惠州楼市投资策略,买哪里合适?

买房,宁愿不买,也不要错买。

因为靠近深圳、因为粤港澳大湾区的规划、因为不限购,2018年大亚湾的楼市异常火爆。

缺货的缺货,有货的一经推出就被抢完,很多项目前期能贷款现在只针对全款等等之类的火爆现象不断上演。

但大家也一定要记住:

任何投资市场有机会就会有坑。一旦失去理智,很多人一定会买错。天使和魔鬼往往是共存的。

在这种火爆的楼市下,在这种失去理智的氛围下,很多没有价值的项目开始大卖,很多人一定会买错。

那么今天我就来告诉大家,惠阳买房,哪些地方一定是坑千万不要碰,而哪些地方最有价值,而又要如何投资呢?


图为大亚湾万达广场

1、湾区规划,你到底什么时候来?

唱了将近一个月的大湾区规划说要6月初出台,但是现在犹抱琵琶半遮面,

作为继雄安、海南自贸港后的最高级别的国家战略规划。要整合两种制度,11个城市的发展,的确需要深谋远虑,高瞻远瞩,深入打磨,这也可以理解。

规划一天不出,规划一天的热度就不会消减。

最直接是反应在了粤港澳概念的股票上面,很快会更加明显。

但是小编先声明一下,大家炒股千万不要去追题材,追题材的人一定会被割韭菜。最核心就是因为你的心态不对,想短炒赚快钱往往一定亏钱。

对于买房也一样,现在粤港澳大湾区之下,大家去投资粤港澳、环深城市,绝对不要抱着规划一出大涨两年就抛的幻想。

你必须做好至少持有5年以上的准备,看长期发展,而且关键更要选对城市和区域。其实,这一点现在在全国投资买房都适用。

除了股票蹭热度,另外一个湾区也在抓住机会蹭热度,那就是杭州湾。

的确,杭州湾实际上比粤港澳在幅度上是要更弯,但是实力上却不是能和粤港澳湾区相提并论的。

不然国家为什么挑的是粤港澳作为国家级的湾区,作为国家战略去推行呢?

好,今天主角是粤港澳,不是杭州湾,下次找个时间再给大家分析杭州湾。

那到底粤港澳湾区规划什么时候出台,从5月底,说到6月初,一直到现在,根据市场的反应和风声,我认为最慢应该都是这个月底!

当然,话说来,6月初,6月底出台对咱们来说都不是最重要。

重要的是对于这个规划出来之前,在房产投资方面我们能做些什么。


来看下当前处在湾区,而且紧靠深圳,同时又不限购的惠阳楼市是一个怎样的情况。

虽然说火爆这个词有点俗,但是我只能用这么俗的字眼来形容当前的惠阳。

惠阳楼市火爆,现场一天一变。

有价值的区域处于供不应求的局面。

在粤港澳湾区的规划刺激下,又有靠近深圳这个得天独道的优势,再加上不限购、房价相对便宜三大优势之下,惠阳已经从深圳人的惠阳变成了全国人民的惠阳。

近两个月80%的深圳人市场下降到了60%,被全国各地抢去了份额,惠阳楼市迎来了多年未见的大高潮和最明媚的春天。

所以,现在整个惠阳市场,有价值的区域实际上非常缺货。

该卖完的已经卖完、因为限价卖不到心里预期价的捂盘的捂盘,有货的项目一经推出3天清货,拿预售证的又跟不上销售的节奏。

货量少了,但是从全国各地赶来买的人却多了,形成了供不应求的局面。

所以,2个月前很多项目都还能正常接受贷款,但是现在能做按揭的项目越来越少。

能做贷款的项目越来越少。

有些项目今天和你说能做贷款,明天就找一个冠冕堂皇的理由告诉你:不好意思,由于银行额度紧,我们这边不再接待按揭客户,房源只针对全款客户。

赤裸裸的鄙视,也许你不服气,但是人家就算全款也依然能把房子卖掉。

这一刻,如果能碰到还可以做贷款的项目请你一定要珍惜。

当然,一定是在这个项目本身就有投资价值的前提下,如果一个项目没有投资价值,能做1成首付也不买。

如果有很高的投资价值,全款也要抢着买,所以关键看价值!

