童大焕:你是怎样一步步连房奴都做不了的?

上次分享了童大焕房地产投资书籍,今天来看看童大焕的一篇文章,大佬们都是很理性的分析,值得一看。

《童大焕:你是怎样一步步连房奴都做不了的》

今天这篇文章,简单回顾一下20年房地产调控史,目的是要说明一个大家不愿意承认的事实:社会上绝大多数人是“不识好歹”的,是看不清楚自己利益所在的,是会热烈欢迎并衷心拥护明显对自己不利的政策的。

以1998年为界,20年中国房产史,就是一部不折不扣的“十年九调控”的历史。事实上,从1989年2月20日人民日报第2版文章开始,政策和舆论都一直在呼应市场“房价猛涨,势在必控”的强烈诉求。当时这篇文章这样写道:

“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。”

然后,近30年来,房价一直在“100年才能买两居室”的调调中越调越高。

尤记得2011年2月27日,温家宝总理在中国政府网和新华网访谈室与网友进行在线交流。有网友提问:“抑制房价,总理,您还有信心吗?”温家宝回答:“我还有信心!如果我没有信心,不去努力,那就是失职,就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态,而且要付诸实际行动。”交流中他还特别对房地产商喊话:“我没有调查你们每一个房地产商的利润,但是我认为房地产商作为社会的一个成员,你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”

以任志强为代表的开发商马上就不干了,他们说:土地成本和税费占到总房价的百分之六七十,地价和税费不降,房价怎么降?

事实上,政府和开发商都是无辜者,因为并不是地价决定房价(成本决定价格),而是房价决定地价(需求决定价格)。是需求决定房价,房价再反过来决定地价。不信,你让甘肃玉门市政府把那里最好的地块拿出来拍卖,看能不能拍出北京二环的价格。

真实的房价,是由你我这样普普通通的老百姓用钱、用脚投票投出来的。人口,尤其是高素质高收入人口高度集聚的地方,房屋零成本也会卖到天价。反之亦然。北上广深的房价高,高的已超过20万/m2,中国低房价的地方多得很,甘肃玉门,3万元一套可以买到当地几乎最好的房子,房价相差200倍不止了,你去不去?房价高的北上广爱来不来,反正是没有人求着你来,更没有人逼着你来。

弹指一挥间,距离限购为标志的2011年“史上最严调控”,一转眼已经将近七年,一线城市的房价至少是当年的两三倍了,高的已达四五倍,人人都说光阴好,光阴只会催人老,那些当年把钱捏在手心捏出汗,望穿秋水盼着房价下跌的人们,一再等来的,是脊背发凉的现实。

当年的2月11日,我在FT中文网撰文《限购恐将催涨三四线城市房价》:“2011年头两个月,加息步步紧逼,房产税‘敲山震虎’,史上最严厉的限购政策正在逐步推开......许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市,笔者有不同观点。我认为,在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下,一二线城市的房价泡沫反而较小;三四线城市房价虽低,但多数是由地方政府强力推动,而非市场真实需求的反应,这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市,那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时,基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度,加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾,也为将来留下更多类似‘鬼城’、‘烂尾城’之类的‘城市化浪费’。我们应该警惕的是,市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽,其造成的社会矛盾和国民损失,相比于遵从真实的价值规律(哪怕这意味着残酷的高房价),从个人到社会到自然界,代价都要高得多。”

一语中的。2015年底,在一二线城市房价暴涨的背景下,三四线城市房地产去库存被列入2016年国家重点工作。这是后话,且按下不表。

人们不断呼吁楼市加强调控来抑制价格上涨,但在纯商品房这个领域,行政调控的手段无非:限购,限贷,限售,提高首付,提高房贷利率,严控特大城市人口,等等,几乎都是从限制需求的角度来着力。即使从供给侧角度,提高建筑容积率和增加土地供应,也同样无法满足越来越集聚的人口居住需求,因为集聚的特定空间总是有限的。

而为了控制特大城市人口,有意减少特大城市土地供应,减少大城市内城住宅供应,都会反过来强化供需矛盾。因为人往高处走的趋势是不会变的,土地和房屋可以控制,人口却难以真正控制。

