的房产，腾房时间就需要特别约定，也可以和上面一样，设违约金。

6、暂扣款

现在已经有越来越多的中介意识到这个问题，从而设立暂扣款制度了。

这种制度对于房东目前在住、在租、空置数年等多种情况都有制约。正常情况，款清才能交房，但过户到银行放款一般快则一个月，慢则三个月，这期间产生的水电煤、物业等费用，就需要算在新产权人账户上。

而在交房时，房东已经受收到所有款项，自然不愿意再出这部分费用，就很容易扯皮。

暂扣款其实是押的房东的首付款，一般拿出两万块，预放在中介处，在交房时直接结算各种费用，多退少补，皆大欢喜。

而对于长时间空置的房产，则主要用来结算物业费，可能已经几年都没有交过了。

7、房产价格

到了最后，我们再谈最重要的问题。

前面的深入探讨都是为了总房价做铺垫，重点还是要落在这里。

经过对前面几个问题的深入了解，我们已经非常清楚已经得到了什么，妥协了什么，对房东也有了相对清晰的了解，而房东也已经谈了这么久，自然不会轻易结束这次交易，此时，这时再去砍价，成功率会大大提高。

在前面的调查中，我们已经清楚知晓了小区的历史成交价，再结合已有的谈判内容，近期的市场行情等，一般的做法是近半年最低成交价打八至九折（视情况而定）直接报过去，看房东的反应。

此时房东的处境就比较微妙了，要走，一方面已经谈了这么久，另外桌上还摆着一排大团结呐，看了这么久，不带走，实在可惜。

不走，那就可以继续谈！

我再加点、你再降低点预期，中介从中再润和一下，OK,成交！

有人说，那真走了怎么办？

走了也不稀奇，第一，真想要，可以再约再谈，就是再加钱，一点点磨。第二，不要了，再去找其他笋盘。

不要奢望上来第一次就一举成功，二手房市场本来充满了各种不确定性，很大程度上，取决于房东的性格，取决于房东的卖房原因等等。

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