 

去年可以专场选房,今年只能集体摇号,体验感差,还未必买得到。

之前去海南考察的朋友,应该会有明显的对比,现在的买房哪有体验,都是体罚好嘛。

开盘通知说变就变,烈日下排队两小时等候,销售态度爱理不理,定房只有3分钟考虑……这些体验,我相信此刻都在全国很多地方上演。

4万人摇400多套房子的成都,银行排队验资当场晕倒的杭州,买房要交500万诚意金,千万富豪都得蹲地排队的深圳……

当前的惠阳和这些现象比起来也只不过小巫见大巫。

好的项目,摇号是必须的,排队也是必须的,这一刻买房就不要去纠结体验感了。

体验感在疯狂的楼市之下完全不值钱,能抢到有价值的房子才是最大利益。

唯一一点值得庆幸的是:

限购还没落地,当前外地人买惠阳还有机会。

而且惠阳、大亚湾在严格的限价之下,开发商并不能趁势坐地起价,不断调价。

实际上,很多开发商现在卖的价格,和1年前卖的价格都几乎相差无几,因为从去年开始惠阳就实行严格的限价,谁出头封谁盘!

顶住了价格上涨,就能顶住暂时不限购的压力,所以这也是投资惠阳与大亚湾的一大机会。

但是,哪怕是粤港澳大湾区政策下,哪怕那么靠近深圳,惠州楼市并不是遍地黄金,有黄金,也有狗屎,一不留意你就会踩到屎,恶心你不说你还甩不掉。

在现在这种疯狂供不应求的局面之下,很多烂项目一定会浑水摸鱼、趁机出货,把凤姐包装成范冰冰来吸引普罗大众。

但是你要知道,在中国韭菜太多了。

很多人在市场氛围,又缺乏专业判断能力下,把凤姐当作冰冰娶回家的人大有人在,不然这么多没价值的房子怎么好像都卖完了?

火爆之下鸡犬升天

这些难以转手的区域居然有人还抢着买

别以为只有靠近深圳的惠阳和大亚湾才火爆,整个惠州都火,各个片区都骚气冲天,一副你不买我你就吃亏的姿态。

实际上,五指有长短,市场再火,总有区域是不能碰的!

 

1、惠州城区

基本你要买惠州城区的江北CBD、或者水口片区等市中心的新房,只要一开盘一定是摇号。

参加摇号未必能买得到,但是不参加摇号一定买不到。


更厉害的是什么,在当前惠州城区最火片区:金山湖片区。

靠着一个国家4A级规划,房价涨到1.8万/不说,现场销售还会直接告诉你:如果你找不到关系,你基本不用考虑在这里买房。

同时,双合同、绑定车位销售那是再也正常不过的事。

对于惠州城区,上述现象虽然玩得有些过火。但是毕竟再怎么样都是惠州的主城区,有经济和城区人口的支撑。而且重点是惠州本地人的市场,外地的投资客占比并不明显。

最终对于这个片区我的结论是:

就算外地人去投资,虽然投资价值没有惠阳、大亚湾一些区域的价值高,但是毕竟怎么说人家也是城区,再烂也有一个城区的人口在托底。

所以,我不推荐,但也不是问题最严重的那个。

但是,下面的这几个区域那真的就是不要去碰了,若买了后期房子只能烂在自己手里

 

2、惠阳的一些“山水田园区”

惠阳是惠州最有投资价值的区域之一,但是不代表任何一个地方都能买。

比如惠阳有一个镇叫新圩镇,南边挨着龙岗坪地,西边靠着东莞清溪镇。也同样被炒得很火啊,被冠以三市交界中心的说法。

但是你要想清楚,这里是惠阳重点发展的地方吗?后期你的房子卖给谁呢?

这个地方都不算是最差的,至少人家有部分区域是真的挨深圳很近。

更让人难以接受的是,就是那些所谓的惠阳“山水天田园区”。

 

它不是指惠阳具体哪个地方,而是指那些散落在惠阳各个角落,除了有内部环境可以稍微拿出来说事之外,没有任何其他其他价值的项目。


图片来源于高德地图

我之所以这么形容,是因为这些地方既不靠惠阳城区,又没有地铁规划。

用广东话讲周边都是山卡拉(鸟不拉屎之地),遍布农田、工厂的地方。除了环境好一点,还有什么?

但是投资买房是光有环境就够了吗?这样子全中国人往郊区去买房就行了,任何一个城市郊区的环境都比市区要好。

但是关键是只要有开发商敢去拿地,就一定有人会去买,而且在现在这种疯狂的市场之下也会卖得很不错。

为了让大家更好理解这种片区,我举个项目让大家理解,碧X园某河城就是我说的这种项目的典型代表。

 

3、大亚湾澳头区

这个地方也给别人很多假象,因为它既有大亚湾这个大片区的光环,又有靠近海的优势,凭感觉好像很不错。

但是价值上完全经不起推敲。




1.这里实际上离深圳并不是那么靠近;

2.这里不会有地铁规划直接连接深圳,最多只有一条惠州内部的远期地铁规划,至少近期都不能兑现;

3.,这里所谓靠海,靠的是什么海,只有一个小鱼港,海水又脏又臭,整个水面都是黑绿的,也没有沙滩,靠海的意义是什么?

