未来5年,房价还能翻倍吗?

中国的城市格局正在悄悄发生变化,城市化不是目标,大城市化才是最终目标。

未来中国将出现4个人口3000万的超大城市,5-10个人口2000万的大城市,十多个人口1500万左右的中型城市。

武汉这种便宜又有潜力的2000万人口大城市 长线看好,20-30年都不觉得会有问题。

但是房产是要均衡配置的,不代表全放在二线,也不代表全放在一线。最理想的是一线三分之二,二线三分之一。


提问:深圳福田保税区加福广场,一房一厅70平380万可以考虑吗?我们考虑改两房,刚需自住,小孩快两岁,据说有福田外国语南校区小学中学九年学位,已有业主申请到。缺点是物业费12.2很贵+停车位按天算35一天+没有燃气!

回答:你好,加福广场一栋是公寓,一栋是住宅,你看的这个是公寓。公寓的学位积分太低,上学太渺茫,投资考虑公寓不要碰,买住宅有很多办法。

提问:大连华南广场有一套老破大,市值80还有欠款25左右,准备最近就处理或者截断过给朋友。小孩上一年级了,本来准备买套学区房,犹豫之中就错过了,目前来看,只能选中学学区了,学区房还可以投资么?看您说大连是外贸城市最近几年不好,您看我这种刚需族,怎么处理好?大连新体育场,新机场板块有发展么?自住兼投资您有更好的建议么?

回答:你好,大连投资潜力不大,大连以前是明星城市,但长远来看,沈阳在辽宁的省会地位会加强。也就是说,沈阳会吸大连血,多资产配置角度,大连有一套即可,不建议再加仓。不过学区刚需族该买还是得买。

自住可以关注新机场板块,淘笋入。

提问:坐标深圳,领航城三期领秀房姐觉得怎么样,17年下半年入手,想等过两年置换到宝安中心去,但看到最近宝安中心区房价飙升,怕以后换不起了,现在出手领航城划算吗,还是在等等呢,宝安中心有什么楼盘推荐吗?感谢!

回答:你好,领航城是西乡大盘,盘子很大,分为五期,周边配套很一般,被工业区围合,107国道和飞机噪音很大,离固戍地铁站也不近,另外地块是94年的,25年产权已经没有了。

缺点虽然很多,但也有优势,体量大,入住人口多了,配套都会慢慢完善,西乡紧邻宝中,是炙手可热的地块。总体来说中规中矩,属于补涨盘。

现在的宝中太热,不建议追高,除非能碰到疫情间甩卖的笋盘。否则不建议频繁置换。

提问:智慧的房姐您好:新人首问,期待回复。坐标上海,问题见图片。

回答:你好,既然马上就要搞定上海户口,不留上海真是可惜了。松江最好的小学是民乐,但也没有好到哪里去。整个松江都谈不上有什么很好的学区。

至于是不是买顶级学区房,取决于要付出的代价有多大。如果太大,还不如把资源省下来,投资自己,让自己更强,资源更多,位置更好,这对下一代的带动作用,未必不如一个顶级公办学区。

毕竟,一切说到底,鸡娃不如鸡自己。

希望给孩子好的教育,建议出手老家房产,如果不自住,留着价值也不大。出手松江,入手中环或者内环学区。剩余子弹再考虑入手武汉低价潜力盘,但是以投资为主,不用考虑学区。孩子尽量留在一线城市长大。

提问:推荐下上海纯投资的小户型楼盘吧!上海户口第一张房票已用,浦东金桥,一室一厅,靠近几个地铁站,最近的步行7分钟,旁边有个商场跟私立专科医院,目前在租,想再在上海投资一套小户型,首付压力大,希望总价200万左右,然后可以以租养贷,麻烦房姐推荐,谢谢!

回答:200万其实不建议在上海买,总价太小了,就会离市中心太远,反而选不到好筹码。

上海买房,最好300万起,想办法加点预算,否则买个高不成低不就的,不如去二线城市买。一线城市的低总价上车盘,值不值得买?

