楼市调控越来越多,楼市可能要凉了!

楼市调控这个事,只要高层一发话,真是一个也跑不掉。

前几天住建部和央行还有房地产工作小组轮番召开关于楼市过热的座谈会,参会的城市在回去后马上都心领神会的出台了相关的调控政策,

这里面最离谱的是南京,第二天上午参加会议,头天晚上凌晨就赶紧出台了收紧楼市的政策,这个反应属实自觉。

你还没打我,我先自己躺下了”。

在这一波调控表态的队伍里,我一直预言成都是躲不过去的,但是当和成都一起去参会的沈阳都出台了楼市新政之后,成都还是纹丝不动。

当时我真有点犯嘀咕了。


难道是预言错了?成都真的就这么特立独行

1

事实证明是我想的太多,9月14号成都的调控到底还是来了。

这次成都姗姗来迟的调控在具体条款上,看似没什么新意,好像只是简单的复制了前几个城市的政策,但其实还是有一部分的不同。

比如这次成都要求加大对棚改和无房家庭的摇号比例,棚改家庭的最低比例从10%提高到20%,无房家庭的优先摇号比例从棚改家庭优先后的剩余房源里,由从之前的50%上升到60%

这个针对刚需倾斜的摇号手段,可以说比之前杭州的优先无房家庭摇号政策,更具有普遍性,力度更大。

首先杭州9.4新政要求对无房的刚需家庭摇号进行80%的优先倾斜,这个力度看似挺大,但却有一个前置条件,就是只有杭州官方认定的热门楼盘网红楼盘,才可以享受这样的倾斜力度,其他普通楼盘是不在政策要求范围内的


而成都这个政策没任何前置要求,也就是说,不管是热门的万人摇网红盘,还是普通楼盘,全部都是一样比例优先无房家庭摇号。

虽然摇号比例的增加,只是从之前的50%增加到了60%,但是基于成都1658万的常住人口中潜在的有购房需求的人群来说,依然是个不小的提升。

有利好,就有利空,楼市调控政策向来都是双刃剑,救人的同时也在伤人

成都的非投资普通家庭,想要摇号买二套的难度再次开始加大,10%的优先摇号比例又要让给无房家庭了

除了优先摇号比例继续向无房家庭增加之外,成都这次也和之前的杭州无锡一样,把个人住房转让增值税免缴年限,从2年上升到5年。

这个政策就没什么可多解读的地方了。

简单明了的意图,就是为了打击二手房的流动性,加大房子在个人手里的持有时间,变相增加持有房产的资金成本,以此打压炒房群体


毕竟房子多拿着1天,就要多给银行掏1天的利息,成都二手房大概率会因为这次新政,而在一些板块中,迎来小幅度的有限降价

以上这两条政策都是针对存量房和新房市场的调控,力度上只能算是中规中矩,如果仅是这样的收紧调控,成都的楼市降温恐怕还很难。

熟悉楼市的人都知道,楼市不简单的是新房和存量房这两个市场,土地市场的温度也决定了楼市整体的走向,所以成都这次新政对土地供应也同时下手。

新政里要求对住宅用地占用经营性用地的比重不能低过60%,在供需非常紧张的板块,不能低于70%

这个政策之前杭州、常州、无锡也都发布过,但这三个城市没有像成都一样把具体的比例用数字明确的表达出来,这样猫腻就大了

而成都敢把具体比例放出,就已经准备好接受社会舆论的监督,成都土地市场的住宅用地供应一旦开始加大,再配合上央行收紧开发商融资政策,还有住建部所谓的三道红线对房企的融资要求,开发商在土地市场上出手阔绰,抬高地价的现象会开始有所减少


土地市场的变化会带动成都楼市随后也进行降温,具体表现就是新房价格的上涨开始减速。

但是注意,这种减速和降温一定是有限度的

为什么说是有限度?因为房企现有的储备土地规模实在太大。

根据南都大数据研究院的最新监测数据显示,目前上市的80家房企中,有65家公布了自己的土地储备规模,合计30亿平方米。

这是个什么概念呢?过去的2019年根据国家统计局数据显示,全国全年销售住宅面积大约达到15亿平方米,也就是说这65家房企储备的土地,相当于2019年两年的住宅销售量

房企的能量实在不小,这些土地储备,即使在央行和相关部门收紧了房企融资的情况下,房企也可以靠这些土地储备作为最优质的资产,在类似于影子银行之类的非官方渠道继续融资,无非就是成本资金成本高一些


融资成本高,房企就要继续加快周转,房企会榨干每一份钱的时间价值。

而这只会导致,你辛辛苦苦买的房子,等交房的时候才发现房屋质量的各种问题层出不穷

该100天盖完的房子给你用60天盖完,质量能好的了吗?