4.这里是整个大亚湾库存最高的地方。

而且这里有些项目既然敢说它的亮点是旅居!

拿着一小片红树林湿地就说旅居,如果真靠近像海南那样的海,你不就敢说自己可以和马代媲美了?

而且关键这里还很靠近惠阳的石化炼油区,还说旅居?还说空气好?

我不知道投资这个区域的房子后期可以转手给谁?惠州当地人?新深圳人?北方人?

惠阳有那么多选择,是怎样的情况之下大家会傻到大批量去接手这里的二手房呢?

 

4、博罗高铁新城

博罗,被某中介吹得卖点好像也不少。西边靠广州增城,东边靠惠州城区,往南走稍微远点还能扯上说自己靠深圳。


而且,这边的项目还大言不惭的宣传自己是惠州的价值洼地。

对于一个几乎没有什么核心产业支撑,城区人口只有40万的县城,房价已经到了10000元/,敢叫自己是价值洼地?

大家真的懂什么叫价值洼地吗?

不是价格便宜就叫洼地,如果因为便宜就叫价值洼地,那么内蒙,我国西北地区那些几千块/的地方都是价值洼地,你要去投资吗?

这里有个片区叫博罗高铁新城,重点是炒作高铁概念,它靠近的高铁叫赣深高铁。

是的,这条高铁是真实的,最后到达深圳也是不假的。

但是我敢保证,这条高铁可以带来的都是投资客,而不会是刚需客。投资客把这里炒起来,未来你要转手给谁呢?

 

因为一个高铁就敢去评判一个地方有很大发展和价值的,是非常肤浅和幼稚的思维。

我们只需要稍微把问题想深那么一点,高铁真的能够对周边起到很实质性的影响吗?

高铁的作用是什么?无非就是把一个城市人运到另一个城市去。

说白了,对于这种三四线城市的高铁人流无非就是个过客,真的会因为高铁的开通,很多产业就会搬迁过来?很多人就会过来定居?

说不定还刚好相反,不仅吸引不到人,反而把本该属于你这个小县城的人,因为高铁开通被深圳给吸跑了。

不要把高铁的作用放得那么大,再过10年,高铁在中国不就相当于过去的火车站吗?

想想过去的火车时代,大家有争先恐后抢着在火车站旁边买房?

而且销售还会拿高铁偷换概念,销售口径说得振振有词。

“你看广州东站,2年前房价3万/,现在卖到6万/;深圳北站,2年前房价4万/平方米,现在价格已经去到7万/。你看,只要有高铁价格就能2年翻1倍!”

嗯!“逻辑清晰”!实际上就是瞎扯,2年前的广州深圳有没有高铁站的地方房价都翻倍了,跟高铁没多大关系吧?!

因为高铁利好,很多开发商纷纷来此拿地,更是形成了一个强大的置业氛围。

我随便举个例子,佳X业东江新城,一个小区竟然有1.8万套房子,可以住下10万人口,也就是说能把塞下4分之一个博罗县城人口。

看着这密密麻麻的房子,而且都是投资客为主,未来这1.8万套房子要去哪里找人来接二手盘?

以上3个片区,惠阳的“山水田园区”、大亚湾澳头区和博罗高铁新城,哪怕惠州没有房子卖了也不要去碰!

那反过来说,到底哪些区域会是最有投资价值的呢?同时,在当前一房难求的形势如何买到而且是买到对的房子呢?

惠州最值得投资的区域

在这里给大家再重申一次投资惠州的两条最重要的标准

1.离深圳近

深圳面积小人口多产业强房价贵,导致它的购房需求及其容易外溢到周边。

说白了,对于房产投资来说,惠州最大的价值就是它本身的地理位置好靠近深圳。

所以,哪些地方越靠深圳,哪里就越有投资价值。

 

这一刻,投资惠州,深圳的辐射能力要比惠州自身发展的能力这个条件来得强。

2.有地铁规划

对于房产投资而言,地铁的价值要比高铁高得多。

高铁更多是城市与城市之间的长途运行。而地铁更多是指城市之内的短途人流输送。

如果地铁跨了城,把两个城市的短途人流运输连接了起来,这些人流对于房产来说就能够成为真正的有效人流,一定会有一部分会选择的地铁周边置业。

所以,在惠阳,能够靠地铁的楼盘后期地铁通了就能把深圳的刚需客吸引过来。

如果楼盘自身离深圳又近,后期又有地铁规划的,那么房子一定不用担心转手问题。

 

