究竟什么样的豪宅,才算是真正的顶级豪宅?

什么是真正的顶豪?

我们罗列一下目前公认的顶豪——

纽约的顶豪,比如大名鼎鼎的one57,位于中央公园中轴线上;

香港的顶豪在富豪扎堆的半山别墅群;

深圳的顶豪,比如深圳湾1号,位于深圳湾片区;

上海顶豪汤臣一品,位于浦东陆家嘴;

北京的顶豪,要么是在二环内绝版地段,可以眺望紫禁城,要么就是温榆河一带的中央别墅区,要么就是可以俯瞰朝阳公园……


可见,真正的顶豪,不一定身处CBD、产业聚集区,但一定是依托于不可复制的山水、人文资源。而且这种资源必须要有城市属性。

这样的豪宅才够稀缺。

举两个相反的例子。

现在有很多偏远的别墅项目,也是依山傍水,也都在宣传资源稀缺,不可复制。

但别忘了,有需求的山水才有价值。脱离了城市,生活、时间成本加倍,需求的人就不多了。又何来稀缺呢?

投资这样的楼盘,往往就是砸在手里。

再比如,很多处于CBD的房子,或者是顶级学区房,价格也很贵,难道就不算豪宅了吗?

其实衡量豪宅的不是价格/面积/昂贵的建筑材料等等。豪宅附加的是,用钱也买不到的资源。



CBD也许会落寞,顶级学区也许会因为政策而变化,但江河湖海永不落幕,百年千年的人文建筑依然矗立在那里。

地铁、学区、房龄、户型等等这些传统的置业逻辑,在豪宅面前是失效的。

或者你可以这么理解,每一座顶豪的窗台,都是这个城市的最佳眺望台。普通人需要买票,甚至买票也看不到的风景,成为这座豪宅的私享。

观景的使用功能赋予了豪宅独特的空间意义,这才是顶级豪宅的价值所在。

不是豪宅选择了土地,而是极具价值的土地才能滋养出顶豪的稀缺。

在无价的资源面前,什么品牌,产品力,户型、物业,不过都是锦上添花而已。



知道豪宅的真正价值,你已经算入门了。

接下来,我们要聊的是,伪豪宅常见的套路。了解这些套路,你基本上可以辨别80%以上的伪豪宅。

第一个常见的套路是:打折促销。

一般豪宅是不轻易打折促销的,因为稀缺,所以必定是值这个价格。如果有豪宅打折,那么只能说,这个盘更接近于高端改善,而且前期定价过高,拔高了预期,降价是回归实际价值的过程。

当然,泰禾除外,泰禾院子系列打折促销,主要是资金紧张了。

打折促销的伪豪宅不要买。打折促销的真豪宅,比如泰禾院子系列,更不要买。

买个烂尾、不给网签的真豪宅,可能比要比买个伪豪宅还闹心。


第二个常见的套路是:碰瓷成熟的豪宅片区。

比如北京的一些楼盘,明明在南四环的项目,非要对标东四环。东四环是成熟的朝阳公园片区,南四环有什么?

另外就是,项目本身不在豪宅片区,只是离豪宅片区比较近,或者沾点边,就假装在豪宅片区了。比如门头沟的个别项目,明明是长安街西延线,一定要碰瓷长安街。

还有更无耻的是,有些项目在做区位图的时候,直接把区位图拉近,或者扩大到楼盘所在位置……看盘过程中,我们不要盲目相信区位图,到实地看看。

这一类项目其实还是很好辨别的,比如主打长安街,那么你就问销售顾问,能不能看到长安街的街景。比如对标东四环,那么你就问问,能不能看到类似于朝阳公园的景致。

一句话就怼的对方哑口无言了。



那么,识别真正的豪宅,或者判断一个项目有没有价值,又有哪些依据呢?

很简单,是圈层,豪宅的圈层化非常明显。


一个简单粗暴的现象就是,豪宅往往成群成片出现。

我一再强调,豪宅的买房逻辑,和刚需差异很大,甚至是相反的。

刚需群体,首选要关注的是性价比。因为资金是最大的约束。只要够便宜,可以在一个周边很荒凉的远郊买,只要未来几年通上地铁,就不是问题。

但豪宅就不一样了。豪宅讲究“成群成片”。成片的豪宅产品,才能搭配顶级的配套设施。


比如高尔夫球场、豪华会所、国际学校等等,如果周边只有一两个豪宅,那么这些配套很难盈利。相反,如果是一片豪宅,那么这些配套,反而还会推动豪宅的保值、增值。

如果你在一个新开发的区域买了豪宅,周边被一堆老破小,或者是价格低一半的商品房包围,那么豪宅的保值功能,以及流动性,很可能就会很差。

即使买入的是新房,有房龄优势。将来卖出的话,终归要和市场上的所有二手PK。

一旦进入了二手市场,房龄就不再是绝对优势。因为即便很老的豪宅,物业也是顶尖的,小区照样被维护的很好。而人家的配套和圈层资源,还是你作为一个孤盘不具备的。


再者,试想你未来卖掉房子的场景。

如果是在成熟片区,周边都是和你一样具有实力的房东,遇到熊市可以选择捂盘不卖,或者干脆抬高价格,慢慢挂着。大家彼此心照不宣的互相抬价,形成在熊市中的看多力量。所以成熟片区的豪宅也很难降价卖。

如果你是孤盘,那么周边的老破小可不会为你托市。因为老破小面对的是刚需群体,只有竞相压价房源才好卖。

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2020-08-20  分类:炒房秘籍  浏览:329次