1,一线城市,以深圳为例,不要碰低总价的上车盘,虽说要在一线城市置业,但是低总价的房子有明显不足

2,深圳:200万以内的房子,特点如下:一、老房龄,步梯,一层二三十户类宿舍老产品,让人深感大城市,居不易。二、面积小,老旧社区,刚需地段,租客聚集,无学区,远离就业中心,有通勤无居住,有居住无通勤。

3,买这种房子很不值得,浪费了资格,而且接盘侠很少,接盘侠也要考虑两个问题:首套名额被浪费;居住环境差,通勤时间长,买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需,以后将面临溢价低,跑不赢大盘。

4,同样的总价,可以去二线城市买一套三房,涨幅会高一些,而且流动性强

5,200万总价以内,从投资角度考虑,可以放弃所有一线城市,浪费购房资格,接盘侠购买力薄弱,很难有涨幅

6,对于上海,250万总价以内,需要警惕,上海的主力客户更加纯粹,更偏向刚改

实在要买,可以关注星球内推荐的上车板块。

提问:想请教一下投资买房,如果贷款的话,首付越低越好,贷款期限越长越好,这样理解对吗?感觉贷款期限越长利息支出也很大,有没有最佳的首付和贷款比例呢?谢谢!

回答:理解正确


多军的标准是:

1.标的尽可能性价比高 

 2.贷款尽可能多  

3.其次才是贷款月供,最末利率 房贷值钱的话语背景是在房产这个范围内。买房是为了让“过去的收入”保值增值,贷款是为了让“未来的收入”保值增值。

买过房的人都知道,没有哪一套房是真的需要还三十年的。因为房贷是不变的,假设五年前贷的款,当时月供的购买力是200公斤猪肉,到了今天购买力大概只等于100公斤猪肉。那你现在供房,也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱,去还当年价值200公斤猪肉的钱,整整赚了多少?

整整赚了100公斤啊。再简化一下,就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么?只要房价稳定,连涨都不需要,只要物价涨了,以上过程就是无风险套利,为什么你还会觉得贷款30年买房的人蠢呢?

所以对于多军的标准答案是:只要按揭利率不超过6%,那就等额本息30年。

对于普通人的贷款方式选择:

等额本金,每月还本金和利息逐渐减少,适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群;

等额本息,每月归还金额相等,但总支出利息多,适合收入不高工作较稳定的年轻人。

新人提问:本人与老公深圳两套房,一套坂田佳兆业城市广场三房,今年6月即将通地铁,目前市值600W。另一套18年投资入,福田皇庭世纪小两房,租金每月有7500,市值500W+,有贷款100W,手上子弹170W,现考虑卖掉一套,购入一套南山大户型,目标价位1500-2000W,问题如下:1、我这样的选择(卖一套小的买一套大的)是否合理?2、选择卖哪套好,目前我自己意向卖坂田的这套,福田毕竟租金相对较高,但是感觉涨幅去年福田的不如坂田的,另外佳兆业附近商圈正在建设,离华为又近,不知道未来升值空间如何。3、南山什么盘好?希望新盘。4、我的情况还能操作首付3成么?年收入200W,后期还贷不担心。

回答:你好,皇庭世纪地段一流,配套齐全,周边发展成熟,所以租金很高。属于福田的第二梯队,市场正常价格,未来利好较少。坂田属于龙岗比较好的板块。区域内是深圳17大重点发展之一,主要依靠旧改来推动,所以进度缓慢,周围环境没有太大改变。

说说佳兆业城市广场:

1.佳兆业商业体正在施工。

2.上雪村下雪村34万平佳兆业旧改已经开拆。

3.规划的49栋超甲写字,目前一期10多栋,二期进展缓慢

4.地铁10号线规划的两个站,岗头和雪像站(其中雪像站出口即将完成加预留共16处出口)完成90%,预计2020年6月可正式投入使用. 小区入住率很高,可以达到95%以上,租金三房在5000-5500左右,大多数在天安云谷上班族。坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上。

2个盘建议优先出手皇庭世纪。

深圳二套资格操作成首付3成很简单。

提问:上次问了个新人问题一激动没说明白,还是很迷茫。我在燕郊有一套住房(100万,还有贷款10几万),一个商铺(现在亏钱,90多万买的),顺义机场有一商住两用目前自住(140万)。北京的公积金还没用过,之前都是商贷。现在子弹100,想在北京或者深圳、武汉投资一套,计划把户口迁到深圳(目前在湖北)。看了你很回答首选肯定要在一线城市,目前北京北清路的新盘万象悦府和东三环到东五环的小房哪个比较好?另外如果在深圳买会不会更好?我能负担得起的,在深圳有那些楼盘值得看呢?非常感谢!