根据这两重标准,我认为惠州最有投资价值的片区如下:

1、惠阳片区的白云新城、高铁南站新城

关于白云新城,一方面,它紧靠着深圳坪山区,整个片区离深圳交界处也就是2-5公里范围,可以说是一路之隔。


地铁规划方面,这里是深圳地铁14号延长线的首发站,而且这条线的价值非常之高。

它不仅能直接连到深圳东进战略的最重要的两个中心:龙岗大运中心和坪山中心,而且是直接到达深圳的最核心福田CBD岗厦北,深圳当前最高地标建筑平安大厦就在这里。

值得注意的是这条线还是深圳当前站点相当宽松,平均3公里/站,时速最快,速度达到150公里/小时的地铁线,也就是说14号线的起始站惠州南站隔壁的新桥站坐到深圳终点站岗厦北只需要40分钟。

而关于惠阳的高铁南站,虽然距离上离深圳相对不是最近,但是高铁和地铁都在这里汇聚,你说价值还能差到哪里去?

2、大亚湾西区

整个大亚湾,最靠近深圳且有地铁规划就只有一个地方:大亚湾西区。

和深圳的距离上,也是一路之隔,这个片区的楼盘离深圳交界处的距离也是2-5公里。



地铁上,因为西区的北面是直接紧挨着惠阳的白云新城,所以西区北面也是比较靠近地铁14号线。

而西区的南部是有地铁16号线的规划,16号地铁线是从龙岗大运城直接出发延伸到大亚湾与未来惠州1号线相接。离深圳近,而且一北一南都有深圳地铁延伸规划。

 

大亚湾西区就是整个大亚湾最有价值的片区。

3、大亚湾、惠东部分旅居项目

毕竟是承载着广州、深圳、东莞和惠州当地3000万人口的短途旅居度假需求,所以大亚湾和惠东的部分旅居项目会有一定的投资价值。


但是因为旅居项目对品质感要求非常之高,正常能让我看上眼和达到要求的项目非常少。

所以惠州的沿海旅居方向可以投资,但关键是如何选到优质的项目的问题。

当然,我也必须要明确一点,在惠州投资房产,能选刚需投资一定不选旅居投资,因为惠州的核心价值就不是旅居,不要本末颠倒。

最后,对于惠州城区和仲恺新区,如果有一些特别好的地段和项目,也可以投资,但是这个就更加需要专业的判断能力去做筛选了。

惠州最有投资价值的区域我已经给大家分享完,而这一刻要在粤港澳大湾区风口之下如何在惠阳进行买房呢?

接下来我会给大家提出4点建议。

当前惠阳买房的4条建议

1、宁愿不买,也不要错买。只买有价值的区域。

前几次考察有一部分朋友,因为看好的楼盘预售证还没拿到,迟迟开不了盘。心里十分焦急,迫不及待自己跑去惠阳买了房。

结果最后告诉我们有的是买了商铺、公寓,有些买了一些毫无价值的,未来不知道如何转手的项目。

惠州楼盘很多,但是有价值的项目并不多,我只会推荐我认为有价值的项目给大家。

如果这些有价值的项目有货,我们就去买,暂时没货我们就等,卖完了那就算了。

房地产市场不是遍地黄金,任何涉及到高收益的投资市场,一定是套路多机会少,一不留心你就会入坑。

宁愿不买,也不要买错,手上握着现金才是王道。

惠阳哪一天买不了,或者有价值的项目都卖完了,那就去寻找其他市场。没有永垂不朽的区域,只有不断寻找的机会。

 

2、如果一次性付款能够买到价值项目,有能力的当然一次性付款。

如果一些有价值的项目要一次性付款我们要买吗?我先反问大家一个问题,如果一个没有价值的项目,首付只要付10%我们买吗?

答案高下立判。只要项目有价值,只要是你能承受得起,一次性付款先把机会拿下又有何不可呢?

去年冬天,南京河西楼市因为一二手倒挂严重,在即买即赚的利润驱使下,哪怕是400/500万甚至更贵一套,哪怕要一次性付款要求,照样吸引了上万名南京富豪在寒冬的深夜排队等待摇号。

先把房子拿下,把当前看得到的利润拿到手,后期如果你想贷款,你想用杆杠,你直接拿房产证去做抵押不就行了吗?

机会错过了就没了,但是杆杠这次没用下次一样能用。只要项目有价值,只要在自己能力承受范围内,一次性付款又何妨呢?