这个现象在最近两年房企加快周转速度后,已经开始越来越多,如果继续恶化下去的话,可能出现的结果就是,交房速度越来越快,房屋质量越来越差


2

说回成都,成都的这次被调控和其他城市一样,来的不算冤枉。

从疫情结束后的4月一直到刚过去的8月,成都前后一共出现了7个万人摇的项目,其中3个项目的认筹人数超过3万人。

超多的摇号人数导致中签率直线降低,这期间成都楼盘最低的一次中签率竟然只有0.7%。

而能让这么多人参与摇号的根本原因还是在于一二手房的价格倒挂,巨大的价格差,让刚需看到了捡便宜的希望,让投资人群看到了唾手可得的利润。

其实从2016年开始成都借着棚改去库存冲了一波楼市高潮后,在2018年的515新政就已经彻底打住楼市上涨的势头,开始进行横盘整理。

但整理归整理,再次温和上涨的隐患也就此埋下


成都2016年一直到2017年末有大量的土地被出让,这直接导致了虽然2018年成都出台515新政打压了楼市的上升趋势,但同时主城区土地供应减少的现象已经出现。

随后2019年成都一圈层的楼面价格同比上涨35%,整个2019年成都所有住宅土地出让价格前十名的,全部都在主城区,这也给主城区新房价格继续上涨打下了基础。

同时因为一圈层的上涨,成都1650万常住人口中庞大的购房群体,开始因为价格问题而把眼光更多的放在二圈层

房企开发商非常敏锐的把握到了这个变化,二圈层土地的竞争开始变的激烈,而这最终造成的结果就是,二圈层住宅用地价格同比上涨42%。

涨幅并没有就此停止,成都地价上涨继续加速,根据易居研究院的数据显示,成都上半年土地市场楼面均价较去年同期再次上涨35%


伴随着地价上涨随之而来的就是楼市里新房和二手房市场的同时升温。

从疫情结束后的3月成都二手房成交量开始爆发式增长,当月环比增长5.7倍,4月份继续增长82%,最后直到6月份积压的成交量基本释放完毕,开始进入稳定期。

这期间成都二手房成交量比去年同期上涨1.4%,成交均价比去年同期上涨4%

这次迟到的调控新政会让成都楼市开始出现降温,但就像我刚才讲的一样,一定是有限度的下降。

所以,从现在直到年底,成都一直都会是一个适合进场的时候,尤其是年底,不管是新房还是二手房都是2020年成都相对最好的进场时刻


3

成都这样的城市,在整个西南地区都是一个具有成长性的城市,最近3年以来成都占据了四川省新增常住人口的58.9%的比例,这充分说明了成都对人口的吸引力。

注意是整个四川省新增常住人口,也就是说全国各地进入四川省的人,有58.9%选择了省会成都

当然成都不是唯一值得进场的城市,最近不少朋友在私信或者留言问我了一些城市是否值得现在进场,既然说到这了,就在这里和大家统一的简单聊下。


第一,比如很多人问唐山,唐山我在前面的文章说过,妥妥的最后高光时刻,已经是最后的绝唱了。

唐山凭着前面投资人群和后来接盘的本地高购买力人群,把楼市推到了一个一直上涨的畸形轨道上,当然这里面也少不了唐山过少的住宅用地供应,造成的地价上涨因素。

所以问到唐山和想去唐山的我统一给个建议,这个城市还是算了吧


第二,环京板块,这个问的人也不少,主要集中在北三县,问的人总是以通州为例子,毕竟通州的确成了北京名副其实的副中心,房价也上去了,这是铁一样的事实。

但我想说的是,这不是支持你买环京板块,然后赌房价上涨的理由。

通州只有一个,而且可能未来在相当长的时间里也只有这么一个,不是什么阿猫阿狗的地方都有成为通州这样副中心的命运


而且北京连续4年的人口负增长,已经不具备什么外溢能力了。

真想赌北三县的发展,那不用看政策,就看看什么时候北三县也能有像通州一样去接收北京市属国企,教育资源和医院资源,包括市级机关单位的动作,然后再谈投资吧。

没有这些具体的操作,北三县就是把房子盖到天上去,也没什么大的投资意义。

第三,省会城市,这个主要问的人集中在,广州,昆明,济南,武汉,长沙等城市。


先说昆明,昆明当下和未来的基建还会加速,因为一带一路的国策下,昆明是面向南亚东南亚和环印度洋周边经济圈的一个物流枢纽,所以可以肯定的是,昆明的基建会大量上马,这对昆明的地方财政是一个大考验。

按照我们常见的操作,昆明的土地市场负担目测是要加重了,住宅用地的价格上涨在未来一段时间内是可以预见的。

所以昆明的楼市上涨还会继续,但注意,在这里可能会出现在未来相当一段时间内有价无市的现状,也就是说,房子价格是上涨了,但同时也存在购买人群还太少,购买力不活跃等问题。

这就是基建造成的地方债务最终推动地方土地市场上涨,然后传导到房价上,但是整个城市的购买人群还没培养成熟的现象,这一切需要时间


如果昆明未来发展如国策预期的一样,那么昆明的就业环境,经济结构,包括人口流入都会有质的提升,那时候楼市才不是空中楼阁。

所以昆明是长线操作的典型

广州,广州的话没太多可说的,表现中规中矩,最近也小上涨了一下,但是完全在合理范围内,想进场广州的,年底就看起来吧。

长沙,这个之前也单独写过文章了,自住长沙不错,虽然也在涨价,但是凭良心说,的确是省会城市里把房价压的最死的。

所以鉴于长沙的政策和对楼市的态度,投资就算了吧。


武汉,武汉的土地市场在7月份已经出了文件,工业用地,第三产业用地全部降低价格,唯独住宅用地不降,这明眼人都能看的出来,住宅用地价格的上涨是必然的,地方财政需要嘛,区别就是幅度大小。

武汉这次浴火重生,未来还是长江中游城市群的核心城市,如果有想法的,同样年底可以进入,武汉在未来一段时间内,不会出明显的楼市收紧性政策

济南,这个房价已经下跌过的城市,如果你是自住目前进场是安全的,水分被挤的差不多了,但如果是投资的话,你要面对的是一段时间的横盘,这个时间不会短,所以高杠杆资金或者资金成本过高的人群,济南就别去凑热闹

你可能耗不起的。


4

成都的调控依然不会是最后一个,但接下来调控政策出台的频率和数量都会开始减少,因为高层在这一波城市集中调控的活动中,想要的效果已经达到了

在未来很长的时间里,楼市再发生调控的话,收紧加码的可能性大,而放松刺激的可能性极小。

所以别再指望政策刺激来推动某个城市的楼市发展。

那个时代已经过去了

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