在人口流出地增加土地供应,确能达到降房价目的,但却是在制造更多的空城鬼城。

而增加保障性住房的比例则反过来进一步推高房价:一方面,商品房是保障房的奶妈,保障房靠商品房补贴,保障房比例提高,商品房价格势必水涨船高。另一方面,保障房往往只针对本地户籍人口,与外来人口汹涌而入的城市化趋势与需求并不匹配。

限购,限贷,限售,提高首付和利率,短期结果都是抑制需求,抑制交易,可以通过打击两类房东达到价格稳定甚至降价目的:一是高杠杆高利率需要资金快速回笼的短期投机者;二是碰到紧急突发事件需要卖房套现的普通人。大部分房东因为卖了往往就买不回来,也会减少二手房交易。这种短期抑制需求,无法解决长期的供需矛盾,所以,该涨的地方将来一定要补涨。就像2015年以后,只要贷款政策稍微放松,即使限购依旧,一线城市仍旧迎来暴涨一样。

但是,限购,限贷,限售,提高首付,提高房贷利率等,对期待房价下跌的人们却往往有着致命的伤害:一方面,他们往往是首付能力、月供能力较低的城市新移民,限购和提高首付及房贷利率一下子就把他们挡在了房地产门外,或者眼睁着看着短期房价下跌而无法入市;或者即使辛苦攒够了资格,也在下一轮房价上涨中被彻底排除在商品房门购买能力之外!因为,工资上涨总是赶不上房价上涨的速度,而且工资和房屋总价的基数完全不在一个水平线上。

调控的目的,一是呼应百姓的强烈诉求,给人们适当的心理安慰;二是保障房地产市场的平稳健康发展,防止大起大落。比起大涨,更怕的是大跌,因为这直接牵涉到土地财政和金融安全与稳定,金融安全与稳定不仅是房地产之命脉,而且是经济乃至一国之命脉。这是比多少人买得起或买不起房更直接、更关键、更深层次的问题。只有理解这一点,才不会对调控会错意表错情,才不会对调控抑制房价寄予过高的非理性期待。

经济学不仅是关于算术的学问,更是关于人心、关于人的行为的学问。调控中,令人啼笑皆非的普遍现象是:那些期待调控使房价下跌的人们,房价真正下跌时却往往都不出手买房;只有当房价再次上涨时,才会恐慌性入市!你真跌时我还不买,你真涨时我才买!

我在2014年3月底实验“贫民窟的百万富翁计划”,鼓励人们买房,那时楼市真冷啊,现在看是过去几年最好的购房时机,但没有多少人愿意入市。当年有一个客户,用我的思想指导朋友们入市,迅速在一线城市核心区购入总值8千多万房产,2015年股市疯狂时还被其朋友们怪罪:要不买房我们该在股市赚多少钱了!最后的结果是,这一轮疯狂股市洗劫了多少中产!

时间又迅速到了这一波去库存。“房住不炒”是个非常正确的决定,也是非常正确的价值判断和事实判断——没人住的房子,终究会炒焦炒糊,炒成空城鬼城的。但良辰美景奈何天,群众一方面期待“房住不炒”达到降房价的目的,但是另一方面又自相矛盾得很,一旦房价真的下跌,有价值有人住的地方都没人买;只要房价疯涨,把资金流动性轮番挤到那边压到这边,挤高房价,将来注定没人住的地方,照样疯抢,神州大地半年多一年时间,就完成过去几年都完不成的去库存。千万不能低估群众的非理性程度,世界就是由他们创造的,再荒谬也是由他们创造的。

换句话说:绝大多数人并非我们想像的能够正确思考的聪明人,他们往往会只从愿望而不是从理性出发,欢呼那些对自己和社会有害的思潮与举措。

过去20年,在一波又一波频繁的政策调控、拦截堰塞湖一样的资金流水轮番挤压、在平头百姓追涨不追跌、在货币超发等一系列因素共同作用下,国内绝大多数地区房价都迎来了巨大的涨幅,虽然涨幅不一。但房价的最终结算因素是人口,它不由政策说了算,也不同由开发商说了算,更不由百姓的愿望说了算。区域不会均衡发展,货币增量也不会雨露滋润甘霖普降到全国每一个地方,房价的区域分化势必将呈现越来越陡峭的态势——人口流出的地方房价下跌或阴跌(涨不过M2增量),人口流入的地方即使在某种情境下短期下跌,长期也会涨得超出国内绝大多数人的想像。

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