 

3、有能力买大面积买大面积,把名额和杆杠用到最大化。

过去20年中国的房地产都在解决刚需居住的问题,但是到了这一刻中国住房全面短缺的时代已经结束。

有一个套户比的数据,从发达国家来看,套户比只要超过1.1,就是一个家庭有1.1套房子之后,住宅市场的增长就会变得很慢。

我们国家是1.01,距离1.1的充裕水平只差一点点差距。

所以,这已经是一个信号转折点。

这几年,很明显的一点就是改善型的需求开始增加,而又在居住升级、二胎政策需求的刺激下,大户型会迎来黄金需求爆发期。

 

再加上惠阳、大亚湾片区本身就是以中小户型为主,大户型本身就是较为稀缺。

看看深圳6月5日开启的二次房改,从2018至2035年未来18年内计划会推出了170万套住房。

其中100万套都是安居房、人才住房和廉租房,而且面积都在90以下,20%是30-60。

我可以很明确的告诉大家,深圳未来最值钱的一定是大户型,尤其是豪宅。你们有兴趣可以去研究下香港和新加坡。

如果买不了或者买不起深圳的大户型,那么来惠阳买总可以吧?

所以可以想象得到,未来那些在深圳买不起房,而且又不想买安居房,或者买不到安居房的人,算是被深圳抛弃,难道来惠州一步到位买套大面积,全家住得宽松和舒服不是一种很好的替代和安慰吗?

最后,在当前购房名额稀缺、尤其如果还能做贷款的情况下,通过买大面积把名额利用到最大,杆杠用到最大,未来房价上涨所得到利润最大化之下,买大户型不就是一个很好的选择吗?

当然,这条建议必须结合各自的资金,如果实在资金紧凑的朋友,在自己的实际情况之下选择自己能力范围内可以承受的户型即可。

户型大小只是锦上添花,选对区域和项目才是最关键。

4、任何一个地方买房,地段高于一切。

不管在任何一个城市买房,地段高于一切。李嘉诚说过的那句:买房最重要的是看什么,地段地段还是地段。


我相信很多人都听过,但是听过的人中真正能理解的不到20%,不然如果大家都理解,为什么还有那么多人乱买房、买错房?

你们平时去看房买房,有多少人会重点去研究这个城市的发展,这个项目的周边规划,哪怕花多10分钟你觉得事多。

但是你一定愿意花上1个小时甚至半天,去看人家的样板房设计装修得怎么样,这不是本末颠倒吗?

就像你娶老婆或者嫁老公一样,你只看颜值,不看人品和价值观,等真正结了婚,颜值还会比人品重要吗?

 

如果人品不好,价值观不一致,要相处一辈子难道不痛苦吗?所谓的始于颜值,结束于人品就是这么回事。

而对于买房,你们大多数人犯的错误就是始于户型,结束于地段。户型再好有什么用,地段不好的话这个房子就失去了80%的价值。

除了户型,包括开发商、容积率、小区大小等等这些因素,通通都排在地段之后。

开发商很重要。

我也一直和大家强调。同等地段下,能挑大开发商挑大开发商。

但是不代表任何大开发商的项目都能买。

有些大开发商专挑三四线,专挑便宜的、偏僻的地来开发,你还真的跟着去买还教条式和我说因为它是大开发商啊,没问题吧?

一个北京三环的小开发商楼盘和一个北京昌平区大开发商开发的楼盘你选哪一个?

小区容积率也很重要。

但是如果这个地段已经去到郊区,没有地铁没有商业配套,给你依山傍水,给你0.5的容积率又怎么样?

你会愿意去住吗?后期那些买二手的会因为0.5的容积率而接纳你这个偏僻的二手吗?

 

小区大小也很重要。

小区大,一般来说配套会更齐全。但是如果是深圳CBD深圳湾的单体楼,和深圳坪山区的楼盘内什么配套都有的大楼盘,你会挑哪个?

你觉得未来哪个会更升值保值呢?你们可以去看看深圳现在最贵的楼盘,叫深圳湾公馆,卖到21万/,就是一个单体楼。

户型、开发商、容积率、小区大小都很重要,但是只要地段不好,其他再好房子就已经失去了一大半的价值。

所以,我希望大家平时在选房挑房的时候要抓重点,记住地段至上。只要地段不好,其他再好都免谈。

只要地段不错,其他的因素就可以综合来平衡,在同等地段内去挑最好的项目。


结语:买房,本身就是一个不断平衡和妥协的过程,买不起一环,买二环,买不起二环买三环,在你的能力范围内买最好的地段就是了。

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