回答:朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。纯刚需居住片区。万橡悦府5万以上的定位属于资源错位。建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价,自住在附近可入,但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜,一类经适房税费很高。深圳现在高位,如果主场在北京,就继续淘北京好了。

提问:之前认真学习了卖房科技树,感觉收获很大。想问问有无买房科技树?特别是针对二手房的。烦请不吝赐教。

回答:一说到二手房淘笋,就是说要跑盘两百套,这个说法有些敷衍,跑两百套,岂不得累成狗?关键是效率底下,并没有思考如何优化模型。

具体淘笋方案,详见知识星球内部分享《淘笋方法论》

提问:根据您之前的推荐,打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室,看安居客上价格不一,想和您咨询一下,如何购买和中介接触,以及有没有什么砍价套路,如何操作。最后,按照现在武汉的市场,您觉得泛海国际这三个园,价格在多少范围内,建议入手。辛苦您了。

回答:说说几种常用的砍价策略:

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异,装修好坏,楼层差异,找到房子的致命伤,抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判,给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况,基本可以判断房主财大气粗,不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需,是最难谈的,分文必争,能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子,但是老婆不知道抽什么风,非要买这里,不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业,全村人都借遍了,才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪,让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上,软磨硬泡。只要再降X万,这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价,大谈房子缺点,态度敷衍,影响房东心理。最后你出价高2万,说出一两点房子的优点,眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

具体砍到多少,取决于业主卖房动机,着不着急。

入手价格别超过2.8。

提问:新人首问,如何平衡买房和家人质疑?19年4月份和12月份分别在深圳前海和龙华片区各买了一套,目前来看都涨了些,家里长辈和LP觉得负债太高了,房子是固定资产,担心没人接盘,知道后晚上睡不着(这些问题我已经想明白),当前的工资+房租收入3年的月供没问题,目前手上还有3个随借随还先息后本的xyd产品共90w尚未使用,在长沙有一个购房名额可以用,我想继续买房,家人阻力较大,还请姐姐指点迷津,感激不尽……

回答:买房子家里人不支持怎么办?先弄到钱自己买一套然后赚钱。 家长喜欢指点子女,主要是因为他们还没把你当独立的成年人,只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意,开厂,买房),他们才能接受你独立的事实。未来对家里人,尽量是报喜不报忧,直说赚了多少,别说月供压力多大。 

人不能被说服,只能被天启。空军的想法是很顽固的,如果你没有非常坚定的理论支撑,你和他们的辩论往往只能是你被说服,而不是反过来。 建议你做两件事情,第一件事就是认真分析楼市的理论基础,经济学是科学,明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法;第二件事是不再和空军沟通,而是自己去做,只有你自己赚钱了才能有话语权。 

假如你决定以买房子为目标,那么,花钱请老师,摆平父母,取得老婆信任,都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略,但如果迟早要为枷锁买单,那么,越早打破,成本越低。负债率别超过70%,在月供能承受的范围内,可以继续入手潜力盘。

提问:已经入了首套房,现在每月还贷中。到年底我和老公大概还有50子弹,到时我们是把这50个全部还首套房贷还是再入手第二套?我们是普通工薪阶层,单位每月缴住房公积金,入二套担心首付不够,也担心每月二套房贷压力大!该怎么破?

回答:好的房产,一定自带造血功能,后期的月供问题不大。最难得是首付款,当然,首付款也有办法,只是很多人不愿意去想去做而已,所以,成功的往往是少数。

提问:问个cf之外的问题,请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少,如果体制外有年入50的工作,建不建议辞职,有没有必要去一线,年龄29了,谢谢!

回答:官这个职业,是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。有关系前辈亲友带路,沿着正确的道路前进,才有更大的机会挤进去。当一个赛道涌进太多人之后,最有效的管理办法,不是管理赛道,而是重启一个赛道。

你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。而那些最先发觉,最先知道新赛道的人,本身就是被筛选的对象。如果想要世俗意义上的成功,赚够五千万,不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低,根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖,运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场,站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者,最后的胜出者,最终就是运气游戏的幸运儿。对自己有清晰判断,别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地,你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。 

找到一个满是普通人的小众赛道,才可能依靠努力胜出。选对赛道,选对行业,正确聪明地勤奋努力工作,加上正确的投资来保护取得的财富。如果还没有结婚生子,城市切换成本小,支持去一线。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。

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